一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品增值稅納稅義務(wù)的判斷

房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，按財稅【2016】36號附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條 增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

根據(jù)以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生開發(fā)產(chǎn)品銷售的應(yīng)稅行為后，收到款項時發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；沒有收到款項的，在取得索取款項憑據(jù)時發(fā)生增值稅納稅義務(wù)。所謂取得索取款項憑據(jù)是指合同約定付款的日期，未簽訂合同的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天；在前兩種情況發(fā)生之前，先開發(fā)票的，開具發(fā)票的時間即發(fā)生增值稅納稅義務(wù)；

二、那么什么情況下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生銷售開發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)稅行為？

參考《湖北省國稅局“營改增”執(zhí)行口徑解答》

23.房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為是納稅義務(wù)發(fā)生的前提。房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。

在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

以交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時間，主要是基于以下幾點考慮：

一是可以解決稅款預(yù)繳時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間不明確的問題；

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題（如果按收到房屋價款作為納稅義務(wù)發(fā)生時間，可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象）。

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在實際交房或合同約定交房前，收到購房款只需按預(yù)收款核算并預(yù)繳增值稅；待交房或合同約定交房時確認、計提增值稅，并按規(guī)定申報繳納，已預(yù)繳的增值稅可以從申報的應(yīng)納稅款中抵減；

沒有收款的部分，在交房或按合同約定交房后，待收到款項或合同約定付款時確認、計提增值稅，并按規(guī)定申報繳納；

當然，以上判斷的前提是沒有開具發(fā)票的。先開發(fā)票的，增值稅納稅義務(wù)在開發(fā)票時發(fā)生。

三、收到預(yù)收款時開具發(fā)票的問題

實際銷售中，購買方支付預(yù)付的購房款時往往要求開具發(fā)票，這時，房地產(chǎn)企業(yè)可以按國家稅務(wù)總局公告2016年第53號的相關(guān)規(guī)定，開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

發(fā)生增值稅納稅義務(wù)時，已開不征稅增值稅普通發(fā)票的銷售額怎么處理？

目前還沒有政策明確。以下是我們根據(jù)操作的可行性想到的幾種可能性：

1、是按銷售額直接開增值稅發(fā)票；

2、按原來開具的按未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票的方式，開紅字發(fā)票后再重新開具按銷售額開應(yīng)稅的增值稅發(fā)票；

3、已開票的部分不再開票，申報增值稅時，該部分按不開票收入申報。

具體操作需要以主管稅務(wù)機關(guān)意見為準。

| 作者：正保會計網(wǎng)校答疑專家