建設(shè)部副部長劉志峰12月16日透露：今后，將通過鼓勵小戶型設(shè)計、保有環(huán)節(jié)征稅等手段，提高大戶型購買使用成本，引導(dǎo)消費(fèi)者合理住房消費(fèi)，鼓勵推廣中小套型。此前，北京在住房建設(shè)規(guī)劃中亦曾提出對大戶型收稅。相關(guān)人士表示，上海的戶型結(jié)構(gòu)調(diào)控還需時間。當(dāng)務(wù)之急是改善小戶型的質(zhì)量，逐步提高小戶型的市場供應(yīng)比例。
房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的缺失導(dǎo)致房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)非理性化
根據(jù)來自建設(shè)部門的數(shù)據(jù)，我國人均住宅面積去年底達(dá)到26.1平方米。據(jù)建設(shè)部今年4月的調(diào)研，中國40個重點(diǎn)城市住宅平均套型面積為113平方米，其中16個城市超過120平方米，而北京待售住宅的平均套型面積已達(dá)143.9平方米。從結(jié)構(gòu)上可以看出，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重高端化的現(xiàn)象，造成的結(jié)果是房地產(chǎn)市場供求的苦樂不均，占房產(chǎn)需求主體的中小戶型需求嚴(yán)重不能滿足需求，一個數(shù)據(jù)就是關(guān)于北京的經(jīng)濟(jì)適用房的供求比例為1比13，而大戶型等住宅和商用房產(chǎn)處于空置的狀態(tài)，可謂幾家歡樂幾家愁。
造成大戶型供應(yīng)失衡的原因在于需求的旺盛。由于住房保有環(huán)節(jié)稅收的缺失，財產(chǎn)持有成本遠(yuǎn)小于交易成本，而我國目前財產(chǎn)交易稅費(fèi)嚴(yán)重集中的狀況，房產(chǎn)市場表現(xiàn)出來的景象是房產(chǎn)交易并不活躍，房產(chǎn)的有效供應(yīng)難以調(diào)動起來，大量房產(chǎn)處于囤積居奇的階段，資金等待進(jìn)一步的增值，房產(chǎn)市場表現(xiàn)出虛假繁榮的景象，房價似乎有著很堅實(shí)的支撐，錯誤的信息引導(dǎo)供給向大戶型聚攏，房產(chǎn)供應(yīng)的進(jìn)一步增加不僅增加了小戶型的供應(yīng)矛盾，拉高了房價，也增加了房產(chǎn)市場崩盤的危險。劉志峰公開表示，“目前建設(shè)部、財政部、稅務(wù)總局等正在研究增加住房保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)，對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，以增加大房型住宅的各方面使用成本�！� 使用成本增加將調(diào)節(jié)市場的投機(jī)性和投資性交易需求，需求趨于理性化，房產(chǎn)供應(yīng)也會逐漸回歸正常。
房產(chǎn)保有稅意在調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)
保有稅，或者稱為物業(yè)稅，基本設(shè)計理念是把我國現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)購買環(huán)節(jié)的土地出讓金，契稅，房產(chǎn)稅等相關(guān)稅收合并到房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收，一定程度上降低了購買的門檻，降低房價。據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60%，建筑成本只占40%.購房者買一套房子的錢中，有30%-40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國家采用的逐年繳納的辦法，以財產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，現(xiàn)在的開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。下降程度如何，意見在理論界和實(shí)務(wù)界觀點(diǎn)不一。暫且不管房價是否會降，物業(yè)稅的推出，將很大程度上解決目前房產(chǎn)保有和交易階段稅負(fù)嚴(yán)重差異的情況，交易階段稅費(fèi)的相對減少能夠有效的促進(jìn)房產(chǎn)二級市場的發(fā)展，而保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的增加，能夠促進(jìn)房產(chǎn)有效供應(yīng)的增加，那么房產(chǎn)投資和投機(jī)的成本將加大，相應(yīng)的需求會回歸理性。
