圍繞房子的那些稅，如何承繼房產最經(jīng)濟？

樓市上漲十幾年，房產成為普通家庭最重要的財產。經(jīng)久不衰的調解類電視節(jié)目告訴你，處理不好房產問題會給家庭帶來多少麻煩。隨著第一代獨生子女慢慢步入成家立業(yè)的年齡，在房產繼承問題上，比起上一代多子女家庭少了很多紛爭。但這一代人的煩惱也是前人不曾遇到過的——呼之欲出的遺產稅成為橫在有產者心頭的達摩克里斯之劍。

中國至今為止沒有開征遺產稅，但早在2004年9月，財政部就出臺了《中華人民共和國遺產稅暫行條例(草案)》。草案出臺十年，一直沒施行，靴子十年尚未落地，真是名符其實的懸念。

《暫行條例》在2010年進行了修訂。在2012年底深圳兩會期間，就曾有“深圳試點征收遺產稅”建言，經(jīng)社會發(fā)酵一度“成真”。此后，深圳市地稅局、深圳市市長許勤相繼辟謠。2013年9月，國務院參事、中央財經(jīng)大學稅務學院副院長劉桓透露，征收遺產稅被寫入十八屆三中全會文件草稿。這是業(yè)內專家首次透露遺產稅進程。

是不是意味著遺產稅開征就在眼前？

“目前遺產繼承環(huán)節(jié)只涉及規(guī)費，中國不會馬上開征遺產稅。”上海交通大學海外教育學院稅務教研組組長、《百姓不繳糊涂稅》一書作者汪蔚青認為，短時間內中國出臺遺產稅的條件還不具備。

她分析道，開征遺產稅之前，國家一定會先開征贈予稅。因為如果沒有贈予稅，父母若在生前把房產饋贈予子女，就能完全避開遺產稅，會成為遺產稅設置上的一個非常大的漏洞，而目前中國還未有開征贈予稅的計劃。

“贈予稅和遺產稅都是財產行為稅。與財產有關的稅種，開征的前提條件是設立嚴格的公民財產登記制度，目前物權實名登記、財產實名申報還不完整，沒有開征遺產稅的制度準備。”

就比如，各地房產信息不聯(lián)網(wǎng)，老百姓在A地買的房子，B地就查不到。被繼承人名下有多少財產還搞不清楚，遺產稅如何征收？呼吁多年的公務員財產登記制度尚未出臺，全體公民的財產又豈是一時半會兒算得清的？

遺產稅還很遠，但老百姓在繼承房產時是不是什么稅都不用繳？房產轉讓雙方主要涉及到的稅種是營業(yè)稅及附加、個人所得稅和契稅。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得的房屋產權暫免征收營業(yè)稅。個稅免征情形中有一類：房屋產權人去世后，依法繼承房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人受贈房產，不征個人所得稅。因此通過繼承遺產獲得的房產，基本不涉及個人所得稅。另外，遺產繼承房產和土地，暫不征收契稅。

雖然繼承房產沒什么稅負成本，但考慮到遺產可能帶來的家庭糾紛及公證手續(xù)的繁瑣和費用，越來越多老人選擇在生前處理房產，以饋贈或買賣的方式將房產過戶給子女，提前了卻一件心事。以這兩種方式轉讓房產是不是更經(jīng)濟？

首先來看饋贈。我國稅法對于個人將房產無償贈予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹，或有償贈予對其承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，都暫免征收營業(yè)稅。而對于無償受贈房屋規(guī)定了三種不征個人所得稅的情形，除上述繼承情形以外，一種是房屋產權人將其名下房產無償贈予其太太、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹。另一種，房屋產權人將其名下房產無償贈予對他承擔直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人。

也就是說，親屬之間贈予房產基本不用繳個人所得稅，涉及的只有契稅。按照稅法對契稅的規(guī)定，以出讓、轉讓、買賣、贈予、交換發(fā)生權屬轉移的土地、房屋為征稅對象，承受的單位和個人為納稅人。稅率各地不同，一般為房產總值的3%-5%。

