2008年，全國土地增值稅將全面清算，對此，業(yè)內(nèi)眾多企業(yè)都忐忑不安。蟄伏13年的土地增值稅于2007年1月16日卷土重來。國家稅務(wù)總局網(wǎng)站發(fā)布最新的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》），要求從2007年2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%—60%不等的土地增值稅。
當天地產(chǎn)股全線跌停！
地方開發(fā)商通過各種途徑來游說地方政府，直言這項政策對當?shù)亻_發(fā)商可能帶來的嚴重后果！
時隔1年，2008年4月，又是土地增值稅征收期，在資金鏈緊張，開發(fā)商如履薄冰地走在未知的2008年時，這會不會成為行業(yè)“巨變”的導火索。能否讓撲朔迷離的房價轉(zhuǎn)鋒向下？
本期嘉賓：張培森 國家稅務(wù)總局稅收科學研究所研究員
劉維新 中國社會科學研究院研究員
李雪妍 北京聯(lián)合大學燕京房地產(chǎn)研究所副所長
張坤昱 北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投資顧問部總經(jīng)理
觀點集萃：
張培森：土地增值稅影響開發(fā)商的利潤，與開發(fā)商利潤有關(guān)的稅只有兩種，即土地增值稅和企業(yè)所得稅，而從2008年開始，企業(yè)所得稅已經(jīng)從33%降到25%，對開發(fā)商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對開發(fā)商影響不大。另外，稅收參與調(diào)控、參與調(diào)節(jié)，不能解決房地產(chǎn)市場所有的問題。稅制的改革是循序漸進的，政策的出臺，可以解決運行過程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。
劉維新：隨著土地增值稅的清算，開發(fā)商項目利潤的攤薄，在管理環(huán)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會逐漸退出市場，優(yōu)勝劣汰的市場淘汰機制開始發(fā)揮作用，開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量將會整體性提高。如今每個小區(qū)都有30%？40%的空置率，如果只為了開發(fā)居住的項目，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量已經(jīng)太多，減少一半的開發(fā)企業(yè)都能使行業(yè)正常運轉(zhuǎn)。
李雪妍：由于土地增值稅是超率累進制，利潤空間越大繳稅越多，所以漲房價未必能增加利潤。而且，目前房價已經(jīng)很高，消費者的承受能力已經(jīng)很有限，開發(fā)商漲價還是降價都要根據(jù)市場的需求情況。一般情況下，房地產(chǎn)公司會通過財務(wù)測算選擇自己的“繳稅方案”，高房價未必賺錢最多，低一些的房價也未必賺錢最少。
張坤昱：土地增值稅作為一個合理稅種，沒有轉(zhuǎn)嫁與否的問題。開發(fā)商的定價是依據(jù)市場供求關(guān)系，根據(jù)市場的反響定價。只要是市場能接受的價格就是合理價格。開發(fā)商對每個項目都有5%左右的不可控成本預(yù)算，可以根據(jù)市場情況來決定自己的利潤空間。
又到征收時
主持人：2007年以來，土地增值稅征收的工作狀況如何？給市場帶來了怎樣的影響？今年的土地增值稅征收的工作狀況又是怎樣的？
張培森： 2007年全國土地增值稅收入約403.15億元，比2006年增長74.3%，增長原因首先是2006年的土地增值稅征收基數(shù)少，其次是因為2007年開始對項目實施清算的結(jié)果， 2006年及以前基本是減免土地增值稅的。2008年1？3月份，全國土地增值稅征收145億，同比增長64億元，相比增長幅度有些降低，預(yù)計2008年將進入正常繳納期。
