免費(fèi)問答

土地出讓金是稅務(wù)局收的，只有中央非稅收入統(tǒng)一票據(jù)，沒有專用發(fā)票

你好那抵扣不了的。

那土地出讓金能直接抵減增值稅銷售額嗎？

一般計稅不可以 銷項-進(jìn)項 安這個繳納 你是收據(jù)，他沒有進(jìn)項稅額的。

在一般納稅人采用一般計稅方法的情況下按照36號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

老師，上面一條我摘錄的，該怎么解釋呢？

營改增對房地產(chǎn)企業(yè)一般計稅項目采取差額征稅。其計算公式如下：銷售額=(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+9%) 你好 你說的這個是差額交稅

差額交稅可以的吧？

可以的 可以選擇差額計稅

老師，全部價款和價外費(fèi)用包含土地出讓金、土地交易服務(wù)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，對嗎？

當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款 (1)“向政府部門支付的土地價款”，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。 (2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外)，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實性的材料。 (3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體)受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。 ①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項目公司; ②政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價款總額不變; ③項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 (4)在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 (5)當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積

老師，這看著太復(fù)雜了

1土地的價款，這個必須有省級財政局監(jiān)制票據(jù) 2前期開發(fā)土地的費(fèi)用 3拆遷補(bǔ)償

老師，現(xiàn)在土地款都是稅務(wù)來的票據(jù)，不是財政局的票據(jù)

那不可以 在計算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù)。

老師，你說可以選擇差額，還要選擇是什么意思呢？是要去稅務(wù)做認(rèn)定嗎？

你好不需要 自己留存好資料備查