陜西國稅解答建筑房地產(chǎn)業(yè)營改增的20個(gè)實(shí)務(wù)問題

 陜西國稅建筑房地產(chǎn)業(yè)座談會問題（答疑匯總）

【注】2016年7月5日，陜西省住建廳組織召開了部分建筑和房地產(chǎn)企業(yè)營改增專題座談會，省財(cái)政廳、省國稅局、省地稅局參會并就企業(yè)提出的相關(guān)問題進(jìn)行了現(xiàn)場回應(yīng)?，F(xiàn)將涉及的增值稅問題及答復(fù)匯總?cè)缦?，供大家參考?

分類：核定征收問題

問題1:部分地稅機(jī)關(guān)對一些項(xiàng)目實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅的方式，導(dǎo)致部分企業(yè)或項(xiàng)目形成“不要發(fā)票，不建賬”。故部分選擇簡易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目可能繼續(xù)不要成本發(fā)票，國稅是否認(rèn)可，會否按兼營行為（企業(yè)既有一般計(jì)稅方法的項(xiàng)目，又有簡易計(jì)稅方法的項(xiàng)目）清算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額？（陜西建工）

答：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件的規(guī)定，試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。試點(diǎn)納稅人按照上述規(guī)定從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證；否則，不得扣除。

企業(yè)既有一般計(jì)稅，又有簡易計(jì)稅的項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)分別核算，用于簡易計(jì)稅項(xiàng)目的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額時(shí)，按下列公式計(jì)算：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

分類：計(jì)稅依據(jù)問題

問題2:某合同條款為“工程竣工前，每月20日按已完成工程進(jìn)度的80%付款”，假設(shè)建設(shè)單位確認(rèn)本月已完工程量為1000萬元，按合同應(yīng)付工程款為800萬，計(jì)稅依據(jù)應(yīng)為？（陜西建工）

答：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。因此，根據(jù)建設(shè)單位與施工單位合同約定，施工單位收到工程款或取得索取應(yīng)收工程款的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，并以收到的工程款為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納增值稅。

問題3:未使用完畢的材料是本項(xiàng)目清算，票據(jù)在下個(gè)項(xiàng)目抵扣，還是本項(xiàng)目全部抵扣，能否累計(jì)？（寶天建設(shè)）

答：增值稅一般納稅人取得合法有效的扣稅憑證，用于一般計(jì)稅項(xiàng)目的，均可申報(bào)抵扣。對于未使用完畢的材料，在本項(xiàng)目未抵扣完的部分，可結(jié)轉(zhuǎn)至下一項(xiàng)目繼續(xù)抵扣。但將剩余材料用于財(cái)稅〔2016〕36號文件中附件1第二十七條規(guī)定的項(xiàng)目，不得抵扣。以此類推。

分類：特殊項(xiàng)目問題

問題4:BT、BOT、PPP等老項(xiàng)目按簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，總分包工程可差額計(jì)稅，分包方結(jié)算、付款、繳稅在工程施工及校驗(yàn)階段已完成，但需要差額納稅已經(jīng)是好幾年之后，是否還能差額計(jì)稅？（陜西建工）

答：PPP項(xiàng)目，即政府為解決公共產(chǎn)品或服務(wù)投資不足，采取政府與社會資本合作，通過設(shè)立項(xiàng)目公司，進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營的行為。根據(jù)合作形式不同，PPP可細(xì)分為BT、BOT、B00等形式。

在PPP項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及的建筑老項(xiàng)目，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件的規(guī)定，可以選擇簡易計(jì)稅，并以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。建筑施工單位應(yīng)在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，憑支付分包款所取得的發(fā)票進(jìn)行扣除，扣除時(shí)間目前無限制性規(guī)定。

問題5:EPC、BT、BOT、PPP等項(xiàng)目既涉及兼營又涉及混合銷售，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、計(jì)稅依據(jù)如何確定？（陜西建工）

答：EPC、BT、BOT、PPP等項(xiàng)目中，如果一項(xiàng)銷售行為既涉及貨物又涉及服務(wù)，且兩個(gè)應(yīng)稅項(xiàng)目有密切的從屬或因果關(guān)系，屬混合銷售行為。混合銷售行為按納稅人經(jīng)營類別不同，分別按貨物或服務(wù)繳納增值稅。