該政策旨在對地產(chǎn)企業(yè)過高利潤進行調(diào)節(jié)，屬于房地產(chǎn)收益環(huán)節(jié)的稅收，且與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有明顯區(qū)別。也因為它只是調(diào)節(jié)開發(fā)商的利潤，對房價沒有影響。對二手房市場的土地增值稅清算，也只會是短期影響，從長期看，對以普通居民住宅為主的新房市場沒有什么作用。
下一步土地增值稅征收工作，應(yīng)該是做好制度安排。稅收對房地產(chǎn)，特別是二手房市場，會采取各種配套政策和措施，充分發(fā)揮各自作用。
李雪妍： 由于2007年政策剛剛出臺，很多地方城市還沒有實施細則，因此，2007年土地增值稅清算對人們心理的影響大于實際影響，表現(xiàn)最為明顯的就是政策一出，首先出現(xiàn)了地產(chǎn)股票的下跌。而后則是開發(fā)商的對策研究，相信這一政策的影響將會在今后幾年逐漸顯現(xiàn)。
2008年全國土地增值稅要進行全面清算，目前，全國所有省市都已經(jīng)開始啟動對土地增值稅的清算，國家稅務(wù)局還計劃借助中介機構(gòu)進行清算。預(yù)計今年各地將會進一步堵塞征管漏洞，提高稅款征收率。征收額也應(yīng)該有一個較大的提升。
監(jiān)管仍是難點
主持人：土地增值稅早在1993就開始提出，但一直沒有實施，2007年1月再次發(fā)出《通知》后，實施也遭遇了頗多坎坷。土地增值稅征收的難度在哪些方面？現(xiàn)在是否解決？
張培森：土地增值稅政策1993年提出，1995年出臺細則，2007年1月16日發(fā)布通知，2月開始征收并進入清算。清算的第一個依據(jù)是由國務(wù)院發(fā)布的《土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》。第二個依據(jù)是《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，要求對開發(fā)企業(yè)稅款申報進行審核，而且按照一定程序，由稅務(wù)部門委托稅務(wù)中介機構(gòu)完成審核。第三個依據(jù)2007年12月份國稅發(fā)的130號文件《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準則》。土地增值稅由地稅負責征收，各地征收方式和標準都不太一樣，比較主流的方式是預(yù)征，但預(yù)征基數(shù)也不統(tǒng)一，有的按銷售收入，有的按價格預(yù)估的利潤值。房地產(chǎn)項目經(jīng)常是跨年度開發(fā)，且以預(yù)售為主，這給最終的清算帶來了較大的困難。
現(xiàn)在土地公開交易，成本支出是透明的，清算時很容易算出房企利潤是多少。而以前則不一樣，這也是過去實行預(yù)征方式的主要原因之一。
另外，隨著現(xiàn)在樓盤銷售信息系統(tǒng)及工商注冊信息查詢系統(tǒng)的建立，樓盤銷售及未竣工項目轉(zhuǎn)讓情況都能比較準確地統(tǒng)計，實行清算式征收的技術(shù)條件是具備的。
李雪巖：征收難度主要有兩個方面：一是沒有限定房地產(chǎn)企業(yè)的完稅時間，因此幾乎沒有房地產(chǎn)企業(yè)主動清算，只要項目沒開發(fā)完就不進行清算，即使開發(fā)完了，只要開發(fā)企業(yè)還存在，也可以以銷售未完成為由拒絕清算。二是增值稅涉及的成本（扣除項目）確認難度很大，因此開發(fā)商往往通過調(diào)整成本的方法規(guī)避土地增值稅。
