房地產(chǎn)營改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問題

1.關(guān)于“取得的不動產(chǎn)”，取得的方式是否包括租入？以購買方式取得不動產(chǎn)的取得時(shí)間是以簽訂購房合同時(shí)間，還是房產(chǎn)證的時(shí)間？對于自建的不動產(chǎn)，是竣工時(shí)間還是實(shí)際投入使用時(shí)間？

答：（1）“取得的不動產(chǎn)”中的取得方式包括租入。

（2）納稅人（不含其他個(gè)人）以購買方式取得的不動產(chǎn)，暫以辦理不動產(chǎn)權(quán)屬登記的銷售發(fā)票的開具時(shí)間作為不動產(chǎn)取得時(shí)間。

（3）納稅人自建不動產(chǎn)，取得時(shí)間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開工日期。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)，其自建的定義是什么？

答：企業(yè)采取下面任一種方式建成的不動產(chǎn)都屬于自建不動產(chǎn)：

（1）企業(yè)完全使用自己聘用的員工進(jìn)行施工，最終建成不動產(chǎn)。

（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進(jìn)行施工，也對外購買建筑服務(wù)。

（3）企業(yè)作為建設(shè)方，將不動產(chǎn)建筑工程承包給建筑企業(yè)或個(gè)人。

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？若將學(xué)校、幼兒園無償贈送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。若將學(xué)校、幼兒園無償贈送給政府，不需要按視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅額，也不要做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

4.政府向拆遷戶發(fā)房票，拆遷戶憑房票到當(dāng)?shù)厝魏畏康禺a(chǎn)公司購房都可抵購房款，請問開發(fā)企業(yè)收到房票時(shí)是否需要預(yù)繳稅款？

答：房地產(chǎn)企業(yè)收到房票時(shí)，暫不需要預(yù)繳稅款。房票兌現(xiàn)時(shí)間早于房產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)在兌現(xiàn)時(shí)預(yù)繳稅款；房票兌現(xiàn)時(shí)間不早于房產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不需預(yù)繳稅款。

5.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房屋已經(jīng)以房地產(chǎn)企業(yè)名義分戶辦理了產(chǎn)權(quán)登記，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執(zhí)行《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，還是執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》？

答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售已辦產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》；銷售自己開發(fā)的未辦產(chǎn)權(quán)登記的不動產(chǎn)，適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》。

6.開發(fā)單位代街道發(fā)放拆遷補(bǔ)償款，款由政府通過街道轉(zhuǎn)賬給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)代街道向被拆遷戶發(fā)放，但街道（政府）要求開發(fā)企業(yè)就收到的拆遷補(bǔ)償款向其開具發(fā)票，以前在地稅時(shí)可以開具且不作收入，營改增后可否比照，開具國稅普票，不作收入？

答：開發(fā)企業(yè)對受托代發(fā)的拆遷補(bǔ)償款可以開具增值稅普通發(fā)票，開票時(shí)應(yīng)在備注里注明拆遷補(bǔ)償款（不征稅）。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號）規(guī)定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價(jià)款包括哪些？

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）規(guī)定， “向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價(jià)款（取得的財(cái)政收據(jù)抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分公司（子公司）按一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅時(shí)是否可以從銷售額中抵減上述土地價(jià)款？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

9.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的毛坯房同時(shí)贈送家電業(yè)務(wù)，是否需要視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？

答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛坯房或精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），不需要按不同貨物適用的稅率分別計(jì)提銷項(xiàng)稅，對銷售收入全額按銷售不動產(chǎn)征收增值稅。

10.買房送物業(yè)費(fèi)，需要做視同銷售處理嗎？

答：不需要。

11.房地產(chǎn)企業(yè)沒收的定金或其他違約金，要區(qū)分已備案或未備案從而繳納增值稅或免繳增值稅嗎？

答：未完成交易而沒收的定金或其他違約金不需要繳納增值稅，因?yàn)閼?yīng)稅行為沒有發(fā)生。

12.土地出讓金返還（指政府不指定用途）需要沖減土地成本從而在計(jì)算增值稅時(shí)減少可扣除的地價(jià)么？

答：如不是降低地價(jià)的返還款，則房地產(chǎn)企業(yè)還可以原來支付的土地價(jià)款扣減房地產(chǎn)銷售額。

13.房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

答：增值稅納稅義務(wù)確定的前提是納稅人是否已發(fā)生應(yīng)稅行為。對以買賣方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，應(yīng)對照《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購買方在合同約定的交房時(shí)間之前完成房屋交付手續(xù)的，以實(shí)際交付時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原因造成延遲交房的，以實(shí)際交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間；因購買方原因未按合同約定完成不動產(chǎn)交付手續(xù)的，以合同約定的交房時(shí)間作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

對以投資、分配利潤、捐贈、抵債等方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

14.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收款的范圍如何確定？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

