1.委托地稅部門代征的其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)范圍如何界定？
答：不動(dòng)產(chǎn)的范圍，按照《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）所附的稅目注釋執(zhí)行，個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目均由地稅部門代征。
2.一般納稅人試點(diǎn)前取得的土地對外出租或者出售，能否適用簡易征稅？
答：一般納稅人試點(diǎn)前取得的土地，用于出租或出售，均可適用簡易計(jì)稅，按照規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。
3.其他個(gè)人5 月取得屬期為3-5 月租金收入，是征營業(yè)稅還是增值稅，如何開具發(fā)票？
答：按照納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的規(guī)定，其他個(gè)人取得屬期為3-4月的租金收入，應(yīng)繳納營業(yè)稅；取得屬期為5月的租金收入，應(yīng)繳納增值稅。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號(hào)）規(guī)定，納稅人在地稅機(jī)關(guān)已申報(bào)營業(yè)稅未開票，2016年5月1日以后需要補(bǔ)開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。也就是說，其他個(gè)人5月取得屬期為3-5月份的租金收入，可在國稅部門申請代開普通發(fā)票，其中，5月租金收入也可申請代開增值稅專用發(fā)票。
4.《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016 年第23 號(hào)）規(guī)定：“其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)�，分�(jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3 萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。”對一次性收取過去多月的租金，能否按上述方法在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偛⑴袛嗍欠癯^3 萬元？
答：對這一問題，按照一致性處理的原則，可以在對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偛⑴袛嗍欠癯^3萬元。
5.根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36 號(hào)）規(guī)定，一般納稅人出租其2016 年4 月30 日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。對于在4 月30 日前“租入”不動(dòng)產(chǎn)開展轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的、“取得政府部門特許”開展公共道路停車業(yè)務(wù)的,是否屬于“取得”，適用簡易計(jì)稅方法？
答：《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào))明確，取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。這里的取得，包含“租入”“取得政府部門特許”的各種形式取得。
6.營改增后個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅優(yōu)惠的執(zhí)行口徑如何掌握？
答：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）規(guī)定，個(gè)人銷售自建自用住房免征增值稅。個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人，凡個(gè)人銷售的自建自用住房，均可以免征增值稅�，F(xiàn)行政策并未設(shè)定其他享受優(yōu)惠政策的條件。
7.其他個(gè)人出租土地是否應(yīng)向土地所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅？
答：《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）規(guī)定，納稅人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)繳納增值稅。同時(shí)，根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）文件第五十一條規(guī)定，則其他個(gè)人以經(jīng)營租賃方式將土地出租給他人使用，由地方稅務(wù)局代為征收，其他個(gè)人應(yīng)向土地所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
8.出售車位或儲(chǔ)藏間，沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，是否按不動(dòng)產(chǎn)出售處置？
答：按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動(dòng)產(chǎn)處理。
9.一般納稅人發(fā)生超出稅務(wù)登記范圍業(yè)務(wù)，是自開發(fā)票還是由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票？
答：一般納稅人一律自開增值稅發(fā)票。
10.出租附著在土地或不動(dòng)產(chǎn)上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等是否屬于出租不動(dòng)產(chǎn)范圍？
答：出租附著在土地或不動(dòng)產(chǎn)上的空位、樓面、屋頂給他人安裝豎立廣告牌等,按照出租不動(dòng)產(chǎn)處理。
11.全面推開營改增試點(diǎn)，哪些業(yè)務(wù)需要繳納房地產(chǎn)業(yè)增值稅?
答：一是房地產(chǎn)企業(yè)銷售自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目;二是房地產(chǎn)企業(yè)出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(包括商鋪、寫字樓、公寓等)，適用租賃服務(wù)稅目中的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)稅目和不動(dòng)產(chǎn)融資租賃服務(wù)稅目(不含不動(dòng)產(chǎn)售后回租融資租賃)。
12.全面推開營改增試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)適用稅率是多少?
答：增值稅納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。納稅人年應(yīng)征增值稅銷售額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。
房地產(chǎn)企業(yè)銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率均為11%;小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)以及一般納稅人提供的可選擇簡易計(jì)稅方法的銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)，征收率為5%。
13.全面推開營改增試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)如何計(jì)稅?
答：(一)一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額-當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
(二)簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額分為：
1.簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率
2.簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)
14.全面推開營改增試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)的繳稅地點(diǎn)如何規(guī)定?
答：(一)固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅�？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;經(jīng)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(二)非固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅行為發(fā)生地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅;未申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。
(三)其他個(gè)人提供建筑服務(wù)，銷售或者租賃不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓自然資源使用權(quán)，應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地、自然資源所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
(四)扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。
15.全面推開營改增試點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)有什么特殊規(guī)定和過渡政策?
答：(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外)，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
納稅人按照上述規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的向政府支付的土地價(jià)款，以省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)稅。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照3%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。
