十屆全國人大五次會(huì)議審議通過的財(cái)政預(yù)算報(bào)告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實(shí)施方案”。種種跡象顯示，一直停留在“想法”階段的物業(yè)稅征收似乎正在破題。
物業(yè)稅也被稱為“不動(dòng)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款。
開征物業(yè)稅對(duì)房產(chǎn)市場的調(diào)控作用也許值得期待，但是它同時(shí)是個(gè)復(fù)雜工程，需要找到恰當(dāng)?shù)钠胶恻c(diǎn)方可實(shí)施。許多人對(duì)此發(fā)表了看法和建議。
易憲容：未來肯定要征收物業(yè)稅《上海證券報(bào)》報(bào)道說，學(xué)者易憲容表示，未來肯定要征收物業(yè)稅，這可以讓住房持有人能夠享受公平、公正，通過稅收可以調(diào)節(jié)居民之間的住房持有，讓過多的需求得到一定的遏制。
他說，中國目前房地產(chǎn)市場最大的問題就是投資過多，帶動(dòng)了整個(gè)房價(jià)的上漲。如果這塊不作大的調(diào)整，其他政策所能達(dá)到的效果就十分有限。
他認(rèn)為，如果能夠面對(duì)絕大多數(shù)民眾普及商品房市場，物業(yè)稅就是把投資那塊壓縮到最低程度。中國政府應(yīng)該基本上把投資性的人全部清除出去。
易憲容表示，稅務(wù)并不是針對(duì)新房和舊房來征，主要是看價(jià)格，住房價(jià)格不同，征收的稅是不一樣的，征稅沒有新舊之分。物業(yè)稅肯定以總的價(jià)格來征，而不會(huì)按照面積來征收。
陳憲：開征物業(yè)稅將推動(dòng)房價(jià)下降《上海證券報(bào)》發(fā)表陳憲的文章說，物業(yè)稅的意義在于將土地出讓金合并在物業(yè)稅里且分年收取，從而使子孫后代任期內(nèi)的地方政府都可獲得穩(wěn)定的稅收來源，促進(jìn)土地集約利用，從而守住“18億畝耕地這條紅線”。
不過，開征物業(yè)稅最直接的結(jié)果是因開發(fā)房產(chǎn)成本的降低，推動(dòng)房價(jià)的下降。因?yàn)樵谀壳暗姆績r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及開發(fā)商利潤占到60%，建筑成本只有40%.老百姓購買一套房子的款項(xiàng)中，包含房地產(chǎn)開發(fā)商的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等等。如果以物業(yè)稅的方式逐年繳納地租和稅費(fèi)，開發(fā)成本必然大幅下降，房價(jià)當(dāng)然也會(huì)隨之下降。其次，目前我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，土地增值收益全部流向房產(chǎn)保有者，所以產(chǎn)生了“溫州炒房團(tuán)”，即受利益驅(qū)動(dòng)，滋生投資、投機(jī)客，放大房地產(chǎn)需求。物業(yè)稅按房屋保有量逐年征收，且稅基是根據(jù)物業(yè)價(jià)值周期性評(píng)估確定的，這樣必然加大了投機(jī)客的負(fù)擔(dān)，所以有抑制投機(jī)行為的作用。
物業(yè)稅能改變地方政府行為嗎？
《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》發(fā)表劉許川的文章說，在物業(yè)稅之前已經(jīng)有數(shù)十種附加在房地產(chǎn)開發(fā)上的稅費(fèi)，物業(yè)稅如果作為一個(gè)協(xié)調(diào)因素布局，將同樣多的稅收通過轉(zhuǎn)移征收環(huán)節(jié)而使這個(gè)稅種具有調(diào)節(jié)收入和支出的功能，將會(huì)成為一個(gè)好稅，如果只是簡單附加，則肯定是個(gè)壞稅。因此，開征物業(yè)稅只能是一個(gè)綜合平衡之術(shù)而非簡單加稅之舉。
認(rèn)為開征物業(yè)稅可以改變地方政府賣地為生的狀態(tài)是不現(xiàn)實(shí)的。只要政策允許地方政府出讓土地謀利，既然賣地可以掙錢，又不能限制地方政府賣地的價(jià)錢，市場有需求，地方政府怎么可能會(huì)降低土地出讓金？即使地方政府有限度地降低了土地出讓金，也不見得在強(qiáng)勁的需求下開發(fā)商會(huì)降低房價(jià)。
中國的房地產(chǎn)市場在城市化和本幣升值的雙重壓力下，將在未來若干年保持剛性的消費(fèi)和投資的強(qiáng)大需求。若想保持供求平衡，只有增加供給。大幅增加土地供給和提高容積率，將能在一兩年內(nèi)打擊投資性需求而使房地產(chǎn)市場保持平衡。
稅率可能在0.1%-3%《瞭望東方周刊》的報(bào)道說，在“中國地方稅改革與發(fā)展高級(jí)研討會(huì)”上，專家們提出的改革建議是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征。
根據(jù)這一設(shè)想，物業(yè)稅將改變目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀，把現(xiàn)行房地產(chǎn)運(yùn)行過程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費(fèi)并入物業(yè)稅“遺產(chǎn)與贈(zèng)與”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡化稅制，降低不動(dòng)產(chǎn)交易成本，同時(shí)針對(duì)土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60%一檔稅率，保留其余三檔稅率。
