二手住宅交易土地增值稅強(qiáng)制征收
本周二，市地稅局對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)，征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)定，并于12月1日起開(kāi)始實(shí)施。消息一出，多位讀者致電本報(bào)，希望進(jìn)一步了解土地增值稅繳納的情況，詢(xún)問(wèn)是否有優(yōu)惠政策。為此，我們?cè)诖诉M(jìn)行進(jìn)一步詳解。
涉稅比例不足交易總量3成
記者了解到，首先對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅；其次，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；第三，居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅；第四，居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。12月1日新政策實(shí)行后，免征或減征優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)不會(huì)改變。據(jù)我愛(ài)我家和中大恒基統(tǒng)計(jì)顯示，土地增值稅的涉稅房屋交易量不足二手房市場(chǎng)交易總量28%（見(jiàn)表），與營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅相比較影響并不大。
兩種繳稅方式算法：
本次《通知》中規(guī)定了土地增值稅的兩種計(jì)算方法，哪種方式更劃算？我們請(qǐng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士舉例說(shuō)明。
案例：李女士于2004年購(gòu)買(mǎi)了富力城一套150平米左右的住宅，新房總價(jià)在120萬(wàn)元，到2006年李女士想要轉(zhuǎn)讓?zhuān)茨壳岸质袌?chǎng)的價(jià)格，這套住宅總價(jià)升至165萬(wàn)元。
計(jì)算方法一：
對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的業(yè)主，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%征收率計(jì)征土地增值稅。
土地增值稅=165萬(wàn)元×1%=1.65萬(wàn)元
計(jì)算方法二：
對(duì)于凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的住宅，按增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%計(jì)算土地增值稅。
土地增值稅=（交易價(jià)格-房產(chǎn)原值-各種交易稅費(fèi)總合-每年5%的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)原值）×30%
交易價(jià)格：165萬(wàn)元
房產(chǎn)原值：120萬(wàn)元
交易稅費(fèi)：3.6萬(wàn)元（新房契稅：120萬(wàn)元×3%），4.95萬(wàn)元（二手交易契稅：165萬(wàn)元×3%），9萬(wàn)元（營(yíng)業(yè)稅：165萬(wàn)元×5.5%），4.9萬(wàn)元（個(gè)人所得稅：約為交易價(jià)格的1-3%）
每年5%的房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)原值：12萬(wàn)元（2年×5%×120萬(wàn)元）
土地增值稅=（165-120-3.6-4.95-9-4.9-12）×30%=3.1萬(wàn)元
通過(guò)上述計(jì)算，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，在不違背國(guó)家相關(guān)規(guī)定的情況下，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額的1%計(jì)算土地增值稅這一方式納稅更為劃算。
多家中介機(jī)構(gòu)表示，由于政策影響，預(yù)測(cè)在12月1日該政策正式實(shí)施前，可能會(huì)出現(xiàn)涉稅買(mǎi)賣(mài)雙方集中過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致交易增加的局面。而從全年二手房市場(chǎng)整體交易走勢(shì)來(lái)看，征收土地增值稅對(duì)其影響交將不會(huì)很大。晨報(bào)記者王麗婭
政策回顧
早在1993年，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，國(guó)務(wù)院就發(fā)布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。而1995年財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）更是對(duì)土地增值稅的征收范圍、稅率、計(jì)算方法以及政策減免等執(zhí)行細(xì)則做出了明確規(guī)定。2006年11月14日出臺(tái)的《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問(wèn)題的通知》正是依據(jù)以上文件對(duì)二手房轉(zhuǎn)讓土地增值稅的征收所做出的明確規(guī)定。
