出租不動(dòng)產(chǎn)增值稅適用簡(jiǎn)易計(jì)稅取得時(shí)點(diǎn)如何確定

《江西省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于下發(fā)<江西省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策問題解答二（綜合管理類）>的通知》（贛國(guó)稅營(yíng)改增辦發(fā)[2016]50號(hào)）
十一、所謂不動(dòng)產(chǎn)的取得，如何界定取得時(shí)點(diǎn)？
答：目前國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)，其“取得”時(shí)間如何劃分沒有明確，在總局明確前，暫按以下原則把握：（2）納稅人出租或轉(zhuǎn)讓自建不動(dòng)產(chǎn)，以建筑工程許可證或《建筑施工合同》注明的開工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間。

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一、不動(dòng)產(chǎn)老項(xiàng)目的確定
（三）出租不動(dòng)產(chǎn)的老項(xiàng)目
關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問題，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額” 。
此問題的實(shí)質(zhì)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)租賃中“取得”概念進(jìn)行解釋。國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)允許選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的基本出發(fā)點(diǎn)，是基于取得“老不動(dòng)產(chǎn)”缺少進(jìn)項(xiàng)稅額這一事實(shí)，營(yíng)改增前開工，營(yíng)改增后完工的在建工程，無法取得全部進(jìn)項(xiàng)稅額。本著同類問題同樣處理的原則，可以比照提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)劃分新老項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，確定是否可以選用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

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二、一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅及備案證明材料的問題
納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù),標(biāo)的物屬于2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易征收計(jì)稅方法進(jìn)行備案時(shí)，需提供開工日期在2016年4月30日前的《建筑工程施工許可證》證明該不動(dòng)產(chǎn)于2016年4月30日前自建；未取得《建筑工程施工許可證》的，可提供開工日期在2016年4月30日前的建筑工程承包合同作為證明材料。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會(huì)計(jì)核算憑證，憑該不動(dòng)產(chǎn)在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

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六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何界定取得不動(dòng)產(chǎn)的日期？
自建的：以建筑工程老項(xiàng)目的確定標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。即以《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為準(zhǔn)，未取得《建筑工程施工許可證》或《建筑工程施工許可證》未注明開工日期的，以建筑工程承包合同注明的開工日期為準(zhǔn)。

《湖北省營(yíng)改增問題集》
37.一般納稅人出租在2016年4月30日前開工、2016年5月1日后竣工的不動(dòng)產(chǎn)，是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅？
可以。

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七、自建不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出租選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法取得時(shí)點(diǎn)如何確定？
納稅人取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同注明的開工時(shí)間在2016年4月30日前的項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法。

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三、納稅人將自建的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外租賃，該不動(dòng)產(chǎn)的《建筑施工許可證》上注明的開工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工許可證》未注明開工日期但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的，可按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告>》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）的規(guī)定，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法繳納增值稅。

國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)安徽稅務(wù)2022年2月21日對(duì)于“2016年4月30日前自建老項(xiàng)目，2019年完工后出租是否可簡(jiǎn)易計(jì)稅”答復(fù)如下：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）規(guī)定：“第二條 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn))，適用本辦法。
取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。
    ……
第三條 一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
 (一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額?！?br/>納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)，包含租入的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于租入不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計(jì)算。對(duì)于納稅人通過購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)其取得的時(shí)間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時(shí)間計(jì)算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時(shí)間計(jì)算。

國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)四川稅務(wù)2022年8月5日對(duì)于“一般納稅人以下轉(zhuǎn)租銷售行為能否適用簡(jiǎn)易計(jì)稅？”答復(fù)如下：
根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)) 第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)，包含租入的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于租入不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計(jì)算。對(duì)于納稅人通過購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)其取得的時(shí)間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時(shí)間計(jì)算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時(shí)間計(jì)算。
通過上述各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)可以看出，在實(shí)務(wù)操作中通過自建方式取得不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外出租適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的取得時(shí)點(diǎn)有兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為以建筑工程許可證或《建筑施工合同》注明的開工日期為不動(dòng)產(chǎn)取得的時(shí)間，一種觀點(diǎn)認(rèn)為以房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時(shí)間計(jì)算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時(shí)間計(jì)算。在遇到該問題時(shí)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)沒有明確的，需要與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)具體的執(zhí)行口徑。

《江西省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于下發(fā)<江西省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)政策問題解答二（綜合管理類）>的通知》（贛國(guó)稅營(yíng)改增辦發(fā)[2016]50號(hào)）
十一、所謂不動(dòng)產(chǎn)的取得，如何界定取得時(shí)點(diǎn)？
答：目前國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)于納稅人取得的不動(dòng)產(chǎn)，其“取得”時(shí)間如何劃分沒有明確，在總局明確前，暫按以下原則把握：（1）以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股或抵債方式取得，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為取得的時(shí)間。

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(之六）)》
二、一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅及備案證明材料的問題
納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù),標(biāo)的物屬于2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用簡(jiǎn)易征收計(jì)稅方法進(jìn)行備案時(shí)，需提供“房屋所有權(quán)證”（不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書) 或者取得（不含自建）該不動(dòng)產(chǎn)的合同證明該不動(dòng)產(chǎn)于2016年4月30日前取得。由于客觀原因，無法提供上述材料的，納稅人須提供有效的會(huì)計(jì)核算憑證，憑該不動(dòng)產(chǎn)在賬簿上記錄的賬載日期作為證明材料。

《湖南省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)業(yè)稅改征增值稅政策指引之四》
六、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，如何界定取得不動(dòng)產(chǎn)的日期？
取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。
直接購買的：以合同約定的接收日期為準(zhǔn)，若實(shí)際接收日期早于合同約定的接收日期的，以實(shí)際接收日期為準(zhǔn)。
接受捐贈(zèng)的：以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的日期為準(zhǔn)。
按受投資入股、抵債的：以不動(dòng)產(chǎn)移送的日期為準(zhǔn)。

國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)安徽稅務(wù)2022年2月21日對(duì)于“2016年4月30日前自建老項(xiàng)目，2019年完工后出租是否可簡(jiǎn)易計(jì)稅”答復(fù)如下：
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）規(guī)定：“第二條 納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱出租不動(dòng)產(chǎn))，適用本辦法。
取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。
    ……
第三條 一般納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： 
 (一)一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額?！?br/>納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)，包含租入的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于租入不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計(jì)算。對(duì)于納稅人通過購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)其取得的時(shí)間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時(shí)間計(jì)算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時(shí)間計(jì)算。

國(guó)家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)四川稅務(wù)2022年8月5日對(duì)于“一般納稅人以下轉(zhuǎn)租銷售行為能否適用簡(jiǎn)易計(jì)稅？”答復(fù)如下：
根據(jù)《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)) 第二條規(guī)定，納稅人以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。取得不動(dòng)產(chǎn)，包括直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。納稅人取得不動(dòng)產(chǎn)，包含租入的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于租入不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間，應(yīng)按照租入合同約定的租期開始日計(jì)算。對(duì)于納稅人通過購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)其取得的時(shí)間，應(yīng)按照房屋產(chǎn)權(quán)證明注明的時(shí)間計(jì)算，沒有產(chǎn)權(quán)證明的，按照合同約定時(shí)間計(jì)算。