在上海樓市正處由熱轉(zhuǎn)暖、甚或變涼的敏感時(shí)期，土地使用稅從天而降，一時(shí)引起媒體及百姓的熱切關(guān)注。近日，上海市政府發(fā)布《上海市城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施規(guī)定》：從今年起，按照最新稅額標(biāo)準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅，最高征收標(biāo)準(zhǔn)為每年30元/平方米。值得關(guān)注的是，其它城市如深圳亦同期開(kāi)征這一稅種。
這是一個(gè)什么樣的稅種？在雜稅紛呈的當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)，許多人并不十分清楚，更難以忖測(cè)其影響力。其實(shí)，這并非新稅種，只是“老樹(shù)開(kāi)新花”，1988年《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》發(fā)布，其中已明確規(guī)定對(duì)占有土地的企業(yè)和個(gè)人征收土地使用稅，但實(shí)際上一直未能有效落實(shí)，尤其對(duì)于個(gè)人而言，甚至本上沒(méi)征收。
而隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)入“攻堅(jiān)階段”，新政策的花樣差不多玩了一個(gè)遍，仍不能達(dá)到理想調(diào)控目標(biāo)，不得已，只能翻揀出一些老規(guī)定，重新修訂、再次頒布，以發(fā)揮其早應(yīng)發(fā)揮的功用。如對(duì)二手房交易征收的個(gè)調(diào)稅、土地增值稅皆是如此。正是在這一宏觀背景下，2006年12月31日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例〉決定》，提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)至原來(lái)的3倍，并將城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)。
由此就可以明了，此次上海出臺(tái)的規(guī)定完全是響應(yīng)中央號(hào)召，屬于去年年底國(guó)務(wù)院相關(guān)文件的地方性執(zhí)行細(xì)則。它具有三點(diǎn)精神：其一、整體上稅率標(biāo)準(zhǔn)大幅提高了2倍左右（按上海市具體情況落實(shí)）；其二、首次明確強(qiáng)調(diào)要對(duì)個(gè)人征收；其三、對(duì)企業(yè)征收的力度將明確加強(qiáng)。
這一稅收新政的影響力比較明確，必將加大企業(yè)和個(gè)人持有物業(yè)的成本，對(duì)于喜歡囤地和持有大量物業(yè)的開(kāi)發(fā)商而言，這是一個(gè)十足的壞消息。筆者此文重點(diǎn)談?wù)剬?duì)個(gè)人的影響。上海城鎮(zhèn)土地使用稅按照區(qū)域不同共分6級(jí)，各級(jí)土地每平方米年稅額分別為1.5元至30元不等。如果一套建筑面積為200平米的內(nèi)環(huán)一級(jí)地段房子（高檔公寓），容積率為2.5，則其一年土地使用稅額為30元*80平方米=2400元；這點(diǎn)錢(qián)對(duì)于住高檔公寓的業(yè)主也說(shuō)算不了什么，比物業(yè)費(fèi)便宜多了。如果一套建筑面積為100平米外環(huán)附近四級(jí)區(qū)域的房子（普通住宅），容積率為2，則其一年土地使用稅額為6元*50平方米=300元，也沒(méi)多少錢(qián)，普通百姓也不會(huì)為此大感“肉疼”。
這是從理論上進(jìn)行分析，其實(shí)具體執(zhí)行到什么程度還很難說(shuō)。在法制化程度較高的發(fā)達(dá)國(guó)家，個(gè)人照章納稅是件很嚴(yán)肅的事，而目前我國(guó)的現(xiàn)狀是個(gè)人納稅不積極、政府缺少有效監(jiān)管手段。就房地產(chǎn)稅而言，個(gè)調(diào)稅、土地增值稅都存在這一現(xiàn)象，最后都是在原有稅率上大打折扣。因此，真正的自住消費(fèi)群體目前不必為此而擔(dān)心。而且在隨后出臺(tái)的《上海市地方稅務(wù)局關(guān)于征收2007年度城鎮(zhèn)土地使用稅的通告》中明確：個(gè)人住宅仍屬于免征范疇，由此可見(jiàn)針對(duì)個(gè)人住宅征稅還有一個(gè)緩沖期。
如果未來(lái)真要開(kāi)征，則對(duì)于手中握有多套房子的投資投機(jī)都而言，無(wú)疑將是一筆不大不小的新增負(fù)擔(dān)。其實(shí)從政策的出發(fā)點(diǎn)觀察，主要目的也正是為了抑制企業(yè)囤地捂盤(pán)、散戶投資投機(jī)、海外基金整棟收購(gòu)。或許會(huì)有人說(shuō)，地產(chǎn)商和投資客會(huì)借此提高房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)嫁成本，但筆者一直認(rèn)為會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)嫁關(guān)鍵要看市場(chǎng)形態(tài)，如果樓市步入盤(pán)整甚至是下調(diào)，則不由賣方說(shuō)了算。因此，征收土地使用稅短期基本不會(huì)影響房?jī)r(jià)。作為目前房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的惟一稅種，土地使用稅的重征預(yù)示著國(guó)家對(duì)于物業(yè)稅的重視程度，或許這正是一次熱身。
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
