商鋪轉讓也須征收增值稅
轉讓寫字樓、商鋪也要征收土地增值稅。29日，二手房轉讓征收土地增值稅實施細則出臺，按照這一細則，二手房范圍從住宅擴大到寫字樓、商鋪等非住宅。此外，所征收的土地增值稅也將不扣除因轉讓房屋獲利所需要交納的個人所得稅，這意味著，房主所需交納的土地增值稅也要有所“增值”。
昨天，朝陽區(qū)地稅局向京城各大中介公司下發(fā)了土地增值稅實施細則。據(jù)介紹，其他各區(qū)縣除可能有個別環(huán)節(jié)的不同外，在征收標準、計算方式等關鍵問題上將統(tǒng)一按朝陽區(qū)實施細則執(zhí)行。
土地增值稅是北京市目前二手房交易中最后一個未實現(xiàn)全面征收的稅種。11月14日，北京市地稅局正式公布了《關于個人轉讓二手房征收土地增值稅問題的通知》，規(guī)定自2006年12月1日起北京市將對二手房交易全面征收土地增值稅。細則的出臺，意味著二手房征收交易土地增值稅可順利進入實際操作階段。
征收細則重點
征收范圍擴大
細則顯示，所需交稅的二手房種類范圍擴大。按照此前的規(guī)定，140平方米以上的、未滿5年的非普通住宅在轉讓中，才需要交納土地增值稅。而細則規(guī)定，其他非住宅型房屋，如 寫字樓、商鋪也將征稅。同時細則還明確了，以法定繼承方式或將房產贈與親屬及社會公益、福利團體的免征土地增值稅。
140平方米以下房間不受影響
按照此前的規(guī)定，建筑面積在140平方米以下的普通住宅將無需在轉讓時交納土地增值稅。而在將征收土地增值稅的消息傳出后，市場一度風傳，140平方米限制將下調為120平方米。昨天，細則再次確定，建筑面積的限制仍然是140平方米。[推薦：市場供需矛盾激化 直擊北京二手房價攀升背后]
不扣除 個人所得稅
按照此前的規(guī)定，所需交納的土地增值稅，將扣除因轉讓獲利而交納的個人所得稅，但新的細則規(guī)定，扣除項目不包括個人所得稅。這意味著，房主將需要多交納相當于個稅款額的費用。細則同時規(guī)定，3-5年期非普通住宅出售減半征收。按照細則，新的計算方式的計算也實際上有所改變。新的計算公式為：土地增值稅=（房產交易合同價格-扣除項目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項目總額×規(guī)定百分比）。其中，扣除項目為：原購房發(fā)票金額+營業(yè)稅+印花稅+原購房 契稅+加計5%金額（即原購房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù)）；規(guī)定稅率依舊采用四級超率累進稅率；規(guī)定百分比與規(guī)定稅率同比變化：當規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0；當取40%時，為5%；當取50%時，為15%；當取60%時，為35%. [推薦：輕輕松松選擇心儀的二手房 教你選房八大招數(shù)]
計算舉例
比如，孫先生2004年購進一套150平方米房產一套，總價90萬元，現(xiàn)準備以120萬元出售，所有票據(jù)齊全，（計算其規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比取0）。所需交納土地增值稅如下：
土地增值稅=（房產交易合同價格120萬元-扣除項目總額）×規(guī)定稅率-（扣除項目總額×規(guī)定百分比）
扣除項目總額：①購進價格：90萬元；②契稅：90萬×1.5%=13500元；③營業(yè)稅：120萬×5.5%=66000元；④加計金額：90萬×5%×2=90000元⑤印花稅：90萬×0.05%+120萬×0.05%=1050元。五項相加合計扣除1070550元。
應繳土地增值稅=（120萬元-107.055萬元）×30%-107.055萬元×0%=38835元。
重要“漏洞”仍未填補
對于扣除款額不再包括個人所得稅這一項，房屋中介公司“信一天”市場部經理羅煜認為，雖然表面看起來征收費用要提高，但實際影響不大。因為細則和之前的通知都確定，“對于既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務機關可采取核定征收辦法，按轉讓二手房交易價格全額的1%征收率計征土地增值稅�！�1%是一個相對較低的收稅率，按照以上的例子，120萬房屋交易需交納近4萬元的土地增值稅，如果以“丟失發(fā)票”為名義，按照1%的征收率，則只需要交納1.2萬元。因此，在這一“漏洞”下，羅煜預測，房主都會按照1%交納土地增值稅，征收額基本無變化.