目前這兩方面的難度都得到了一定程度的解決。例如，北京出臺了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》地方細則，對清算對象、清算條件、清算申請與受理方法、清算審核、清算管理以及清算處罰等作出了詳細規(guī)定。另外，北京同時下發(fā)了《商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關(guān)問題的通知》，其中明確規(guī)定了商品住宅單位面積建安造價允許扣除金額的標準。
張坤昱：主要難點有兩方面，一是企業(yè)成本如何計算。眾所周知，房價成本，無論對于公眾還是管理部門來說，大多時候是一筆“糊涂賬”。土地增值稅征收是對企業(yè)利潤的調(diào)節(jié)，收入減去成本才能得出利潤，所以對成本的監(jiān)控和審核顯得尤為重要。其次在于稅務(wù)部門的決心和力度。項目完工是一項龐大且歷時非常長的過程，稅務(wù)部門是否能監(jiān)控并審核到，關(guān)系到土地增值稅清算的執(zhí)行。
羊毛會否出在羊身上？
主持人：土地增值稅征收，攤薄了開發(fā)商的利潤，開發(fā)商會把“這部分增加的成本”轉(zhuǎn)嫁給購房者嗎？
張培森、劉維新：外界一直擔心土地增值稅可能抬高房價，我不這么看。土地增值稅只是壓縮開發(fā)商的利潤空間，征收按照增值額確定累進稅率。增值額未超過扣除項目金額（包括20％加計扣除部分）20％的，免征土地增值稅，增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。價格漲得越高，增值額越多，稅率就會累進得越高，自然稅就得多交，開發(fā)商無法采用“羊毛出在羊身上”的方式轉(zhuǎn)嫁。
李雪妍：土地增值稅征收，實際上是一種利益的再分配，并沒有真正增加開發(fā)商的成本，只是開發(fā)商的利潤會減少。開發(fā)商很難簡單地將稅負壓力轉(zhuǎn)嫁到消費者的頭上，由于土地增值稅是超率累進制，利潤空間越大繳稅越多，所以漲房價未必能增加利潤。而且，目前房價已經(jīng)很高，消費者的承受能力已經(jīng)很有限，開發(fā)商漲價還是降價都要根據(jù)市場的需求情況。一般情況下，房地產(chǎn)公司會通過財務(wù)測算選擇自己的“繳稅方案”，高房價未必賺錢最多，低一些的房價也未必賺錢最少。
張坤昱： 土地增值稅作為一個合理稅種，沒有轉(zhuǎn)嫁與否的問題。開發(fā)商的定價是依據(jù)市場供求關(guān)系，根據(jù)市場的反響定價。只要是市場能接受的價格就是合理價格。開發(fā)商對每個項目都有5%左右的不可控成本預(yù)算，可以根據(jù)市場情況來決定自己的利潤空間。
行業(yè)影響幾何？
主持人：目前大部分開發(fā)商資金鏈都十分緊張，土地增值稅清算會不會成為行業(yè)“巨變”的導火索？
劉維新：隨著土地增值稅的清算，開發(fā)商項目利潤的攤薄，那些在管理關(guān)節(jié)跟不上，盈利能力弱的企業(yè)將會逐漸退出市場，優(yōu)勝劣汰的市場淘汰機制開始發(fā)揮作用，開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量將會整體性提高。如今每個小區(qū)都有30%？40%的空置率，如果只為了開發(fā)居住的項目，房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量已經(jīng)太多，減少一半的開發(fā)企業(yè)都能使得行業(yè)正常運轉(zhuǎn)。
李雪妍：會導致行業(yè)產(chǎn)生一些變化。強者會更強，弱者會被逐漸擠出市場。對于那些規(guī)模大、資金雄厚或融資渠道暢通的大公司，特別是上市公司，由于本身管理很規(guī)范，資金充足，而且基本上都預(yù)繳了部分增值稅，同時也為土地增值稅的清算預(yù)先提留了大量準備金，應(yīng)該影響不大；同時這些公司還有可能會將部分開發(fā)項目轉(zhuǎn)化為租賃地產(chǎn)等自營物業(yè)，緩解地產(chǎn)上市銷售的壓力。但是對于小的開發(fā)公司，本身資金緊張，之前又未逐年提留準備金，一旦市場形勢也發(fā)生變化，將會比較危險。