不符合上述條件的，屬于兼營業(yè)務(wù)，應(yīng)分別核算貨物和服務(wù)銷售額并計(jì)算繳納增值稅。未分別核算的，從高適用稅率繳納增值稅。

增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為發(fā)票開具的當(dāng)天。

銷售額是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低或者偏高且不具有合理商業(yè)目的的，或有視同銷售等行為而無銷售額的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照相關(guān)規(guī)定確定銷售額。

分類：“三流”一致問題

問題6:以分公司或項(xiàng)目經(jīng)理部名義簽訂分包、采購、勞務(wù)等合同，蓋分公司或項(xiàng)目經(jīng)理部公章，是否會認(rèn)定為“三流”不一致，進(jìn)項(xiàng)稅不讓認(rèn)證抵扣？（陜西建工）

答：增值稅管理中所稱“三流”一致，通常指交易、資金、發(fā)票三項(xiàng)業(yè)務(wù)一致性。鑒于建筑企業(yè)總分支機(jī)構(gòu)資金管理的特殊性，可能在實(shí)際操作中存在分支機(jī)構(gòu)從事實(shí)際經(jīng)營活動(dòng)，由總機(jī)構(gòu)結(jié)算的情況。

根據(jù)《征管法》第十七的規(guī)定，納稅人應(yīng)將其開立的基本存款賬戶和其他存款賬戶，全部報(bào)告稅務(wù)機(jī)關(guān)。在稅務(wù)總局未作進(jìn)一步明確前，對于資金結(jié)算是否一致問題，我省暫按以下原則掌握：

凡分公司或項(xiàng)目經(jīng)理部等分支機(jī)構(gòu)，以自身名義簽訂合同，發(fā)生實(shí)際購進(jìn)貨物、勞務(wù)或服務(wù)等業(yè)務(wù)并以分支機(jī)構(gòu)名義取得發(fā)票，凡付款方（總機(jī)構(gòu)）的相關(guān)賬戶已向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告的，則視同該項(xiàng)付款與交易、發(fā)票“三流”一致。

分支機(jī)構(gòu)作為增值稅納稅主體，其取得的增值稅專用發(fā)票等扣稅憑證準(zhǔn)予按規(guī)定申報(bào)抵扣；該類扣稅憑證在未納入總分機(jī)構(gòu)增值稅匯總管理前，不得在總機(jī)構(gòu)申報(bào)抵扣。

問題7:與施工企業(yè)簽訂施工合同的是政府機(jī)關(guān)或事業(yè)單位，但支付工程款的是財(cái)政賬戶，票款不一，如何處理？（陜西建工）

答：根據(jù)國家預(yù)算管理的相關(guān)規(guī)定，納入中央或地方預(yù)算支出范圍的，其支出應(yīng)由相應(yīng)財(cái)政賬戶進(jìn)行支付。因此，施工單位向政府和事業(yè)單位銷售貨物、提供服務(wù)等從財(cái)政賬戶取得收入屬正常業(yè)務(wù)，不屬于發(fā)票與收款不一致情形。

分類：甲供材料問題

問題8:房地產(chǎn)開發(fā)公司采購了甲供材料，調(diào)撥給施工企業(yè)，能否視同銷售？能否給施工企業(yè)開具17%的增值稅專用發(fā)票？（西安）

答：根據(jù)財(cái)稅.2016.36文件的規(guī)定，甲供工程是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。

如果材料由甲方采購，交由施工方（乙方）使用，并在結(jié)算工程款時(shí)扣減所用材料款的，有兩種處理方式可供選擇：一是由采購方（甲方）抵扣甲供材料的進(jìn)項(xiàng)稅額，施工方（乙方）僅就實(shí)際收到的工程款計(jì)算繳納增值稅；二是甲方將所采購并交由乙方使用的材料做銷售處理，并向乙方開具增值稅專用發(fā)票，由乙方抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

