房價(jià)持續(xù)上漲令公眾憂心忡忡，有關(guān)征收物業(yè)稅平抑房價(jià)的建議不斷被提出來，最近，呼聲更是非常之高，有人已開始預(yù)測開征物業(yè)稅的具體時間。許多人希望物業(yè)稅能夠起到使囤房人“買得起住不起”的作用，從而達(dá)到抑制房價(jià)的目的。但是，開征物業(yè)稅并非如此簡單，還有許多難題亟待克服。
最直接的一個問題是，物業(yè)稅根據(jù)什么來征收？有人建議，根據(jù)住房面積來征收，住房面積越大，承擔(dān)的物業(yè)稅越多，這聽起來似乎合情合理。但如果據(jù)此征收，一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房，要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅，但是，位于市中心的小戶型住房售價(jià)可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多，僅以面積來計(jì)算稅負(fù)是否公平？畢竟，住在四環(huán)外的人所承擔(dān)的交通成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住在市中心的人。另外，兩個擁有同樣住房面積的家庭，前者可能是三口人甚至一口人，后者可能是五、六口人，僅以面積計(jì)算因素來計(jì)征物業(yè)稅顯然也不盡合理。
實(shí)際上，世界上那些已經(jīng)征收物業(yè)稅的國家，鮮有以面積為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)征的，更多的是把房產(chǎn)和土地的市場價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這是由物業(yè)稅的性質(zhì)決定的。許多人所理解的物業(yè)稅一般指的就是稅種，但確切地說，物業(yè)稅并不是一個具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，因此，物業(yè)稅本身又稱財(cái)產(chǎn)稅。一般而言，開征物業(yè)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)公平，其原理是：當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)物業(yè)稅能力的時候，那可能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有納稅能力者的手里，從而，有利于提高房產(chǎn)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。
因此，物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)，國際上通行的做法是依據(jù)房產(chǎn)的市場價(jià)值而不是面積。當(dāng)然，也有一些與眾不同的做法，比如，美國加州就是根據(jù)不動產(chǎn)獲得的成本征稅。但是，無論那種計(jì)算方式，都有一個核心，即房產(chǎn)的價(jià)值（包括市場價(jià)值和非市場價(jià)值兩種）。這是大多數(shù)已經(jīng)開征物業(yè)稅的國家普遍的做法，我國估計(jì)也會采用這種國際上通行的方式，問題在于，市場價(jià)值是通過評估計(jì)算出來的，而恰恰在這至關(guān)重要的一個環(huán)節(jié)上，暴露出我國的一大軟肋———缺乏明晰的產(chǎn)權(quán)制度。
無論從物業(yè)稅的納稅主體，還是具體稅種安排來看，都需要明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度做基礎(chǔ)。中國政法大學(xué)校長助理、民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長王衛(wèi)國教授就建議說，物權(quán)法出臺后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規(guī)，尤其是不動產(chǎn)登記制度等亟待確立，否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確，開征物業(yè)稅就會成為空中樓閣。從這個角度說，盡快健全產(chǎn)權(quán)制度，為今后出臺物業(yè)稅就顯得十分重要。
顯然，開征物業(yè)稅首先需要從法律層面打好基礎(chǔ)，而立法并非一朝一夕就能完成的，顯然，物業(yè)稅的開征急不得。
事實(shí)上，即使物業(yè)稅有了健全的產(chǎn)權(quán)制度作為基礎(chǔ)，對房屋價(jià)值的評估依然是一大難題。開征物業(yè)稅，必須制定出一個明確的評估標(biāo)準(zhǔn)，然后，由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。世界上許多開征物業(yè)稅的國家，都單獨(dú)設(shè)立了不動產(chǎn)稅基的評估部門。但是，這種模式我們能夠直接復(fù)制過來嗎？需要成立一個多大規(guī)模的評估機(jī)構(gòu)才能完成這一使命？
除此之外，還將面臨著一系列非常復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問題：復(fù)雜評估的部門能夠做到公平評估嗎？如何防止評估人員利用權(quán)力尋租？倘若稅務(wù)部門為了超額完成自身任務(wù)，會不會借評估之機(jī)增加民眾的負(fù)擔(dān)？在房產(chǎn)市場價(jià)值評估過程中，如果耗費(fèi)的成本過高怎么辦？公眾如果對評估結(jié)果不認(rèn)可怎么辦？采取何種救濟(jì)機(jī)制讓這些人的利益訴求得到滿足，使其渴望的公平得到保障？
還有，評估過程中的價(jià)格變化如何應(yīng)對？以深圳為例，五個月前評估的房屋價(jià)值已經(jīng)升值了50％以上，后期參與評估的顯然要吃虧。這一系列的問題都是我國不得不面對的，而且，有一部分問題在短時間內(nèi)還很難解決。
另外，物業(yè)稅的開征與房價(jià)之間并未直接聯(lián)系，兩者甚至處于完全不同的領(lǐng)域，前者屬于公共財(cái)政的范疇，而后者屬于市場經(jīng)濟(jì)的范疇，相差甚遠(yuǎn)。從這個意義上來說，開征物業(yè)稅針對抑制房價(jià)的設(shè)計(jì)本身而言，就與物業(yè)稅的本質(zhì)特征相背離。因此，物業(yè)稅的開征不能急功近利，不能因?yàn)橐种品績r(jià)的緊迫性就放松對各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的要求。
上海證券報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
