系列專題講解：08稅法重點(diǎn)難點(diǎn)復(fù)習(xí)指導(dǎo)（九）

　　專題九：房地產(chǎn)公司與建筑公司業(yè)務(wù)及自建建筑物行為的營業(yè)稅問題總結(jié)

　　一、建筑公司的涉稅問題

　　1、建筑業(yè)是指包括建筑、安裝、修繕、裝飾和其他工程作業(yè)等建筑安裝工程作業(yè)。注意：代理電信工程、水利工程等屬于建筑業(yè)中的其他工程。

　　2、稅率為3%.

　　3、計(jì)稅的規(guī)定：

　　（1）建筑業(yè)的總承包人將工程分包或者轉(zhuǎn)包給他人，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營業(yè)額。（總承包人是扣繳義務(wù)人）

　?。?）從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論怎樣結(jié)算，營業(yè)額均包括工程所用原材料及其他物資和動力的價(jià)款。從事安裝工程作業(yè)，凡所安裝的設(shè)備的價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，營業(yè)額包括設(shè)備的價(jià)款。

　?。?）納稅人采取清包工形式提供的裝飾勞務(wù)，按照其向客戶實(shí)際收取的人工費(fèi)、管理費(fèi)和輔助材料費(fèi)等收入，不含客戶自行采購的材料價(jià)款和設(shè)備價(jià)款，確認(rèn)營業(yè)額。

　?。?）基本建設(shè)單位和從事建筑安裝業(yè)務(wù)的企業(yè)附設(shè)的工廠、車間生產(chǎn)的水泥預(yù)制構(gòu)件、其他構(gòu)件或建筑材料，用于本單位或本企業(yè)的建筑工程的，應(yīng)在移送使用時(shí)征收增值稅。但對其在建筑現(xiàn)場制造的預(yù)制構(gòu)件，凡直接用于本單位或本企業(yè)建筑工程的，征收營業(yè)稅，不征收增值稅。

　　注意：銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅應(yīng)稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的征稅問題也是可以和這塊內(nèi)容綜合起來出題的，具體內(nèi)容在"銷售自產(chǎn)貨物并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)的征稅問題"專題中講解。

　　二、房地產(chǎn)公司的涉稅問題

　　1、銷售不動產(chǎn)是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為，包括銷售建筑物或構(gòu)筑物和銷售其他土地附著物。在銷售不動產(chǎn)時(shí)連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

　　2、稅率為5%.

　　3、計(jì)稅規(guī)定：

　　（1）以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。在投資后轉(zhuǎn)讓其股權(quán)的也不征收營業(yè)稅；

　?。?）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

　　（3）個(gè)人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不征營業(yè)稅。

　?。?）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價(jià)后的余額為營業(yè)額。

　?。?）單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營業(yè)額。

　?。?）單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。

　　三、自建建筑物行為的營業(yè)稅問題總結(jié)

　　1、納稅人自建自用的房屋不納稅，包括單位個(gè)人；

　　2、出租或投資入股的自建建筑物，也不是建筑業(yè)的征稅范圍，出租按"服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)"繳稅，自建后投資的，不繳納營業(yè)稅；

　　3、如納稅人（ 不包括個(gè)人自建自用住房銷售）將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。這里強(qiáng)調(diào)的是自建后直接銷售，如果自建后先自用然后再銷售，只按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅；※※※

　　4、單位自建后贈送的，自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納營業(yè)稅，再按銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅；

　　5、個(gè)人自建后贈送的，不繳納營業(yè)稅。

　　〖例題〗

　　某房地產(chǎn)公司2004年有關(guān)業(yè)務(wù)如下，請計(jì)算房地產(chǎn)公司、甲和乙建筑公司的營業(yè)稅。（建筑業(yè)成本利潤率：10%；銷售不動產(chǎn)的成本利潤率：20%）

