廣東省國土資源廳負(fù)責(zé)人近日透露，廣東將對擁有多套房的人開征土地使用費。這意味著一旦新政實施，擁有多套住房的業(yè)主就得多交一筆土地使用費。對于這項“對擁有多套住房者開征土地使用費”政策，業(yè)內(nèi)人士普遍不看好。首先這筆費用有重復(fù)收費之嫌，從法律上講是沒有依據(jù)的。
重復(fù)征收土地使用費屬于亂收費
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩說：“開發(fā)商在開發(fā)商品房的時候，首先要通過招拍掛的方式拿地，已經(jīng)向政府繳納了一筆土地出讓金，這部分土地出讓金通過房價轉(zhuǎn)嫁給了消費者，消費者也已經(jīng)承擔(dān)了向國家繳納土地出讓金這樣一個義務(wù)，那么在目前這個情況下，再對他（消費者）征收一次土地使用費，那就是雙重征費了。”
筆者也同意董藩教授的看法，對個人征收土地使用費確實有重復(fù)征費的味道。開發(fā)商在開發(fā)樓盤的時候支付的土地出讓金：即70年土地使用的租金，實際上是為購房者提前交納的土地使用費，然后開發(fā)商通過房價轉(zhuǎn)嫁到消費者，消費者其實已經(jīng)交納了自己擁有的土地使用權(quán)的費用，如果再對多套住房征收土地使用費確實是重復(fù)征費。從民眾的情緒上講，這樣針對擁有多套住房的政策越多越好，但是政府在收費上缺少法律依據(jù)，而且重復(fù)征費也是絕對不能被容忍的。收費有法律支持的話，重復(fù)征費就屬于亂收費的范圍了，是根本沒有法律依據(jù)的。政府如果考慮征土地使用費的話，政府的嚴(yán)肅性和公信力將受到影響。
土地使用費的征費說法其實應(yīng)該為征土地使用稅
筆者認(rèn)為，如果對個人擁有的多套住房考慮開征土地使用稅的話，就可以避免重復(fù)征稅的問題。根據(jù)最新修訂的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》規(guī)定：個人所有的住房及院落用地仍然由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局確定減免土地增值稅。而實際的情況是對于個人住房是免征土地使用稅的。如果對多套住房恢復(fù)征收土地使用稅就不存在重復(fù)征稅的問題，而且也能體現(xiàn)國家對于房產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向，促進(jìn)存量住房進(jìn)入二級市場流通，活躍二級市場。
筆者猜想：廣東省國土資源廳負(fù)責(zé)人說的征收土地使用費的問題可能是土地使用稅的意思，原因是目前新的土地使用稅剛剛修訂，廣東省就表示要對個人擁有的住房征收土地使用費，可以說這個言論是在土地使用稅這樣一個大的背景下出來的，筆者可以斷定那位負(fù)責(zé)人想說的是土地使用稅，而不是土地使用費，僅一字之差，效果和影響卻大不相同。還有一個證據(jù)可以證明筆者的觀點：最近對于廣東征收土地使用費的報道中，我們同樣能夠看到媒體土地使用費的反駁其實用的是土地使用稅的證據(jù)，說明社會對這兩者是分不清楚的，存在誤解和混淆，那么那位負(fù)責(zé)人可能是由于口誤而說成了土地使用費。
從征收的可能性看，征收土地使用費明顯有重復(fù)征費，而且是亂收費，這一點，國土資源部門的領(lǐng)導(dǎo)不會不知道；而且以前從來沒有要征收土地使用費的說法。從目前政策上講，能對房價的穩(wěn)定有作用的政策，物業(yè)稅、保有稅等財產(chǎn)保佑環(huán)節(jié)的稅收應(yīng)該健全，但這些稅收健全需要稅制的重新設(shè)計，雖然北京等城市在試點物業(yè)稅，具體細(xì)則和稅制設(shè)計仍然在完善之中，而同樣是作為保有稅意義的土地使用稅，是土地使用權(quán)保有期間的唯一的稅收，根據(jù)社會對財產(chǎn)保有稅的熱切期待，地方政府也在考慮在國家修訂城鎮(zhèn)土地使用稅這樣大背景下，同時修訂對個人住房的土地使用稅政策，達(dá)到政策調(diào)控的目的，一方面可以對社會表示地方政府對房價調(diào)控的決心，排除社會對于地方政府維持高房價對自己有利的說法；另一方面還可以增加自己的財政收入，何樂而不為呢？第三方面是房產(chǎn)擁有著如果承擔(dān)了土地使用稅，那么未來房價因素中上漲因素又有幾分增加，這樣的結(jié)局其實對地方政府也是有好處的，那么地方政府想房價上漲的面目在使用稅這樣調(diào)控工具給隱藏掉了。
不管是從政策執(zhí)行的可能性還是影響后果來看，土地使用稅都要比土地使用費現(xiàn)實很多，筆者對各個方面能夠進(jìn)行粗略的分析，土地資源部門的人應(yīng)該不會不知道吧，因此筆者認(rèn)為廣東國土資源的相關(guān)負(fù)責(zé)人其實想表達(dá)的意思是廣東可能對個人擁有的多套住房征收土地使用稅，因為口誤的原因說成了土地使用費，結(jié)果引起了社會的普遍反對。
征收土地使用稅同樣面臨和保有稅類似的問題
對于個人擁有的多套住房征收土地使用稅，首先面臨的問題是如何確定個人的多套住房？其次的問題是對于具體房產(chǎn)的權(quán)屬也沒有辦法確定。即使是新房和新過戶的房子，也難以確定房子的真正主人。如果是以家人或者親戚的名字作為過戶的名字的話，稅務(wù)部門根本不能確定是否是多套住房。而且從目前的情況來看，對于個人在不同的地方擁有的多套房產(chǎn)是征稅也根本不現(xiàn)實，執(zhí)行成本太大。從個人轉(zhuǎn)讓二手房的營業(yè)稅和個稅等稅種也是不納稅的。
關(guān)于廣東省征收土地使用費的報道，業(yè)內(nèi)人士分析，該政策除較復(fù)雜外，實施起來也有一定難度。據(jù)統(tǒng)計，廣州目前有相當(dāng)比例居民擁有兩套或以上住房，如何對這部分人征費，細(xì)則制定相當(dāng)困難。此外，地產(chǎn)資深人士也表示，如何判斷多套住房的標(biāo)準(zhǔn)也是個問題，一個人買房，可以用他親戚朋友的名義，很難判斷誰到底擁有幾套房。筆者認(rèn)為，征收土地使用費和土地使用稅面臨的問題實際是一致的，那么征收土地使用稅也是基本不現(xiàn)實的。上述的很多問題也是制約物業(yè)稅和保22等出臺的原因。同樣對于今年四月出臺的保有稅，筆者的態(tài)度不太樂觀。