15.代收的辦證等費(fèi)用是否屬于價(jià)外費(fèi)用？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為不動產(chǎn)買受人辦理“兩證”時(shí)，代收轉(zhuǎn)付并以不動產(chǎn)買受人名義取得票據(jù)的辦證等款項(xiàng)，不屬于價(jià)外費(fèi)用的范圍。

16.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租不動產(chǎn)，城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營公司出租商鋪，工業(yè)企業(yè)、政府產(chǎn)業(yè)園區(qū)出租廠房、企業(yè)孵化器出租辦公場所，租賃合同中約定免租期的，是否要按照視同銷售繳納增值稅？

答：納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，免租期不屬于視同銷售情形。

17.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）中“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售面積”是指計(jì)入容積率的建筑面積，是否包括無法辦理產(chǎn)權(quán)證的地下車位建筑面積？

答：不包括。

18.企業(yè)轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地指標(biāo)收入是否要繳納增值稅？

答：按 “銷售無形資產(chǎn)-其他權(quán)益性無形資產(chǎn)”繳納增值稅。

19.“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售的，在收到預(yù)收款時(shí)按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅”，何時(shí)清繳？預(yù)售過程中與其他項(xiàng)目共同取得的進(jìn)項(xiàng)稅額如何劃分抵扣？增值稅預(yù)繳后是按月清算，還是達(dá)到銷售時(shí)點(diǎn)后統(tǒng)一清算，是否月度時(shí)僅預(yù)繳即可？

答：采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。其中，一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款；小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的規(guī)定，納稅人采取預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間不再為收到預(yù)收款的當(dāng)天，而是完成不動產(chǎn)銷售行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，計(jì)算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

20.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，是不是用當(dāng)期預(yù)收的房款，根據(jù)每套房屋的單價(jià)，折算出對應(yīng)銷售面積，再計(jì)算允許扣除的土地價(jià)款，還是采用其他計(jì)算方法？

答：允許扣除的土地價(jià)款不是根據(jù)當(dāng)期預(yù)售的房屋面積計(jì)算確定，而是根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條規(guī)定，按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

21.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銷售額中扣除的土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)，但在實(shí)際中，一般繳納土地競拍保證金才能取得財(cái)政監(jiān)制票據(jù)，繳納其他土地款都是取得繳款書，財(cái)政部門不更換票據(jù)。所以是否從銷售額中扣除的土地價(jià)款必須取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)制的財(cái)政票據(jù)？

答：支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)。上述財(cái)政票據(jù)包括財(cái)政部監(jiān)制的《安徽省政府非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》。

22.國家稅務(wù)總局公告2016年第18號第五條中土地價(jià)款扣除使用的建筑面積數(shù)據(jù)，是指總體規(guī)劃面積、施工證面積、還是預(yù)售證面積?

答：土地價(jià)款扣除使用的建筑面積是指當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，即當(dāng)期納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

23.同一法人多個(gè)項(xiàng)目滾動開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售房產(chǎn)項(xiàng)目的銷售額中抵減？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。因此，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)款不得在其他項(xiàng)目的銷售額中扣除。

24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的房產(chǎn)全部銷售后，如有進(jìn)項(xiàng)留抵稅額，如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)項(xiàng)留抵稅額，可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣，但按現(xiàn)行稅收政策規(guī)定不能退稅。

25.關(guān)于地下車位，簽訂的是以租代售的租賃合同，出租20年，但是一次性收取租金，并且有些公司簽訂銷售合同，轉(zhuǎn)讓幾十年使用權(quán)。該轉(zhuǎn)讓行為土地增值稅一般被視同轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，在增值稅法規(guī)下是按照銷售還是租賃繳納增值稅？

答：根據(jù)《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》，銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。

上述出租車位行為，不涉及轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)或永久使用權(quán)，因此不屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按照不動產(chǎn)租賃服務(wù)繳納增值稅。

26.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在2016年4月30日前取得的土地分成若干期開發(fā)，有的在2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》，有的在2016年5月1日以后取得《建筑工程施工許可證》，該地塊上開發(fā)的所有房地產(chǎn)是作為一個(gè)整體開發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)其取得的第一個(gè)《建筑工程施工許可證》時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目？還是將每期作為一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時(shí)間或合同約定開工時(shí)間判定是否屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對2016年4月30日前取得的土地采取分期開發(fā)的，且第一個(gè)《建筑工程施工許可證》的開工時(shí)間在2016年4月30日之前的，企業(yè)可以將該土地上各期開發(fā)的房地產(chǎn)作為一個(gè)整體開發(fā)項(xiàng)目，選擇適用房地產(chǎn)老項(xiàng)目增值稅簡易計(jì)稅政策；也可以將各期開發(fā)的項(xiàng)目作為獨(dú)立房地產(chǎn)項(xiàng)目，根據(jù)每期取得的《建筑工程施工許可證》的時(shí)間或合同約定開工時(shí)間，選擇適用房地產(chǎn)新、老項(xiàng)目增值稅稅收政策。

