注會(huì)考試中的一道土地增值稅試題分析

隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆，土地增值稅也成為當(dāng)前稅收的熱點(diǎn)問題。在2012年注冊(cè)會(huì)計(jì)師《稅法》科目的考試中，A、B兩套試卷均出現(xiàn)了土地增值稅試題。A卷中就有如下試題：

試題內(nèi)容

甲企業(yè)位于市區(qū)，2012年4月1日轉(zhuǎn)讓一處2009年6月1日購(gòu)置的倉(cāng)庫(kù)，其購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓情況如下：

（1）2009年6月1日購(gòu)置該倉(cāng)庫(kù)時(shí)取得的發(fā)票上注明的價(jià)款為500萬(wàn)元，另支付契稅款20萬(wàn)元并取得契稅完稅憑證。

（2）由于某些原因在轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)未能取得評(píng)估價(jià)格。

（3）轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的金額為800萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

試題要求：

（1）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅。

（2）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)計(jì)征土地增值稅時(shí)允許扣除的金額。

（3）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納的土地增值稅。

（4）如果該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)既沒有取得評(píng)估價(jià)格，也不能提供購(gòu)房發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)如何進(jìn)行處理?

試題分析

問題（1）

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕16號(hào)）第三條第二十項(xiàng)規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。甲單位轉(zhuǎn)讓的是以前年度購(gòu)置的倉(cāng)庫(kù)，故應(yīng)按差額計(jì)算營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，購(gòu)買時(shí)繳納的契稅不屬于購(gòu)置原價(jià)不得在計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)扣除。甲企業(yè)位于市區(qū)，城建稅稅率為7%。轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅，稅率為0.5‰。

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅＝（800－500）×5%＝15（萬(wàn)元）。

應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加＝15×（7%＋3%）＝1.5（萬(wàn)元）。

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)納印花稅＝800×0.5‰＝0.4（萬(wàn)元）。

應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅合計(jì)＝15＋1.5＋0.4＝16.9（萬(wàn)元）。

問題（2）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目為舊房的評(píng)估價(jià)格和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第七條中又進(jìn)一步補(bǔ)充規(guī)定，計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，每年按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓的倉(cāng)庫(kù)未取得評(píng)估價(jià)格，但有當(dāng)初購(gòu)置時(shí)的發(fā)票，另外，甲企業(yè)從購(gòu)置到轉(zhuǎn)讓該倉(cāng)庫(kù)的期間為2年10個(gè)月，應(yīng)按3年計(jì)算原值加計(jì)扣除金額。

倉(cāng)庫(kù)原值的加計(jì)扣除額＝500×5%×3＝75（萬(wàn)元）。

扣除項(xiàng)目合計(jì)金額＝500（原值）＋20（契稅）＋16.9（營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅）＋75（原值加計(jì)扣除額）＝611.9（萬(wàn)元）。

問題（3）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條第二款第(一)項(xiàng)規(guī)定，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的，土地增值稅稅額＝增值額×30%。

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)收入＝800（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)納土地增值稅的增值額＝800－611.9＝188.1（萬(wàn)元）。

增值率＝188.1÷611.9×100%＝30.74%

應(yīng)納土地增值稅＝188.1×30%＝56.43（萬(wàn)元）。

問題（4）

根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號(hào)第二條第二款規(guī)定，對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。所以，如果甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)既沒有取得評(píng)估價(jià)格，也不能提供購(gòu)房發(fā)票，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收。