12月1日，北京的二手房轉(zhuǎn)讓開始強制征收土地增值稅。這是繼營業(yè)稅、個稅之后，調(diào)控以來北京二手房購買環(huán)節(jié)上落實的第三個稅種，意味著非普通住宅的轉(zhuǎn)讓將要增加1%左右的交易成本。
不過據(jù)鏈家經(jīng)紀(jì)公司的統(tǒng)計，目前在北京的存量房市場上140平方米以上的住宅不到20%，容積率小于1的更為少見。因此土地增值稅真正可征收的范圍是很小的。事實證明，強制征收后的一周以來，市場波瀾不驚，遠不見前兩次征稅帶來的震動。
然而強征土地增值稅帶來的心理震懾力是巨大的。稅種的頻繁重現(xiàn)，恰處宏觀調(diào)控一年來的政策“后適應(yīng)期”，很多人對政策出臺目的和實施效果正心存疑問，歡呼雀躍者漸少，理性探討者增多，這也是民眾心智逐漸成熟的體現(xiàn)。
有人指出，開發(fā)商在取得土地時已經(jīng)繳納了土地出讓金和土地增值稅，并將其作為房價成本的一部分轉(zhuǎn)嫁給購房者。既然已經(jīng)交過一次土地增值稅，為何又在二手流通環(huán)節(jié)再次征收？而且，為什么買一套140平方米以上的“非普通住宅”就要征收，而買10套“普通住宅”的真正炒房客卻可以規(guī)避？這是政策的遺漏之處嗎？
土地增值稅的由來和變化
其實，土地增值稅已經(jīng)有13年的歷史。國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司的張勤處長在7月的一次論壇是這樣解釋：“在92年中國房地產(chǎn)市場的高峰期，海南等地的土地炒買炒賣比較嚴(yán)重，國家出了一系列宏觀調(diào)控政策，土地增值稅是在那個時期出臺的。93年12月13日由國務(wù)院發(fā)布，是94年1月1日起實施。納稅人主要是為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物，并取得收入和收益的單位和個人�！睆埱谥赋觯覈恋胤ㄖ幸�(guī)定，只有國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)讓，集體土地需要先變更為國有土地才能進行轉(zhuǎn)讓和開發(fā)。當(dāng)時土地增值稅的征稅對象主要是納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。稅率從30%到60%不等，主要是針對當(dāng)時不進行房產(chǎn)開發(fā)而純粹炒買炒賣土地的行為，所以稅率比較高。
不難看出當(dāng)時土地增值稅的誕生有特殊的歷史背景，是針對土地的炒作現(xiàn)象而立。
財政部財政科學(xué)研究所稅收政策研究室張學(xué)誕副主任也表達了類似看法：“93年開征的土地增值稅收主要是因為當(dāng)時全國房屋交易增多，價格上漲迅猛，出現(xiàn)了一些人假借開發(fā)房地產(chǎn)囤積土地倒賣的情況，就出臺了土地增值稅�！苯裉斓耐恋卦鲋刀愓叩脑俅纬霈F(xiàn)又處政府利用稅收政策積壓地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房價的階段，與93年的歷史背景不盡相同�！罢叱雠_背景和配合國家對地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控是有關(guān)系，同樣也是對于我國稅收體制的完善。”
一稅重征的疑問
對于是否存在一稅重征的疑問，張學(xué)誕副主任認為：“不能簡單地從名目的重復(fù)來理解這個問題。如果這樣片面的理解，那很多稅種都存在重復(fù)征收的嫌疑。實踐中到了90年代中后期，由于囤積倒賣土地的問題得以緩和，全國一些地方已經(jīng)不再增收土地增值稅，北京也不是所有的區(qū)縣都征收土地增值稅。這次出臺政策的稅收對象和辦法都不同，主要是為了稅收的完善和補充，不存在實際意義上的一稅重征問題�！�
有學(xué)者指出，良好地段的土地隨著時間的推移價值總是在不斷地提升，國家在市政配套上也給予了大量投入，單從字面看就很容易理解土地增值稅的意義。西方國家就對物業(yè)有不動產(chǎn)稅，按年度征收。而我國由于沒有物業(yè)稅，目前征收的是流轉(zhuǎn)稅，所以在流通環(huán)節(jié)中交易的收益方交納一定的稅收是應(yīng)該的，不存在重復(fù)征稅問題。然而客觀地說，我國稅收體系復(fù)雜、稅種稅目繁多，這一現(xiàn)狀是被張五常等境外經(jīng)濟學(xué)家和從業(yè)者所多次指出批評的。