劉志峰明確表示，改善住房供應(yīng)機(jī)構(gòu)，增加中低價位、中小套型的普通商品住房供給，不僅僅是中低收入家庭的住房需求問題、是國家宏觀調(diào)控的重要任務(wù)，也是我國人多地少，資源相對短缺的必然選擇�！拔覈壳暗淖≌鲗�(dǎo)戶型應(yīng)該是90平方米以下。90平方米以下的中小套型住宅要成為社會主流產(chǎn)品�！� 筆者認(rèn)為，房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改變還要依靠保有環(huán)節(jié)差別化政策，比如對大戶型的房產(chǎn)征收高額的稅費(fèi)，而對小戶型應(yīng)適當(dāng)?shù)慕o予補(bǔ)貼，尤其是居民唯一住房。根據(jù)保有稅即財產(chǎn)稅的設(shè)計理念，首先應(yīng)該做到普遍征收，就是不管小戶型還是大戶型都要征收物業(yè)稅，做到縱向公平；進(jìn)一步層次的公平還在于量能課征，對于大戶形要提高稅率檔次，而不能依靠大戶型面積的增加而導(dǎo)致的稅收的增加，這不是所謂的公平，真正的公平在于不僅稅負(fù)要隨著面積的增加而增加，更要體現(xiàn)人性化的因素，稅率也要體現(xiàn)不同的檔次，充分發(fā)揮財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能。這樣才能真正體現(xiàn)公平性。
因此，物業(yè)稅如果能夠針對不同的戶型制定不同的稅率檔次，并對起征點(diǎn)做出規(guī)定，就能很好的發(fā)揮財產(chǎn)稅的調(diào)節(jié)功能，引導(dǎo)消費(fèi)的意圖非常明顯。在相應(yīng)的交易階段，對于大戶型和多套住房的擁有者征收不同檔次的營業(yè)稅和所得稅，對于引導(dǎo)合理的投機(jī)和投資性需求也有相當(dāng)重要的作用。健全的房地產(chǎn)市場，投資性和投資機(jī)性交易是必不可少的，因此稅收政策上體現(xiàn)出引導(dǎo)的方向，也將最終改變房產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。
保有稅推出是否將對房價產(chǎn)生負(fù)面影響
劉志峰表示，相關(guān)部門將利用稅收、金融和土地政策等多種手段，鼓勵開發(fā)中小戶型住宅，保障中低價位、中小套型住宅的有效供應(yīng)，并積極引導(dǎo)購買小套型、功能良好的住宅。筆者擔(dān)心單對大戶型征收保有稅，目前房產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)性矛盾和總體供應(yīng)矛盾的情況下，房價未必會有明顯的降幅，而大戶型保有成本的增加將刺激交易需求向中小戶型轉(zhuǎn)化，由此形成的局面將會是中小戶型供求的進(jìn)一步失衡。因?yàn)槟壳胺慨a(chǎn)供應(yīng)矛盾還不在結(jié)構(gòu)性矛盾，關(guān)鍵是在總量供應(yīng)存在問題，住宅供應(yīng)增長小于商用房產(chǎn)增長，中小戶型的增長小于大戶型的增長，總體的形勢是在總量供求存在矛盾的情況下，結(jié)構(gòu)性的供求矛盾更支撐了房價的上漲。因此對于大戶型的征稅，將很明顯的引導(dǎo)需求到中小戶型的需求上去，讓現(xiàn)在已經(jīng)很嚴(yán)峻的供求矛盾更加的激烈化，那么我們今年推出的各項(xiàng)稅費(fèi)向購買環(huán)節(jié)的轉(zhuǎn)嫁將形成百分之百的轉(zhuǎn)嫁，房價進(jìn)一步提升是肯定的。
就像前面說到的，財產(chǎn)稅應(yīng)該做到普遍征收，而對某個領(lǐng)域的征稅將違反稅負(fù)公平的原則。對大戶型的征稅更像是消費(fèi)稅，但由于在保有環(huán)節(jié)征收，則具有財產(chǎn)稅的性質(zhì)，筆者認(rèn)為還是應(yīng)該整體推出物業(yè)稅，對于不同戶型的房產(chǎn)設(shè)定不同的稅率檔次，對于擁有的住房以外的投資型和投機(jī)性房產(chǎn)也應(yīng)該規(guī)定比較高的稅率，做到橫向公平和縱向公平。這樣的稅制設(shè)計才是比較合理的。筆者認(rèn)為房價的上漲才是比較理性的上漲，就是說房價的上漲更多的體現(xiàn)為房產(chǎn)供求現(xiàn)實(shí)決定的上漲，少了很多投資性和投機(jī)性的因素，房產(chǎn)市場的風(fēng)險度會在合理的范圍內(nèi)。
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知識小貼士
物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。