在具體實(shí)施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù)，沒有市場平均價(jià)格的，以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；鑒于中國地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%-3%的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定適用的稅率。
此外，物業(yè)稅實(shí)行按年計(jì)稅、分兩次繳納的方式，并在物業(yè)稅開征的初期，減免稅的范圍可適當(dāng)放寬，法定的人均免稅面積可定為25平方米，這樣包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承當(dāng)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，而且只保留對(duì)公共設(shè)施、軍事部門、行政機(jī)關(guān)等用房用地的免稅。
可能按房產(chǎn)評(píng)估值征稅《中國經(jīng)濟(jì)周刊》的一篇報(bào)道說，雖然坊間流傳物業(yè)稅征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)，但這一說法并沒有得到有關(guān)官方人士的證實(shí)。財(cái)政部有關(guān)人士曾向媒體透露，稅基、稅率、稅賦的調(diào)整，以及具體征管模式的運(yùn)作，都需要相當(dāng)長的時(shí)間進(jìn)行磨合。
“從理論上講，不外乎三種方式：一種是規(guī)定每個(gè)家庭免多少面積，超出的部分才征稅；另一種是按照一個(gè)人頭免多少面積，超出的部分才征稅；第三種是按照大戶型來征稅，超過一定面積的戶型才征稅�！敝袊康禺a(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長柴強(qiáng)表示。
在柴強(qiáng)看來，出臺(tái)物業(yè)稅，就是把過去按照面積、等級(jí)來征稅，改為按照價(jià)值來征稅，例如，一個(gè)人如果擁有3套小面積住宅，那么稅務(wù)部門將會(huì)根據(jù)他累加的房產(chǎn)價(jià)值作為計(jì)稅額，而不管其面積大小。這就避免了一些人購買多套小戶型，一樣可以逃稅的弊端。
其實(shí)，早在兩年前，由國務(wù)院發(fā)展研究中心主要負(fù)責(zé)撰寫的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》，也認(rèn)為房地產(chǎn)保有稅要按評(píng)估值征稅，使多占財(cái)產(chǎn)的人多納稅，這符合稅收的縱向公平原則。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)值的上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，這也體現(xiàn)了橫向公平的原則。
滬上專家熱議諸“版本”《房地產(chǎn)時(shí)報(bào)》報(bào)道，從未經(jīng)證實(shí)的幾個(gè)“版本”看，滬上業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，國家出臺(tái)物業(yè)稅，由于面向全國，除了明確開征對(duì)象界定之外，執(zhí)行難度也較大。
按照面積、戶數(shù)來征收的方案爭議最大。比如說人均30平方米以上的部分開始征收。上海精達(dá)律師事務(wù)所顧靜提出一連串疑問，人口怎么來計(jì)算，是按照戶籍來計(jì)算嗎？這樣要涉及查戶口的問題，事實(shí)上現(xiàn)行政策卻是要淡化戶籍。如果從戶型上來征收，又牽涉到多少平方米以上才是征收范圍？如果是按照套數(shù)，如何決定是第一套房還是第二套房？在上海市買了第一套房，但在外地又買了第二套房，怎么來認(rèn)定？在執(zhí)行過程中必定還會(huì)碰到一些社會(huì)性問題，比如說夫妻兩個(gè)共有一套房屋，如果想再投資一套房屋，為避稅可能會(huì)采取一種假離婚的手段。
稅率則是另一個(gè)關(guān)心話題。眾專家表示，目前很多人認(rèn)為可以參照原先房產(chǎn)稅的一個(gè)稅率，比如余值的1.2%，這個(gè)余值如何來計(jì)算？是按照市場價(jià)來計(jì)算，還是按照原來購入價(jià)扣除它的一個(gè)折舊以后，來計(jì)算它的余值再乘以一個(gè)稅率1.2%？顯然，這種計(jì)算方式征稅偏高。因?yàn)閷?duì)于一套住房的人來說，一套100多萬元的房屋，一年就要1萬多元。與人均收入和出租房產(chǎn)受益來比較，顯然偏高。在一些邊遠(yuǎn)地區(qū)，人均面積可能達(dá)到100平方米，但是房屋價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于上海，所以，各個(gè)地方必須要有區(qū)域性差異。
要防止雙重征稅《上海金融報(bào)》發(fā)表李春根的文章說，倉促開征物業(yè)稅可能產(chǎn)生雙重征稅問題。目前我國對(duì)房地產(chǎn)實(shí)行的是在交易環(huán)節(jié)征稅，現(xiàn)有房地產(chǎn)持有人在購買過程中已經(jīng)繳納過一次稅款。如果再征收物業(yè)稅等保有環(huán)節(jié)稅，相當(dāng)于是對(duì)房地產(chǎn)這一征稅對(duì)象進(jìn)行重復(fù)征稅，增加了房地產(chǎn)持有人的稅收負(fù)擔(dān)�？紤]我國現(xiàn)實(shí)情況，應(yīng)當(dāng)制定合理的過渡期征稅辦法，既不能加重原有納稅人的負(fù)擔(dān)，又不能讓新的納稅人承擔(dān)相對(duì)更重的稅收負(fù)擔(dān)。
