“中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題，不是稅的問(wèn)題”記者近日就物業(yè)稅這一話題，采訪了南京大學(xué)法學(xué)院的黃秀梅副教授。
黃秀梅教授認(rèn)為，當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，稅費(fèi)問(wèn)題不是房?jī)r(jià)高漲的核心問(wèn)題。開(kāi)征物業(yè)稅取消名目繁多的各種收費(fèi)，客觀上應(yīng)當(dāng)能夠降低房地產(chǎn)價(jià)格。但是物業(yè)稅是否能夠“藥到病除”，使房?jī)r(jià)出現(xiàn)預(yù)期之中的降幅？還是值得高度關(guān)注的問(wèn)題。
開(kāi)征物業(yè)稅
抑制了交易量而不是價(jià)格
從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，物業(yè)稅無(wú)法真正起到降低房?jī)r(jià)，穩(wěn)定市場(chǎng)的根本作用。房?jī)r(jià)也無(wú)法回落到人們心理預(yù)期的水平。
物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)在于把包括土地出讓金在內(nèi)的稅費(fèi)均攤成70份（以住宅為例），按年收費(fèi)，這樣在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)產(chǎn)品成本將大幅降低。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的降低，不一定必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)的降低，因?yàn)槲飿I(yè)稅只是從開(kāi)發(fā)成本的角度影響價(jià)格。然而，住房?jī)r(jià)格高低的影響因素是多方面的，土地的供應(yīng)、價(jià)值規(guī)律決定的供求關(guān)系、居民的收入水平以及由收入水平?jīng)Q定的有效需求。在市場(chǎng)壟斷程度很高的情況下，稅收成本必定被轉(zhuǎn)嫁給在交易中處于弱勢(shì)一方，從而物業(yè)稅課征的結(jié)果是抑制了交易量而不是價(jià)格。
另外，黃秀梅教授還指出，從物業(yè)稅對(duì)世界其他國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響來(lái)看，開(kāi)征物業(yè)稅，房?jī)r(jià)也并非就非常平穩(wěn)。如：香港、英聯(lián)邦國(guó)家和美國(guó)都征收了物業(yè)稅，但最近幾年英聯(lián)邦各國(guó)房?jī)r(jià)也漲得很快。在這一點(diǎn)上，物業(yè)稅或許起到的是社會(huì)財(cái)富再分配的作用，但并沒(méi)有抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的功能。就我國(guó)而言，從稅收的功能來(lái)看，我國(guó)稅收的收入功能相對(duì)更為突出，而作為經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用并不明顯，現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中的許多稅就是如此。
房地產(chǎn)市場(chǎng)急需
市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的供需調(diào)控
房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論如何調(diào)控，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，依然要受市場(chǎng)規(guī)律制約。從目前的市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然有著巨大的需求空間。城鎮(zhèn)化帶來(lái)的大量進(jìn)入城市的農(nóng)民，異地就業(yè)的大學(xué)生畢業(yè)生……這些都是住房的剛性需求者。在需求無(wú)法滿足的情況下，房?jī)r(jià)仍會(huì)居高不下。因此，從政府的角度來(lái)說(shuō)，政府對(duì)土地控制權(quán)力的適當(dāng)讓渡，提供更多的廉租住房、經(jīng)適房以滿足需求，真正地減緩了市場(chǎng)壓力，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能降溫。
這一點(diǎn)上，香港的做法很值得我們參考。政府提供大量的廉租房，供暫時(shí)沒(méi)有能力買房的人入住，例如大學(xué)畢業(yè)生。當(dāng)大學(xué)畢業(yè)生具備了一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，不再符合廉租房條件，再自主買房。這樣房地產(chǎn)市場(chǎng)就處于一個(gè)良性的循環(huán)當(dāng)中。
另一方面，土地環(huán)節(jié)聚集了大量的房屋開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)難以降下來(lái)。拿地的高成本，施工過(guò)程中的層層發(fā)包轉(zhuǎn)包等費(fèi)用，都無(wú)形中增加了最后“產(chǎn)品”的價(jià)格。這些成本最終滾雪球般轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。如果征收物業(yè)稅以后，沒(méi)有降低這部分費(fèi)用，對(duì)于買方人來(lái)說(shuō)是不公平的。
此外，較高的居民私有住房比例也是造成高房?jī)r(jià)的一個(gè)原因。據(jù)一項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)顯示，05年中國(guó)居民私有住房的比例已經(jīng)達(dá)到72.8%，這一比例超過(guò)了很多發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。根據(jù)豐業(yè)銀行的統(tǒng)計(jì)資料顯示：加拿大房屋私有率為67%、美國(guó)房屋私有率為69%，而歐洲一些國(guó)家的住房私有率則維持在40%左右。相對(duì)于注重私有化的西方發(fā)達(dá)國(guó)家而言，中國(guó)卻擁有如此高的住房私有率不禁讓人驚嘆。這與中國(guó)人傳統(tǒng)的消費(fèi)觀是分不開(kāi)的。但是在這樣一個(gè)人口龐大的國(guó)家，想做到“人人有其房”，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)降下來(lái)恐怕是不樂(lè)觀的。
物業(yè)稅的法理思考
真正的受益者是誰(shuí)？
盡管《物權(quán)法》的出臺(tái)為納稅人擁有房產(chǎn)的土地使用權(quán)提供了法律保障，但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的土地制度，土地的真正所有者仍是國(guó)家，政府一方面作為土地所有者的代表，一方面又承擔(dān)土地市場(chǎng)管理者的職能，同時(shí)還是物業(yè)稅的征收機(jī)關(guān)和受益者，在這樣一個(gè)前提下，如果沒(méi)有一整套科學(xué)完善的物業(yè)稅收法律制度、公正的評(píng)估體制以及相應(yīng)的納稅人權(quán)利救濟(jì)制度，就會(huì)為地方政府濫用稅權(quán)或進(jìn)行權(quán)力尋租提供極為便利的條件。
其次，由于物業(yè)稅設(shè)計(jì)的一個(gè)思路是寬稅基，即幾乎所有的房產(chǎn)都應(yīng)納入其征稅對(duì)象，即便是物業(yè)稅開(kāi)征有助于抑制房產(chǎn)的投機(jī)活動(dòng)，但在事實(shí)上仍然不可避免的加重了所有擁有房產(chǎn)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，尤其是對(duì)那些無(wú)意于房產(chǎn)投機(jī)，只希望“居者有其屋”的納稅人影響更甚。
最后，黃秀梅教授表示，物業(yè)稅能否成為有效的宏觀調(diào)控杠桿，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“內(nèi)在穩(wěn)定器”，必須結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊情況來(lái)考察。目前的現(xiàn)實(shí)是：一方面是土地供應(yīng)市場(chǎng)壟斷，另一方面土地及房屋需求量不斷遞增的情形下，物業(yè)稅能否真正起到房?jī)r(jià)穩(wěn)定器的作用，仍然有待于進(jìn)行深入的理論研究以及實(shí)踐的進(jìn)一步檢驗(yàn)。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
