出租不動產(chǎn)增值稅適用簡易計稅取得時點如何確定

《江西省國家稅務(wù)局營改增領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于下發(fā)<江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增試點政策問題解答二（綜合管理類）>的通知》（贛國稅營改增辦發(fā)[2016]50號）
十一、所謂不動產(chǎn)的取得，如何界定取得時點？
答：目前國家稅務(wù)總局對于納稅人取得的不動產(chǎn)，其“取得”時間如何劃分沒有明確，在總局明確前，暫按以下原則把握：（2）納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動產(chǎn)，以建筑工程許可證或《建筑施工合同》注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間。

《內(nèi)蒙古自治區(qū)國家稅務(wù)局全面推開營改增政策問題解答二》
一、不動產(chǎn)老項目的確定
（三）出租不動產(chǎn)的老項目
關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡易計稅方法問題，可以選擇簡易計稅方法。
《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額” 。
此問題的實質(zhì)是對不動產(chǎn)租賃中“取得”概念進行解釋。國家稅務(wù)總局公告2016年第16號允許選擇簡易計稅方法的基本出發(fā)點，是基于取得“老不動產(chǎn)”缺少進項稅額這一事實，營改增前開工，營改增后完工的在建工程，無法取得全部進項稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡易計稅方法。

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之六）)》
二、一般納稅人出租不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅及備案證明材料的問題
納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù),標(biāo)的物屬于2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供開工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工許可證》證明該不動產(chǎn)于2016年4月30日前自建；未取得《建筑工程施工許可證》的，可提供開工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作為證明材料。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會計核算憑證，憑該不動產(chǎn)在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

《湖南省國家稅務(wù)局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之四》
六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可選擇簡易計稅方法，如何界定取得不動產(chǎn)的日期？
自建的：以建筑工程老項目的確定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為準(zhǔn)，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開工日期的，以建筑工程承包合同注明的開工日期為準(zhǔn)。

《湖北省營改增問題集》
37.一般納稅人出租在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的不動產(chǎn)，是否可以選擇簡易計稅方法計稅？
可以。

《天津開發(fā)區(qū)國稅局營改增熱點問題解答（第二期）》
七、自建不動產(chǎn)對外出租選擇簡易計稅辦法取得時點如何確定？
納稅人取得的第一個《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的開工時間在2016年4月30日前的項目可以選擇適用簡易計稅辦法。

《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之二）》
三、納稅人將自建的不動產(chǎn)對外租賃，該不動產(chǎn)的《建筑施工許可證》上注明的開工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工許可證》未注明開工日期但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的，可按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告>》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）的規(guī)定，適用簡易計稅辦法繳納增值稅。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺安徽稅務(wù)2022年2月21日對于“2016年4月30日前自建老項目，2019年完工后出租是否可簡易計稅”答復(fù)如下：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）規(guī)定：“第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱出租不動產(chǎn))，適用本辦法。
取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
    ……
第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
 (一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額?！?br/>納稅人取得不動產(chǎn)，包含租入的不動產(chǎn)。對于租入不動產(chǎn)取得時間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計算。對于納稅人通過購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動產(chǎn)其取得的時間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時間計算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時間計算。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺四川稅務(wù)2022年8月5日對于“一般納稅人以下轉(zhuǎn)租銷售行為能否適用簡易計稅？”答復(fù)如下：
根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號) 第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。取得不動產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人取得不動產(chǎn)，包含租入的不動產(chǎn)。對于租入不動產(chǎn)取得時間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計算。對于納稅人通過購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動產(chǎn)其取得的時間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時間計算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時間計算。
通過上述各地稅務(wù)機關(guān)的答復(fù)可以看出，在實務(wù)操作中通過自建方式取得不動產(chǎn)對外出租適用簡易計稅的取得時點有兩種觀點，一種觀點認為以建筑工程許可證或《建筑施工合同》注明的開工日期為不動產(chǎn)取得的時間，一種觀點認為以房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時間計算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時間計算。在遇到該問題時，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)沒有明確的，需要與主管稅務(wù)機關(guān)確認具體的執(zhí)行口徑。

《江西省國家稅務(wù)局營改增領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于下發(fā)<江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增試點政策問題解答二（綜合管理類）>的通知》（贛國稅營改增辦發(fā)[2016]50號）
十一、所謂不動產(chǎn)的取得，如何界定取得時點？
答：目前國家稅務(wù)總局對于納稅人取得的不動產(chǎn)，其“取得”時間如何劃分沒有明確，在總局明確前，暫按以下原則把握：（1）以直接購買、接受捐贈、接受投資入股或抵債方式取得，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時間。

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之六）)》
二、一般納稅人出租不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅及備案證明材料的問題
納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù),標(biāo)的物屬于2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用簡易征收計稅方法進行備案時，需提供“房屋所有權(quán)證”（不動產(chǎn)權(quán)證書) 或者取得（不含自建）該不動產(chǎn)的合同證明該不動產(chǎn)于2016年4月30日前取得。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會計核算憑證，憑該不動產(chǎn)在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

《湖南省國家稅務(wù)局營業(yè)稅改征增值稅政策指引之四》
六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)可選擇簡易計稅方法，如何界定取得不動產(chǎn)的日期？
取得的不動產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
直接購買的：以合同約定的接收日期為準(zhǔn)，若實際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實際接收日期為準(zhǔn)。
接受捐贈的：以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的日期為準(zhǔn)。
按受投資入股、抵債的：以不動產(chǎn)移送的日期為準(zhǔn)。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺安徽稅務(wù)2022年2月21日對于“2016年4月30日前自建老項目，2019年完工后出租是否可簡易計稅”答復(fù)如下：
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第16號）規(guī)定：“第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)(以下簡稱出租不動產(chǎn))，適用本辦法。
取得的不動產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。
    ……
第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： 
 (一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。……”
納稅人取得不動產(chǎn)，包含租入的不動產(chǎn)。對于租入不動產(chǎn)取得時間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計算。對于納稅人通過購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動產(chǎn)其取得的時間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時間計算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時間計算。

國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺四川稅務(wù)2022年8月5日對于“一般納稅人以下轉(zhuǎn)租銷售行為能否適用簡易計稅？”答復(fù)如下：
根據(jù)《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號) 第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)，適用本辦法。取得不動產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。納稅人取得不動產(chǎn)，包含租入的不動產(chǎn)。對于租入不動產(chǎn)取得時間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計算。對于納稅人通過購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動產(chǎn)其取得的時間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時間計算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時間計算。