27.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自己建設(shè)、自己運(yùn)營的酒店、商鋪、停車場、電影院等不動產(chǎn)，其進(jìn)項(xiàng)稅額是否需要分期抵扣？

答： 根據(jù)《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述不動產(chǎn)，不需要實(shí)行分期抵扣。

28.房地產(chǎn)老項(xiàng)目轉(zhuǎn)租是否適用簡易征收？

答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定，一般納稅人出租其2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)，可選擇適用簡易計(jì)稅方法，按5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

29.《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》的第二條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，融資租入的不動產(chǎn)，以及在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”請問：這里所指“在施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。”是指房產(chǎn)企業(yè)不需要分期抵扣，還是進(jìn)行該項(xiàng)目施工的施工企業(yè)不需要分期抵扣？一些企業(yè)的辦公樓2016年4月30日前已在建，2016年5月1日后完工，是否全部采購的料工費(fèi)可以分兩年分別按60%、40%抵扣進(jìn)項(xiàng)，還是只有5月1號之后的可以按此方法抵扣進(jìn)項(xiàng)？

答：《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）中施工現(xiàn)場修建的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物的進(jìn)項(xiàng)稅額不適用分期抵扣規(guī)定，是指修建臨時(shí)建筑物或構(gòu)筑物的納稅人應(yīng)將上述臨建設(shè)施的進(jìn)項(xiàng)稅額一次性從銷項(xiàng)稅額中扣除。

根據(jù)《不動產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第15號）第二條的規(guī)定，增值稅一般納稅人2016年5月1日發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。因此，對于2016年4月30日前已在建的辦公樓，只有5月1日之后取得的進(jìn)項(xiàng)稅額才可適用不動產(chǎn)分期抵扣規(guī)定。

30.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？

答：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅或一般計(jì)稅方法計(jì)稅；銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項(xiàng)目，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在不同時(shí)期開發(fā)的多個(gè)新老項(xiàng)目，可按上述規(guī)定分別選擇適用簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

31.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，5月1日前已銷售一部分，并繳納營業(yè)稅，5月1日后取得的銷售收入，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，是否可以扣除對應(yīng)的土地價(jià)款？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。

32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的，開工日期在4月30日之前的同一《施工許可證》下的不同房產(chǎn)，如開發(fā)項(xiàng)目中既有普通住房，又有別墅，可以分別選擇簡易征收和一般計(jì)稅方法嗎？

答：不可以。同一房地產(chǎn)項(xiàng)目只能選擇適用一種計(jì)稅方法。

33.營改增后，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)繳和申報(bào)都怎么操作？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期，按照3%的預(yù)征率向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照規(guī)定的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

34.全面推開營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增之前，國稅函〔1998〕554號對“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動產(chǎn)’稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營業(yè)稅。”

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)〔以下簡稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的上述“代建房屋”行為只按照銷售不動產(chǎn)的相關(guān)稅收政策計(jì)算繳納增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得土地使用權(quán)，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務(wù)相關(guān)稅收政策計(jì)算繳納增值稅。

35.企業(yè)2016年5月份收到了廣告費(fèi)用增某房地產(chǎn)企業(yè)反映，該企業(yè)近期投入了大量廣告費(fèi)用，為一地房地產(chǎn)總項(xiàng)目銷售作前期宣傳，該總項(xiàng)目中既有工程老項(xiàng)目又有工程新項(xiàng)目，老項(xiàng)目已進(jìn)入銷售期，而新項(xiàng)目才剛剛開始籌建，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目工期和距離實(shí)際銷售期將超過一年值稅專用發(fā)票，5月份實(shí)際銷售的全部是實(shí)行簡易征收的老項(xiàng)目產(chǎn)品，預(yù)計(jì)這樣情況將一直延續(xù)到1年以后（或更長），如果按財(cái)稅[2016]36號文件規(guī)定：“第二十九條 適用一般計(jì)稅方法的納稅人,兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅項(xiàng)目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目銷售額+免征增值稅項(xiàng)目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行清算”。企業(yè)為此支付的廣告費(fèi)用將全額不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，只能作進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出，以后也不能抵扣，而這些費(fèi)用中有部分是為后期新項(xiàng)目發(fā)生的，企業(yè)認(rèn)為這樣規(guī)定對該企業(yè)很不公平，問，能否允許企業(yè)將該類費(fèi)用暫作待抵扣稅額，等到該總項(xiàng)目銷售完畢后，再根據(jù)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目銷售額計(jì)算不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額和允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，再作稅務(wù)抵扣處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照國家稅務(wù)總局公告2016年第18號，計(jì)算老項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偳捌谛麄鲝V告費(fèi)，計(jì)算公式為：

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期取得的總項(xiàng)目前期宣傳廣告費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額

×（老項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模÷房地產(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

注：上述問題解答僅供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。