“父母以贈予方式向子女轉讓房產，在房產證上加子女的名字，涉及到變更產權持有人，除贈予方和被贈予方是夫妻關系外，其他關系都要繳納契稅。”汪蔚青說。

如果以買賣方式轉讓房產呢？稅法規(guī)定，購買不足五年的住房對外銷售，全額征收5%的營業(yè)稅；若持有超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，可以免征營業(yè)稅。即便持有超過5年（含5年），但屬于非普通住房，在對外銷售時按照其銷售收入減去購買房屋的價款和合理稅費后的差額征收5%的營業(yè)稅。

其次是個人所得稅。個人轉讓自用5年以上們并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。個人出售自有住房，按其收入額減去原值和合理費用后按20%的稅率征收個人所得稅。對納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能準確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。

按照現(xiàn)行的政策，買賣房產征收個稅都是按照簡易征收辦法。上海市的核定征收率為普通住房1%，非普通住房2%。

如果老人想轉給子女的房子“滿五唯一”，免征個稅和營業(yè)稅，也只涉及契稅部分。也就是說，如果是“滿五唯一”住宅，老人選擇百年之后由子女繼承，基本是零稅負；在生前通過贈予或買賣轉給子女，也只涉及契稅。

表面上來看，三種處理方式涉及的稅負成本相近，但汪蔚青表示，實質上差別可不小。“老百姓在處理老人房產這個問題時，不僅要考慮眼前的房產受讓環(huán)節(jié)，還要考慮以后房產處置的問題。”

子女獲得老人的房產后，未必會持有一輩子，很可能會在幾年后出手，這時差別就體現(xiàn)出來了。如果當初子女的房產是通過繼承和贈予獲得，將受贈房產出售，就會因為取得房產沒有成本，面臨全額繳納相關稅金的情況。

買賣房產時個稅和營業(yè)稅都有差額征收的規(guī)定，所謂差額征收，就是以賣房獲得收益扣除取得房產付出的成本，作為稅基。

“我們現(xiàn)在征收個人所得稅是采取簡易辦法，征收房產全額的1%-2%。但這是一種稅收優(yōu)惠，并不是常態(tài)，如果哪一天取消簡易辦法，恢復按照差額20%征收，那么你如果繼承一套價值300萬元的房子，以300萬元的價格賣掉了，因為獲得成本為零，那就要繳60萬元的個稅。”汪蔚青說。在營業(yè)稅部分，對于非普通住房也是按照差額征收。

如果通過買賣方式轉讓房產，子女為獲得房產付出一定成本，比如以300萬向父母買下房子，即便將來以350萬賣出，差額只有50萬，稅基要小得多。比較起來，以買賣方式轉讓房產更安全，可以減少受讓者的后顧之憂。

“老百姓要有長遠的繳稅規(guī)劃，不僅要考慮眼前的繳稅問題，還要考慮下一步。因為你無法判斷未來稅法走勢，所以要提前做好準備。”汪蔚青說。

關于婚房的稅

在獨生子女家庭，無論是將房子贈予子女，還是拿出積蓄為子女買新房，大部分父母都毫無怨言。但有一個無法回避的尷尬問題，子女成家以后，房產會不會被分走一半？

很多婆婆都有過這樣的躊躇，為成年兒子買婚房要不要加兒媳名字？新婚姻法規(guī)定，男方婚前房產，且房產證上沒有女方名字，如果婚姻發(fā)生變化，女方對房產沒有權利。因此女方家長往往竭力爭取一個名字，而男方家長又在居高不下的離婚率面前寸土不讓，平白攪黃了很多姻緣。

然而，很多人沒有想到，堅守產權證的代價可能不僅是心中的疙瘩，還要付出每年成千上萬元的房產稅。

上海是房產稅試點城市之一，按照規(guī)定，家庭購買第二套住房，如果原住房加上新購房面積，超過家庭人均60平方米，就要每年繳納房產稅。2013年應稅住房房價低于27740元/平方米（上海市新建商品住宅平均銷售價格的兩倍）的，房產稅稅率減為0.4%，房價高于27740元稅率為0.6%。

舉個例子，如果老兩口原有一套130平方米的房子，另買一套120平方米的住宅，單價在30000元/平方米，應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價（或核定的計稅價格）×70%×稅率=(元/年)。

那如果上海家長在原有住房之外，為兒子買一套婚房，算不算二套房？要不要繳房產稅？

汪蔚青表示，按照《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》規(guī)定，本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房的，暫免征收房產稅。

