為您算算長沙二手房交易要交哪些稅

二手房營業(yè)稅“5改2”，二手房交易個稅下調(diào)……近期，房市一系列稅收政策調(diào)整讓不少市民很是關(guān)注。買房要繳稅是不少人都熟知的事情，可是具體要交哪些稅，稅率是多少，由買方交還是賣方交，許多人就不是那么清楚了。6月3日，記者帶著這些問題采訪了長沙市地稅局直屬局相關(guān)負(fù)責(zé)人，為廣大市民解開這些疑惑。

二手房個稅核定稅率降至1%

5月19日，長沙市人民政府辦公廳印發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（長政辦函[2015]67號）。根據(jù)通知精神，即日起，二手住房交易個人所得稅核定征收率由1.88%暫調(diào)整至1%。

根據(jù)中國個人所得稅現(xiàn)行政策規(guī)定：個人銷售房屋按其轉(zhuǎn)讓房屋取得的所得的20%繳納個人所得稅。征收住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅可以采取查驗征收和核定征收兩種方式。對納稅人能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)查驗征收，按照轉(zhuǎn)讓收入額減除房產(chǎn)原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金和合理費用后余額的20%據(jù)實征收個稅。

對納稅人未能提供完整、準(zhǔn)確的有關(guān)憑證，不能正確計算應(yīng)納稅額的，稅務(wù)機關(guān)采取核定征收，目前長沙市對于二手住房轉(zhuǎn)讓核定征收率已經(jīng)降至1%。值得注意的是，如果個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭唯一住宅，將免征個人所得稅。

普通住房滿2年免征營業(yè)稅

今年來，為保障房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，國家和地方地府出臺了若干針對個人轉(zhuǎn)讓存量房（俗稱二手房）的稅收優(yōu)惠政策。其中財稅〔2015〕39號規(guī)定：自2015年3月31日起，個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，將免征營業(yè)稅。個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。對個人將購買不足2年的住房對外銷售的，則全額征收營業(yè)稅。

新政將個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅免稅期限由五年調(diào)整為二年，降低了購房后再出手的優(yōu)惠年限要求。按規(guī)定，個人轉(zhuǎn)讓住房適用營業(yè)稅稅率為5%，賣方應(yīng)依法申報繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅外，加上城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加，合計征收率為5.6%。

首套房契稅繳納分面積大小

購買房地產(chǎn)要繳納契稅，這一點毋庸置疑，無論你購買的是商品房還是存量房。可是你知道嗎，你購買的房屋面積以及是否屬于家庭唯一住房等要素，將會直接影響所繳納契稅的稅率。考慮到稅收優(yōu)惠，購買住房契稅一般按購房總價的1%-4%繳納。

具體說來，如果你（家庭，成員通常為本人、配偶、未成年子女）首次購房，購房面積在90平米以下，將按1%的稅率進(jìn)行征收；購房面積在90—144平米適用稅率為2%；購房面積在144平米以上按4%稅率征收契稅。如果你再次購住房或購非住房則統(tǒng)一按4%的稅率進(jìn)行征收，不分面積大小。

個人銷售住房免征印花稅、土地增值稅

購買或銷售住房除了涉及契、營業(yè)稅附加和個稅外，不少市民也關(guān)心有關(guān)印花稅和土地增值稅的問題。針對房屋買賣雙方簽訂的合同，印花稅的稅率是0.05%。然而，個人銷售或購買住房，將享受免征印花稅的稅收優(yōu)惠。

同樣，個人銷售住房的將暫免征收土地增值稅。單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)和個人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓增值額申報繳納土地增值稅。稅務(wù)機關(guān)可以采取重置成本評估法或發(fā)票加計扣除法計算征收土地增值稅，如納稅人不能提供購房發(fā)票或重置成本的，將以6%征收率核定征收。

通常買方負(fù)擔(dān)二手房交易稅費

二手房交易，買房、賣方分別負(fù)擔(dān)哪些稅費，由誰來交的問題大家普遍不清楚。其實，買賣房屋的稅收國家做了明文規(guī)定：購房者負(fù)有契稅、印花稅納稅義務(wù)，賣房者承擔(dān)其通過出售房屋所得收益應(yīng)繳納的稅費，包括個人所得稅、營業(yè)稅及附加、土地增值稅。

按照政策，市場上二手房交易稅費全由買家交的慣例是不合理的。然而在實際操作中，稅費與房價相互關(guān)聯(lián)，賣方往往不愿意承擔(dān)其中任何一個稅種的繳納。如果賣家交稅費，那么房價可能就高一些，買家交稅費，房價就相對低一些。買賣雙方會在房屋交易過程中以此為由來進(jìn)行議價。因此在合同中約定由誰交稅費，是符合民法上自治原則的，而稅務(wù)機關(guān)的征收是不區(qū)分實際由誰支付的。