分類：項(xiàng)目水電費(fèi)問題

問題9:項(xiàng)目水電費(fèi)多為甲方代扣代繳，業(yè)主方可以給工程總包方開水電專票嗎？工程總包方與分包方結(jié)算水電費(fèi)時(shí)，總包方能開水電費(fèi)專票嗎？針對不具備單獨(dú)裝水電表的項(xiàng)目，若總包方直接將水電費(fèi)付至供電局、自來水公司的，發(fā)票上的付款單位與實(shí)際付款方不一致如何處理？（陜西建工）

答：甲方（業(yè)主方）向總包方提供工程所需水電，且合同約定由總包方付費(fèi)的，業(yè)主如為一般納稅人的，可以自行向總包方（乙方）開具增值稅專用發(fā)票；如為小規(guī)模納稅人的，可向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票。

總包方與分包方約定，工程水電費(fèi)由分包方根據(jù)實(shí)際使用量（可單獨(dú)計(jì)量的）和約定價(jià)格結(jié)算并支付的，總包方可向分包方開具增值稅專用發(fā)票。

受客觀條件限制，分包方無法單獨(dú)安裝水電表，但實(shí)際使用水電，而由總包分直接向自來水公司、供電局等單位付費(fèi)的，為維持增值稅發(fā)票鏈條的完整性，在稅務(wù)總局未作進(jìn)一步明確前，視同總包方轉(zhuǎn)售水電業(yè)務(wù)，可由總包方向分包方開具水電銷售增值稅發(fā)票。總包方按銷售水電計(jì)算繳納增值稅。

分類：簡易計(jì)稅

問題10:房地產(chǎn)企業(yè)施工證上的開工日期在4月30日前，但分包合同的簽訂在5月1日后，是否可以采用簡易計(jì)稅方法？（紫薇地產(chǎn)）

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的第八條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。

所稱房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑承包合同注明開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

由此可見，判定是否為房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以工程總包合同注明的開工日期判定，與分包合同無直接關(guān)系。

問題11:一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可選擇簡易計(jì)稅方法，這里的取得不動(dòng)產(chǎn)具體到自建項(xiàng)目時(shí)，是以什么時(shí)點(diǎn)為依據(jù)？是施工證上的開工日期？樓棟封頂日期？竣工備案表日期？完成初始登記日期？還是取得房產(chǎn)證日期？（紫薇地產(chǎn)）

答：根據(jù)財(cái)稅.2016.36文件的相關(guān)規(guī)定，自建屬于取得不動(dòng)產(chǎn)形式之一。自建不動(dòng)產(chǎn)是否屬于老項(xiàng)目，可以按以下兩種情形合同注明日期進(jìn)行判定：

一是《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；

二是《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑承包合同注明的開工日期。

分類：納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

問題12:質(zhì)保金是項(xiàng)目結(jié)束后繳稅還是退款時(shí)繳稅？（寶天建設(shè)）

答：根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法》第二條規(guī)定，建設(shè)工程質(zhì)保金是指發(fā)包人與承包人在建設(shè)工程承包合同中約定，從應(yīng)付的工程款中預(yù)留，用以保證承包人在缺陷責(zé)任期內(nèi)對建設(shè)工程出現(xiàn)的缺陷進(jìn)行維修的資金。由于質(zhì)保金具有收入不確定性，在國家稅務(wù)總局未作進(jìn)一步明確前，我省暫按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

工程承包方以合同約定退還質(zhì)保金或索取相應(yīng)款項(xiàng)的當(dāng)天，為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。合同未約定質(zhì)保金退還日期的，以工程承包方實(shí)際收到質(zhì)保金退款的當(dāng)天，為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但在此之前，工程承包方已就質(zhì)保金向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票的，應(yīng)以開具發(fā)票的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

分類：土地價(jià)款

問題13:一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否可以扣除受讓土地的價(jià)款？因土地繳納的契稅、配套設(shè)施費(fèi)、政府性基金及因延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息能否納入土地價(jià)款扣除？（天朗地產(chǎn)）

答：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件附件2的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅方法的，可扣除土地價(jià)款；選擇簡易方法計(jì)稅的，不得扣除土地價(jià)款。

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件和國家稅務(wù)總局公告2016年第18號的相關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)予扣除的向政府支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，且以省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