　?。?）1月份，房地產(chǎn)公司招標(biāo)建商品房，甲建筑公司中標(biāo)承建A地和B地兩項(xiàng)商品房建筑工程，工程價(jià)款分別為5000萬元和3000萬元。甲建筑公司將B地商品房建筑工程轉(zhuǎn)包給乙建筑公司，工程價(jià)款2820萬元。

　　甲建筑公司營業(yè)稅：A工程=5000×3%=150萬；B工程=（3000-2820）×3%=5.4萬

　　乙建筑公司營業(yè)稅：2820×3%=84.6萬，由甲建筑公司代扣代繳。

　?。?）8月份，B地商品房工程完工，甲建筑公司與乙建筑公司進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算，甲建筑公司將其自建的市場價(jià)格為1600萬元的C地商品房（建筑成本1200萬元）抵頂應(yīng)付乙建筑公司的工程價(jià)款，另外支付銀行存款1220萬元；乙建筑公司將其對外出售，取得銷售收入1850萬元。

　　甲公司營業(yè)稅：

　　銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅：1600×5%=80萬；

　　建筑業(yè)營業(yè)稅：[1200×（1+10%）]/（1-3%）×3%=40.82萬

　　乙公司營業(yè)稅：（1850-1600）×5%=12.5萬

　?。?）9月份，A地商品房工程完工，房地產(chǎn)公司與甲建筑公司進(jìn)行A地、B地商品房工程價(jià)款結(jié)算。房地產(chǎn)公司用其市場價(jià)格為2000萬元尚未開發(fā)的土地（2000年以出讓方式取得，支付土地出讓金1200萬元）抵頂甲建筑公司的工程價(jià)款，另支付銀行存款5000萬元，其余款項(xiàng)以甲建筑公司在A地為該房地產(chǎn)公司建造的一部分商品房（相應(yīng)建筑安裝成本為600萬元）抵頂。

　　房地產(chǎn)公司營業(yè)稅：

　　（2000-1200）×5%=40萬

　　1000×5%=50萬（商品房價(jià)款相當(dāng)于8000-5000-2000=1000萬）

　?。?）10月份，房地產(chǎn)公司自建商品房250000平方米，工程成本1350元/平方米，售價(jià)2600元/平方米。當(dāng)月銷售自建商品房150000平方米；將2000平方米自建商品房無償贈送給某單位，將8000平方米自建商品房向C公司投資，占C公司股份的1％。

　　房地產(chǎn)公司營業(yè)稅：

　?。?50000+2000）×2600×5%=1976萬

　　（150000+2000）×1350×（1+10%）/（1-3%）×3%=698.1萬

　　自建銷售贈送交兩道稅，投資不繳納。

　?。?）10月份，為改善辦公條件，房地產(chǎn)公司將1500平方米自建商品房作為公司辦公樓；將本單位的舊辦公樓出售，取得銷售收入480萬元。該辦公樓于1998年購進(jìn)，購進(jìn)價(jià)格520萬元。

　　房地產(chǎn)公司營業(yè)稅：

　　自建自用不交營業(yè)稅；銷售購置的房產(chǎn)，銷售價(jià)小于購買價(jià)，不交納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

　?。?）11月份，房地產(chǎn)公司銷售由甲建筑公司建造商品房的45％。取得銷售收入3200萬元，銷售由乙建筑公司建造商品房的78％，取得銷售收人3000萬元。

　　房地產(chǎn)公司營業(yè)稅：

　　銷售商品房營業(yè)稅：（3200+3000）×5%=310萬

　?。?）3月份該房地產(chǎn)公司簽訂出租寫字樓協(xié)議，租金收入20萬元/月，從4月份起，租期2年，根據(jù)合同規(guī)定，寫字樓由承租方組織裝修，裝修費(fèi)由出租方承擔(dān)，承租方墊付裝修費(fèi)40萬元。裝修費(fèi)從租金中扣除，扣除裝修費(fèi)后，房地產(chǎn)公司2004年收取租金共計(jì)140萬元。（建筑業(yè)成本利潤率：10%；銷售不動產(chǎn)的成本利潤率：20%）

　　房地產(chǎn)公司營業(yè)稅：180×5%=9萬

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