所以，如果家長是給兒子買婚房，目前不用繳房產稅。但兒子領取結婚證后，產權直接登記在小夫妻兩個人名下。

如果第二套房是在兒子婚前買的，結婚后加上女方名字，是不是還要繼續(xù)交房產稅？

按照現(xiàn)行稅法，居民家庭住房情況會發(fā)生各種變化，凡這種變化涉及應稅住房房產稅納稅事項調整的，居民可以向住房所在地的地方稅務機關申報，并重新辦理房產稅納稅信息的申報、認定，從地方稅務機關重新認定的第二個月起可以調整納稅。

也就是說，如果子女結婚后，婚房的住房情況變了，符合了“本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻需要而首次新購住房，且該住房屬于成年子女家庭唯一住房”的條件，依然可以暫免征收房產稅。

將“二套房”變成“婚房”，省下一年幾千上萬的房產稅支出，其實只要在房產證上添加子女配偶的名字，這件事并不用付出多少稅負成本。因為按照《財政部、國家稅務總局關于房屋、土地權屬由夫妻一方所有變更為夫妻雙方共有契稅政策的通知》，婚姻關系存續(xù)期間，房屋、土地權屬由夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。

“為什么夫妻之間在房產證上變更名字不用繳契稅？因為按照法理，夫妻之間財產權和父母子女之間的權利是不同的，夫妻之間的財產權是平等的。”汪蔚青解釋說。

但是，的確也有一些現(xiàn)實主義的父母，情愿付出每年上萬元房產稅的代價，也堅持不在產權證上加上媳婦的名字。而這種做法，是對孩子婚姻的破壞還是保障，倒也見仁見智。

房屋出租：房客要用稅保護自己

在目前“租售比”失衡的情況下，靠出租房產獲得的回報只能說聊勝于無。因此很多人都不愿意在這塊不大的蛋糕中再分一塊去繳稅。

事實上，房屋出租環(huán)節(jié)涉及到多個稅種。汪蔚青介紹，各地在不動產出租方面的稅收政策有比較大的差異，不動產性質不同，持有人不同，承擔的稅負也有很大的差異。

按照上海市規(guī)定，個人出租商品房，統(tǒng)一按照5%綜合征收率繳納稅金。在北京，如果出租的房屋是商鋪，就涉及到營業(yè)稅征收。2011年營業(yè)稅起征點上調至20000元，如果租房月收入高于20000元，按照各地的綜合征收率征稅，北京是12%。如果月租低于營業(yè)額起征點，則不用繳納營業(yè)稅，只征收包含房產稅、個人所得稅的其他稅種，北京征收率是7%。

在沒有指定綜合征收率的地區(qū)，需要按租金收入12%繳納房產稅，1%-7%的城市維護建設稅，教育費附加3%，地方教育費附加2%，堤防費1%，個人所得稅在扣除營業(yè)稅、房產稅等稅金和合理的修繕費之后，減除20%，然后按20%繳納。

這些七七八八加起來占到租金的兩至三成，因此很少人愿意主動報稅。在實際情況下，除非租客需要報賬，房東才會去稅務局代開發(fā)票，并且繳納稅金。

然而，房東在租賃環(huán)節(jié)避稅，后果往往會讓租客承擔。在房產交易中心備案的租賃協(xié)議足以抵抗買賣協(xié)議，保障租客的利益。而出于避稅理由，很少有中介會建議租賃雙方去房地產交易中心登記備案，因此造成私下簽署的租賃協(xié)議效力很弱，違約率很高。房東很容易任意抬價，或者在市場上漲時選擇出售租賃中的房屋，租客缺乏安全感。

普通人覺得處理房屋出租的繳稅問題很麻煩，而深諳稅法的人卻不這么認為，他們甚至會利用租賃協(xié)議以時間換空間的方式來降低房產交易中的營業(yè)稅和個稅。“持有不滿5年的房產交易時，有些人為了規(guī)避營業(yè)稅和個稅，雙方在簽署房產買賣協(xié)議時，會先簽署一份租賃協(xié)議，租期超過上家持有房產滿5年的時間點，并且在房地產交易中心備案。因為按照我國合同法第二百二十九條的規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，即買賣不破租賃。所以到了交易時間點，上家如果想跳價把房子賣給其他人，只要租客不同意，就無法實現(xiàn)。”汪蔚青說。