早在去年3月，某著名地產(chǎn)老總在私人博客上就發(fā)表過對稅收政策的不滿。他認為開發(fā)商交納了土地出讓金后，還要交納土地增值稅等多種稅目，而最終這些稅通過房價轉(zhuǎn)給了個人購房者，事實上推高了房價。“除營業(yè)稅和契稅之外，土地出讓金同時在房產(chǎn)稅中起到基數(shù)擴大的作用�！绷硗�，“不是因為土地價值的提高而創(chuàng)造了土地上的產(chǎn)出提高，相反是因為土地上的產(chǎn)出價值的提高拉動了土地價值的提高。因此產(chǎn)品收益的提高所形成的土地的價格是因使用土地的人所創(chuàng)造的，而并非土地本身所創(chuàng)造。那么土地增值稅只能是對最能挖掘產(chǎn)品價值行為的一種打擊，而不利于對經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品價值而提升土地利用價值的激勵。尤其是招、拍、掛的土地出讓中，市場資源公開和競爭配置的過程中，已回避了因協(xié)議出讓使國有土地資源被低估的可能，如果過去的土地增值稅是為彌補政府首次出讓時的漏洞，那么土地出讓制度改變之后，政府再收取經(jīng)營者創(chuàng)造產(chǎn)品而帶來收益增加的稅收就沒有任何道理了�！彼嶙h這種征稅模式應(yīng)該改革。
征收公平和重稅不敏？
對征收對象的確定和收入重稅帶來的影響，專家的意見也有明顯不同。
國土資源部土地整理中心楊遴杰認為“對于所有轉(zhuǎn)讓住房的人而言，大家都從再轉(zhuǎn)讓中因土地升值獲益，就應(yīng)該采取公平的稅制，而不是單獨向非普通住宅人群征收這些稅收。通過稅收人為地將市場切割開來，這樣的方式不僅對非普通住宅人群是種歧視，任何時候用政策來分割市場，都會對被針對者產(chǎn)生不好的影響。他們內(nèi)心厭惡和抵抗的情緒，對社會公正帶來的影響和對社會成本的浪費是無法顯像的。對于通過稅收調(diào)節(jié)來進行轉(zhuǎn)移支付，解決收入公平的問題，其實更好的辦法是給低收入者補貼。在西方國家，很多人也反對個人所得稅中的累進稅制，因為人為劃分了富人和窮人的稅收差異，其結(jié)果可能導(dǎo)致高收入者隱瞞和轉(zhuǎn)移自己的所得，從而使得事實上的稅負轉(zhuǎn)移到中等收入者身上�！�
“重稅對于解決房價不斷上漲的問題也是沒有太大益處的。住房市場和普通商品完全不一樣，土地的固定性決定了這個市場的狹長。住房市場出現(xiàn)問題很多時候是沒有反撲的余力，只能由市場來自行調(diào)節(jié)。人為劃分市場的每一部分，只會造成供應(yīng)的延時，但不會因為政策過多干預(yù)而改變需求量。一些人還會能僥幸地覺得沒有被列入征收對象。單純停留在對開發(fā)商不斷地口誅筆伐和窮人、富人之類的單純道德層面的討論，不可能解決房價問題的。真正的出路給原本不斷撲向房地產(chǎn)市場的熱錢一個出口，供需的不平衡不是簡單靠增加流通環(huán)節(jié)的成本來遏制需求所能解決的。”
市場方面的反應(yīng)也在證明加大稅收對于解決房價上漲和解決居民實際居住上沒有太直接的因果關(guān)系。據(jù)鏈家公司的統(tǒng)計，北京的二手房市場上，50萬以下的房子供需之比已經(jīng)達到了1：5，而100萬以下的房子基本在1：4之間。而先前出臺的個稅政策在加大投機客流通成本的同時，同時也加大了中低收入購房置業(yè)成本。增加了他們的負擔(dān)。
而張學(xué)誕認為：“對大戶型多征稅，恰恰體現(xiàn)了稅務(wù)的公平原則，有錢人是應(yīng)該多承擔(dān)一些稅收。”至于稅收體制上設(shè)計欠缺的置疑（如多套小戶型不用征稅）和重稅不敏的問題，這是政策尚未考慮到的一面，應(yīng)該不斷在實踐中摸索調(diào)整。同時他指出，對于房價的調(diào)整，需要的是一攬子的配套計劃，稅收僅僅是其中的一個方面，不能指望通過征稅來解決一切問題。
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土地增值稅開征12年
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知識小貼士
什么是土地增值稅？
土地增值稅是國家為了規(guī)范土地和房地產(chǎn)交易秩序，調(diào)節(jié)土地增值收益而采取的一項稅收調(diào)節(jié)措施。我國于1994年頒布了《土地增值稅暫行條例》，之后又出臺了《土地增值稅暫行條例實施細則》。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物（即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，是土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照《條例》的規(guī)定繳納土地增值稅。
作為個人所購房產(chǎn)，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉(zhuǎn)讓、經(jīng)營此房并獲得相當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。具體規(guī)定請按照最新調(diào)整。