《財(cái)政票據(jù)管理辦法》（中華人民共和國財(cái)政部令第70號）規(guī)定，財(cái)政票據(jù)是指由財(cái)政部門監(jiān)（?。┲啤l(fā)放、管理，國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、具有公共管理或者公共服務(wù)職能的社會團(tuán)體及其他組織（以下簡稱“行政事業(yè)單位”）依法收取政府非稅收入或者從事非營利性活動(dòng)收取財(cái)物時(shí)，向公民、法人和其他組織開具的憑證。

問題14:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地價(jià)款，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？（天朗地產(chǎn)）

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。出租、自用的物業(yè)面積若為配套公共設(shè)施，則可以剔除；否則，不得剔除。

問題15:項(xiàng)目后期發(fā)生的補(bǔ)繳土地出讓金，是在剩余未售面積中平均遞減，還是可以對以前的進(jìn)行一次性調(diào)整？即是否可用“累計(jì)應(yīng)抵—累計(jì)已抵”作為本期數(shù)？（天朗地產(chǎn)）

答：根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第四條、第五條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，可扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。對應(yīng)的土地價(jià)款，即當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款。

補(bǔ)繳的土地價(jià)款，可對應(yīng)到已銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積的部分，則一次性進(jìn)行扣除額調(diào)整；對其剩余部分，應(yīng)在不同的納稅期內(nèi)分期扣除。

問題16:如果存在土地返還款，企業(yè)實(shí)際需要支付的土地價(jià)款可能要小于土地出讓合同列明的土地價(jià)款，該種情況下可以扣除的土地價(jià)款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價(jià)款？（天朗地產(chǎn)）

答：準(zhǔn)予扣除的土地價(jià)款，以納稅人取得的省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)上注明的土地價(jià)款為限。

分類：征管問題

17:能否根據(jù)建筑業(yè)的實(shí)際情況延長外經(jīng)證有效期，減少納稅人多次核銷、辦理外經(jīng)證的重復(fù)工作？（陜西建工等）

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于優(yōu)化相關(guān)制度和辦理程序的意見》的規(guī)定，《外管證》有效期限一般不超過180天，但建筑安裝行業(yè)納稅人項(xiàng)目合同期限超過180天的，按照合同期限確定《外管證》有效期限。

問題18:部分地區(qū)（如高新區(qū)）工程項(xiàng)目就地預(yù)繳稅款時(shí)排隊(duì)時(shí)間長、效率低，影響企業(yè)開票收款？（陜西建工）

答：關(guān)于預(yù)繳稅款排隊(duì)時(shí)間長、效率低的問題，我們已將此類問題反映給相關(guān)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在后續(xù)管理中，我們將督促各單位積極采取措施，合理調(diào)配辦稅資源，提高辦稅效率，優(yōu)化納稅服務(wù)，盡力減輕納稅人負(fù)擔(dān)。

問題19:選擇簡易計(jì)稅方法的老項(xiàng)目，一些地市國稅機(jī)關(guān)（如經(jīng)開區(qū)）要求備案時(shí)提供施工許可證和工程承包合同，二者缺一不可，與36號文規(guī)定相背離，造成備案困難。（陜西建工）

答：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件附件2的有關(guān)規(guī)定，建筑工程老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

因此，老項(xiàng)目備案應(yīng)提供《建筑工程施工許可證》；未取得《建筑工程施工許可證》或已取得但未注明開工日期的，提供工程承包合同。無需同時(shí)提供《建筑工程施工許可證》和工程承包合同。

分類：其他

問題20:以母公司名義同業(yè)主方簽訂施工合同，實(shí)際施工是子公司，那母子公司間是否屬于總分包關(guān)系？選擇簡易計(jì)稅方法的項(xiàng)目可以差額納稅嗎？（陜西建工）

答：根據(jù)《公司法》相關(guān)規(guī)定，母子公司是具有獨(dú)立法人資格的兩個(gè)實(shí)體。根據(jù)《建筑法》及相關(guān)法律規(guī)定訂立總分包合同的，才構(gòu)成總分包關(guān)系。否則，不屬于總分包關(guān)系。

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件附件2有關(guān)規(guī)定，一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，即俗稱的差額納稅。

因此，差額納稅需滿足兩個(gè)條件：一是項(xiàng)目可以并已辦理選擇簡易計(jì)稅相關(guān)手續(xù)；二是取得準(zhǔn)予扣除分包款的發(fā)票。