總之，行業(yè)競爭將進一步加劇，那些資金實力和管理能力不強、專業(yè)性差的地產(chǎn)公司生存空間將越來越小。
張坤昱：如果這次嚴格執(zhí)行土地增值稅的增值管理辦法，大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收成本將會上升，整個房產(chǎn)企業(yè)的贏利水平將會受到一定抑制，對開發(fā)商的資金鏈會有一些影響，。但還沒有到“巨變”的程度。面對土地增值稅，開發(fā)商會采取相應(yīng)的措施來規(guī)避資金風險，如加快銷售速度、開發(fā)速度，尋求合作等。同時，土地增值稅在執(zhí)行層面上，征收的額度占到開發(fā)資金收入比例不是很多。
張培森：我認為這個說法不盡合理。土地增值稅影響開發(fā)商的利潤，與開發(fā)商利潤有關(guān)的稅只有兩種，即土地增值稅和企業(yè)所得稅，而從2008年開始，企業(yè)所得稅已經(jīng)從33%降到25%，對開發(fā)商而言是利好，和繳納的土地增值稅相抵消，對開發(fā)商影響不大。另外，稅收參與調(diào)控、參與調(diào)節(jié)，不能解決房地產(chǎn)市場所有的問題。稅制的改革是循序漸進的，政策的出臺，可以解決運行過程中的一些突出矛盾，而不能解決全部。
現(xiàn)在房地產(chǎn)出現(xiàn)發(fā)展速度過快或者房地產(chǎn)投資投機過重等問題，我認為根本的原因是各個政策和改革之間并沒有做到有效銜接。這里面涉及到的問題比較復(fù)雜，“房價問題”的背后原因有很多，應(yīng)該通過房價這樣一個切入點來了解深層次的原因。怎么讓政策相互協(xié)調(diào)促進行業(yè)發(fā)展，參與調(diào)控。
能否影響房價？
主持人：有人說在市場經(jīng)濟中，價格只取決于供求關(guān)系，而與成本無多大關(guān)系，所以該政策不會造成房價的上漲。對此觀點，各位有什么見解？
劉維新：房價與兩者都有關(guān)系。從供求關(guān)系看，需要分析需求是剛性居住需求還是投資、投機性需求。由于城鎮(zhèn)化的加快，人民生活水平的提高，真正居住需求帶動的房價上漲是正常的，投資和投機需求帶動房價上漲屬于不正常現(xiàn)象。其次，供應(yīng)層面存在住房結(jié)構(gòu)嚴重不合理現(xiàn)象，也是房價上漲重要的原因。
另外，天價地王的出現(xiàn)必然加大開發(fā)商的成本，促進房價上漲。對于此政策，我始終堅持它影響開發(fā)商的利潤而非成本，盡管不排除有的開發(fā)商會在成本計算時，會把土地增值稅添加到成本里核算，但是房地產(chǎn)稅種都是固定的，成本核算是需要達到其合理性的。
李雪妍：目前商品房定價基本上都是采用市場定價法，雖然開發(fā)商定價時對成本也會有一定的考慮，但由于目前成本與價格之間的空間很大，所以成本的少量上升基本上不會影響到價格。該政策出臺后，開發(fā)商肯定會采用一些辦法提高成本，減少利潤，但主要的目的還是為了少繳土地增值稅。
另外，由于清算是在項目銷售基本完成時進行，所以近期的價格不會有太大的變化，而對于將來的樓盤可能會有一定影響，比如開發(fā)商會通過提高房屋精裝修成本等方式來降低稅費，而這種成本的增加由于對樓盤的品質(zhì)的確有貢獻，那么價格提高應(yīng)該認為是合理的。
張坤昱：應(yīng)該兩者結(jié)合進行分析。在現(xiàn)在的市場經(jīng)濟環(huán)境中這個觀點是正確的。但是只要是開發(fā)商，都會計算自己的成本，比如是10000元的成本，不管是在什么市場環(huán)境下，開發(fā)商都不可能以5000元的虧損價格進行銷售。
