建設(shè)部政策研究中心主任陳淮公開指出:我國早晚一定要征物業(yè)稅。他認(rèn)為,物業(yè)稅用以調(diào)整資源在不同人群中的分配比重,限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費(fèi),保護(hù)普通民眾生活必需的消費(fèi);普通民眾合理住房的物業(yè)稅可象征性地征收,稅率可以是萬分之一,甚至是零。
這是一個值得期待的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)稅又稱物業(yè)稅,就是把開發(fā)商造房子時繳的稅,包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi),改由購房者以后每年來繳。在發(fā)達(dá)的市場體制下,房地產(chǎn)稅同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣,與消費(fèi)稅、所得稅構(gòu)成了一個國家賦稅結(jié)構(gòu)中的三大支柱。為此,有關(guān)開征物業(yè)稅的消息和爭論在中國由來已久,但是國家權(quán)威機(jī)構(gòu)遲遲沒有決策,原因就在于,如果不能很好地考慮普通民眾和窮人的利益,那么物業(yè)稅就要走入“劫貧濟(jì)富”的誤區(qū)。
首先,應(yīng)該考慮的就是稅負(fù)。開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后,居民總稅負(fù)不能有所增加。目前我國的預(yù)算支出占GDP的比例在23%左右;預(yù)算外和制度外支出占GDP的比例估計(jì)不會少于預(yù)算內(nèi)的50%,兩者合計(jì)占GDP的比例高達(dá)35%左右?傌(fù)擔(dān)率已經(jīng)很高。按市場經(jīng)濟(jì)體制的要求以及歷史的經(jīng)驗(yàn)來看,總負(fù)擔(dān)率的水平不宜再提高,那么開征物業(yè)稅就要調(diào)整政府的收入比例——富人多繳一點(diǎn),窮人再少納一點(diǎn)。
其次,要考慮的是起征點(diǎn)。物業(yè)房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn),并沒有考慮納稅人的負(fù)擔(dān)能力,因此從負(fù)擔(dān)能力方面考慮優(yōu)惠是必要的。現(xiàn)在有許多人主張對居民住房優(yōu)惠一定的面積,即把一定面積作為物業(yè)房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)。
去年底,建設(shè)部政策研究中心發(fā)布了研究報(bào)告,在對我國居民2020年居住目標(biāo)作出定性定量的分析預(yù)測中提出,2020年我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)35平方米,每套住宅平均面積達(dá)到120平方米——這才算小康之家的房子。筆者以為,在人均35平方米之內(nèi),制定一個合適的房產(chǎn)稅起征標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)該是合理的。
再次,既要優(yōu)惠面積也要考慮收入。如果僅僅以面積為起征點(diǎn)形式上很公平,實(shí)際上是有利于富人的。一般說來,富人房產(chǎn)的單位面積的市值較高,窮人房產(chǎn)的市值較低,這意味著富人在單位面積的稅負(fù)上占了便宜。因此,除面積優(yōu)惠之外還應(yīng)該考慮收入水平。目前,最為合理的辦法就是在最低生活標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)核算基本的住房租金,家庭收入達(dá)不到的應(yīng)予免稅,差額部分還應(yīng)該得到政府的救濟(jì)或房租補(bǔ)助。
最后,還應(yīng)該考慮的是返還問題。家庭住房形式上是居民消費(fèi),但從再生產(chǎn)的角度和社會發(fā)展的角度看也屬于投資。對于社會價(jià)值財(cái)富的增長來說,投資應(yīng)該受到鼓勵。因此,如果住房出售收入用于住房再投資的話,相應(yīng)的交易稅應(yīng)該返回,即只對改變用途的交易收入部分征稅。事實(shí)上,在當(dāng)今世界許多國家都對這樣的住房投資給予了稅收上的扶持。