開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備通過增加成本、增持商業(yè)地產(chǎn)比例和提高價格等方式應(yīng)對土地增值稅。本報記者胡雪柏攝
盡管到目前為止，全國各地的稅務(wù)機關(guān)還沒有對土地增值稅的征收問題進(jìn)入實質(zhì)操作階段，但記者了解到，眾多開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備通過增加成本、增大商業(yè)地產(chǎn)比例和提高價格等方式進(jìn)行應(yīng)對。
增值稅壓力當(dāng)頭
2007年2月1日前，我國對于土地增值稅的增收多采用“預(yù)征”的形式，即樓盤開發(fā)完畢，并取得銷售（預(yù)售）證后，由地方稅務(wù)部門按照既定的稅率來征收，目前業(yè)內(nèi)平均預(yù)征稅額標(biāo)準(zhǔn)為：房地產(chǎn)項目銷售收入的2%-3%左右。
上海五合智庫有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，由于土地增值稅的數(shù)目較大，而預(yù)征稅額相對較小，所以開發(fā)企業(yè)會設(shè)法延長項目公司注銷的時間，對應(yīng)結(jié)算銷戶的項目擱置等辦法，以拖欠土地增值稅。在實際操作中還發(fā)現(xiàn)，某些熱銷的樓盤會故意留幾套單元不售；或?qū)⒉糠治飿I(yè)長期出租，拖著不結(jié)算土地增值稅。預(yù)征制度給偷逃土地增值稅埋下了巨大的空間。
1月16日，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），決定從2月1日起開始清算土地增值稅。
兩個多月過去了，到目前為止，因缺乏具體操作細(xì)則指引等原因，各地的土地增值稅清理工作并沒有實質(zhì)性進(jìn)展。
但記者了解到，迫于增值稅壓力當(dāng)頭，眾多開發(fā)商已經(jīng)準(zhǔn)備通過增加成本、增大商業(yè)地產(chǎn)比例、提高價格等方式進(jìn)行應(yīng)對。
精裝提升項目成本
4月初，有開發(fā)商向記者表示，土地增值稅主要針對增值部分進(jìn)行收稅，如果項目成本提升，那相應(yīng)的須交納的增值稅自然也就下降了。具體來看，多做一些精裝項目有利于提高成本。
按照目前的規(guī)定，土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%.該條例還規(guī)定，增值額未超過扣除項目金額20%的普通住宅免征增值稅。
該開發(fā)商表示，簡單裝修一般指廚房、衛(wèi)生間中的設(shè)備，還有房屋大體粉刷；高檔精裝修，包括配備所有的家電設(shè)施，比如電視、電腦、音響、空調(diào)……一應(yīng)俱全，按照每一個單項集中采購的方式，能在很大程度上抬高運作成本。
增持商業(yè)項目
針對此次增值稅變革，早有大的投資機構(gòu)發(fā)布研究報告指出，一些商業(yè)地產(chǎn)公司受到該政策的影響非常輕微，在這種思路的指引下，已經(jīng)有眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大對商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關(guān)風(fēng)險。
據(jù)國泰君安有關(guān)報告顯示，不考慮稅法規(guī)定的最后一項扣除項，即屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，只有項目的毛利率高于35%才需要交納土地增值稅；如果考慮最后一項扣除項，該部分成本大約占地價和開發(fā)成本的20%，只有當(dāng)項目的凈利率達(dá)到25%，毛利率達(dá)到43%，才需要繳納土地增值稅。
毛利率在43%—59%之間的公司，交納土地增值稅將使銷售收入下降5%—10%，凈利潤下降1%—3.3%.以非普通的高檔住宅開發(fā)為主的開發(fā)商受到的影響較大；而中國國貿(mào)、張江高科、浦東金橋、陸家嘴等絕大部分開發(fā)項目用于經(jīng)營而不涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此不用交納土地增值稅，幾乎不會受到影響。
在這種思路的指引下，已經(jīng)有眾多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加大對商業(yè)、租賃物業(yè)的持有比例，以回避相關(guān)風(fēng)險。金融街、招商地產(chǎn)等公司都紛紛在2006年的年度報告中，表達(dá)了要增加租賃業(yè)務(wù)比重的意愿。在香港上市的富力地產(chǎn)、華潤置地也陸續(xù)在增加公司的商業(yè)地產(chǎn)儲備。
部分企業(yè)醞釀提價
上海五合智庫有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，每一次調(diào)控政策的出臺，開發(fā)商都會力爭在法規(guī)允許的范圍避稅，這一次也不例外。在需求大于供給的市場條件下，任何一種稅收都會傳導(dǎo)給消費者，而土地增值稅清算也有可能讓購房者為開發(fā)商縮減的利潤買單。問題的關(guān)鍵在于市場預(yù)期，即當(dāng)前的房地產(chǎn)市場究竟是賣方市場，還是買方市場？
例如上海市場，目前基本是買方市場格局，開發(fā)商通過提價將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁到消費者的可能性不大，而對于一些市場供不應(yīng)求的二線城市，如北京、天津、內(nèi)蒙古等國內(nèi)區(qū)域的城市，在市場供不應(yīng)求的情況下，開發(fā)商存在將稅費轉(zhuǎn)嫁給消費者的條件，不排除開發(fā)企業(yè)通過抬高房價來維持原有利潤空間的可能。
也有開發(fā)商向記者表示，從北京市場來看，剛性的需求還是客觀存在的，目前還沒有見到具體的增值稅操作細(xì)則。如進(jìn)入實際操作階段的話，估計將在市場接受的范圍內(nèi)進(jìn)行靈活調(diào)整。
-反響
開發(fā)商反映稅負(fù)偏高
在記者采訪過程中，市場人士普遍認(rèn)為，目前的土地增值稅稅負(fù)有些過高，不利于市場的正常發(fā)展。
有人士表示，1993年及以前的大部分房地產(chǎn)開發(fā)土地是通過劃撥的形式拿到的，土地增值收益相當(dāng)大。在這種情況下，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）規(guī)定的土地增值稅稅率高達(dá)30%—60%是合理的。
但近兩年，全國普遍實施了商業(yè)六類項目的土地出讓招拍掛，這樣的話，按照開發(fā)商們的說法，《暫行條例》所設(shè)置的稅率就明顯偏高了。
上海五合智庫有關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，土地增值稅由德國首開先河，目前世界開征該稅的有英國、法國、韓國和臺灣等國家和地區(qū)，通過對這些國家的稅率分析，國外的稅率水平在17%-50%之間，且根據(jù)不同的持有時間與各類用地性質(zhì)，最終設(shè)定較為完善的稅率體制。相比而言，我國30%-60%的累進(jìn)稅率設(shè)置偏高。
同時由于在開發(fā)企業(yè)還須交納所得稅，土地增值稅只作為費用允扣，造成了對土地、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值的兩次調(diào)節(jié)，即33%的企業(yè)所得稅或20%的個人所得稅的第一次調(diào)節(jié)和30～60%的超率累進(jìn)稅率的土地增值稅第二次調(diào)節(jié)。
照此稅率匡算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達(dá)73%的稅收，相對于其它國家的增值稅征收情況而言，我國的稅負(fù)偏重。
有業(yè)內(nèi)人士表示，稅負(fù)偏高在一定程度上加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，也有可能會增大稅務(wù)部門的工作難度。
