近年來，韓國房價不斷走高，出現(xiàn)了明顯的泡沫化跡象。去年8月31日，韓國推出《不動產綜合對策》，從實現(xiàn)房地產市場透明化、抑制投機欲望和擴大供給三個方面，給韓國房地產市場降溫。據(jù)統(tǒng)計，首都首爾的公寓住宅價格較3年前平均上漲24%，在高檔住宅云集的首爾江南地區(qū)，房價比5年前高出121.8%.政策推出后效果顯著。
韓國《不動產綜合對策》主要內容概括如下
第一，為抑制對大型住宅和高價高檔住宅的需求，特別是打擊囤積房產的炒房者，韓國每年都公布個人擁有的地產和房產評估價格，并據(jù)此對其分別征收地產稅和房產稅�！恫粍赢a綜合對策》加強了對房屋綜合不動產稅的征收，即擁有房地產越多的家庭，每年繳納的不動產稅也越多。
例如，擁有住宅總價值在60萬至90萬美元之間的家庭，每年要繳納房產總價值1%的綜合不動產稅，即6000至9000美元；擁有住宅價值1000萬美元的家庭，每年要繳納3%的綜合不動產稅，即30萬美元。由于綜合不動產稅每年都要定期繳納，因此囤積的房地產將給擁有者帶來沉重經濟負擔。
第二，《不動產綜合對策》規(guī)定，對于擁有兩套以上住宅的家庭，當其房產交易價格超過政府制定的各地房產基準價格10萬美元以上時，轉讓所得稅稅率由以往的9%至36%提高到50%，而高檔住宅的轉讓所得稅率會更高。
第三，為防止隱匿或以他人名義倒賣房地產，《不動產綜合對策》規(guī)定，在進行土地交易時，必須向地方政府的國稅廳和警察局等機關申報購房資金來源。這種方式使房產買賣得以透明化，并且杜絕逃稅漏稅和鉆政策空子的行為。
解讀韓國《不動產綜合對策》對我們的啟示
韓國《不動產綜合對策》措施推出后，韓國房地產市場明顯降溫。據(jù)韓國建設交通部統(tǒng)計，韓國土地價格漲幅從今年4月開始放緩，土地成交量迅速萎縮。全國房價最高的首爾江南地區(qū)房價也有所回落，一些熱點住宅區(qū)房價更是在一個月內降幅達到2萬美元
這對我們應該有一定的啟示，盡管同樣的政策在我國不一定有效，原因在于政策要求的政策，體制，征管水平等的基礎存在差別，但這樣的政策，筆者認為借鑒為我們的發(fā)展方向是很不錯的，也可以進一步完善九部委《關于調整住房結構穩(wěn)定住房價格的意見》。
首先關于上面第一點中綜合不動產稅的規(guī)定。地產稅和房產稅是房產保有環(huán)節(jié)的稅收，地產稅大體相當于我國目前的土地使用稅，土地使用費即土地租金，房產稅相當于我們即將開征的物業(yè)稅。在健全的財產稅制中，保有環(huán)節(jié)的不動產稅制是很重要的方面，也是促進房產市場流通的重要稅收工具，實踐證明，稅收手段在促進房產流通方面是很重要的。
對于我國來講，借鑒韓國經驗，首先就是要健全我國的不動產稅制。在目前我國土地所有權屬于國家的情況下，土地和房產放在一起征收存在產權混亂的問題，筆者認為可以參考韓國，香港的做法，地產和房產分開征收相應的稅費。
在地產方面，可以考慮開征地產稅，即對于現(xiàn)在的耕地占用稅，土地使用稅，土地出讓金等合并征收，在操作上應該分別商業(yè)用地，自用地等，區(qū)別不同的稅率檔次，調節(jié)土地的使用方向，制定較高的"農轉非"基本稅率可以起到保護耕地的作用，彌補現(xiàn)在耕地占用稅等調節(jié)力度小的問題。另外，變土地出讓金為地產稅，一方面國家能夠為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入，另一方面，土地出讓金的短期收入轉化為稅收的長期性收入，一定程度上可以規(guī)范地方政府的土地出讓行為，增加長期性的思考，理性的操作，對現(xiàn)在土地違規(guī)使用的問題會有一定程度的緩解。
在房產方面，征收物業(yè)稅已經是板上釘釘?shù)氖虑椋皇菚r機和條件成熟的問題。物業(yè)稅的設計思想就是合并目前房產稅，城市房地產稅等稅收，制定合理的稅率水平，完善財產稅制。在稅率的設計上，可以考慮韓國的做法，針對房產擁有面積，稅率體現(xiàn)累進；區(qū)別高檔住房和普通住房，制定高低不同的稅率；對于自用住房和投資，投機住房設定不同的稅率，可以有效打擊投資投機行為，保護正常的住房需求。另外還要在具體細則上做出規(guī)定，比如免征額的規(guī)定等，盡量體現(xiàn)人性化的理念。
其次關于上面第二點中關于轉讓所得稅率的問題。在5月29號出臺的九部委《意見》中，備受市場關注的房產轉讓征收個人所得稅的規(guī)定沒有出臺，原因是考慮到市場承受力和稅收征管水平和其他體制因素的限制等因素的制約。筆者認為，個人所得稅在對投資投機行為的調節(jié)選取的點上很到為，即投資投機所得，調節(jié)粒度也很大，是一個比較好的稅收工具。
在未來的適當時候肯定會出臺，具體的方向和細則操作可以參考韓國的做法，采取稅率跟隨轉讓價格累進的做法，加大調控力度，這一政策讓人在轉讓房地產時，不得不考慮政府公布的基準評估價格，不敢要價過高，從而抑制房地產價格過快上升。同時，炒家二次或三次倒賣房地產的利潤也會大大降低，可以從源頭堵住投機倒賣房產行為，從而可以有效的打擊投機投資房產行為，保護正常的房產需求的實現(xiàn)，穩(wěn)定住房價格。
再次關于上面第三點中關于申報購房資金來源的規(guī)定。投資投機者往往會冒用他人的名義出售房屋，隱藏自己擁有很多房產的事實，躲避國家稅收對投資投機行為的大力度調控。如果可以實行購房資金申報制度，可以防止冒用頂替售房的現(xiàn)象。當然目前我國的個人信用信息系統(tǒng)還不健全，對于申報的準確度的檢查還不是很有效。隨著系統(tǒng)的逐步健全，這一制度的調節(jié)力度會逐漸增大。
盡快完善相應制度，為稅收新政作用的有效發(fā)揮做準備
在九部委意見中，很多政策都沒有出現(xiàn)，比如物業(yè)稅，使得稅收在促進房產供給上嚴重缺位；個人所得稅，使得稅收在打擊投資投機房產行為上力度過小，選擇的打擊點很也不很到位。原因有很多，比如對房產交易者信息的準確把握上，房產部門，銀行部門，稅收部門等部門之間的合作和信息共享還不健全，彼此工作程序上對于其他部門的信息要求，證明等相關材料的具備要求上很不健全，工作機制有待完善；另外在個人信息系統(tǒng)建立上，個人購房實名制，帳戶實名制等的建立，稅收征管水平有待加強等，很多的工作還沒有作好。
時不我待，在目前房價高企，投資投機現(xiàn)象嚴重的情況下，我們的工作更增添了緊迫性。
