早幾年，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場投資快速增長，房價(jià)快速飚升，政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也就越來越密集，出臺的房地產(chǎn)也就越來越多。早幾年，隨著房價(jià)快速飚升，不少房地產(chǎn)開發(fā)商總是會鼓吹，這是由于房地產(chǎn)市場的剛性需求，是中國土地稀缺而使房地產(chǎn)供應(yīng)不足，因此，在他們看到，要解決中國房地產(chǎn)市場房價(jià)快速上漲問題就得增加土地供給、增加住房的供給，甚至用巨量供給來沖擊房地產(chǎn)市場過度需求。但是實(shí)際上，這些觀察或是只看到問題表面，或是背后隱藏著既得利益集團(tuán)的利益動機(jī)。
正如我一直在強(qiáng)調(diào)的那樣，中國的房地產(chǎn)市場問題，不僅在是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式、消費(fèi)政策、信貸政策有問題，而且房地產(chǎn)稅收政策也有問題。在一個發(fā)達(dá)的市場體制下，政府完全可以通過房地產(chǎn)市場發(fā)展模式的界定、信貸政策調(diào)整、消費(fèi)政策、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策及住房稅收政策來調(diào)整，來達(dá)到政府的住房政策的目標(biāo)。
也就是說，無論是早幾年房地產(chǎn)的投資過熱及價(jià)格快速飚升，還是最近住房銷售萎縮而房價(jià)不變化，這些不僅房地產(chǎn)市場發(fā)展模式與信貸政策不合理有關(guān)，而且也沒有通過好的房地產(chǎn)稅收政策來調(diào)整房地產(chǎn)市場的市場行為，來平衡城市居民的住房福利水平有關(guān)。比如，目前對不動產(chǎn)稅征收，更注重不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅，而不注重不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣，在早幾年房價(jià)只漲不跌的情況下，對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、取得環(huán)節(jié)及所得征稅，不動產(chǎn)稅的征收不僅不能夠起到調(diào)節(jié)住房市場的個人收入分配的問題，反之通過稅收轉(zhuǎn)稼效應(yīng)，嚴(yán)重增加住房自住者的購買成本，降低自住房購買者的住房福利水平。而在住房價(jià)格在進(jìn)入下降的通道時(shí)，盡管出臺了一系列減少房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的政策，但是，在房價(jià)較高的情況下，對于支付能力不高的民居民來說，這樣的稅收優(yōu)惠政策也只是杯水車薪。對中低收入者進(jìn)入高房價(jià)市場所起到作用十分有限。正因?yàn)�，中國的房地產(chǎn)稅收政策的嚴(yán)重不足，這不僅造成了中國房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的財(cái)富分配不公，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)開發(fā)商沒有激勵生產(chǎn)更多的中低產(chǎn)品，持有較多的住房的投機(jī)者不愿把手中國住房流入市場，人為制造房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張，從而不斷地推高房價(jià)。即使在房地產(chǎn)市場進(jìn)入下降通道時(shí)，由于住房持有成本低或無成本，從而使得房地產(chǎn)投機(jī)者手有持有住房待價(jià)而沽，不僅影響房地產(chǎn)銷售而且影響整個房地產(chǎn)市場調(diào)整及經(jīng)濟(jì)調(diào)整。因此，如何要形成一個房地產(chǎn)業(yè)的中長期規(guī)劃，房地產(chǎn)的稅收政策也是重要的一部分。
房地產(chǎn)的稅收政策應(yīng)該包括四個方面的內(nèi)容。在房地產(chǎn)開發(fā)方面，可以通過稅收的補(bǔ)助與減免來鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商來生產(chǎn)政府房地產(chǎn)目標(biāo)所設(shè)定的產(chǎn)品。比如目前中國的廉租屋的生產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)濟(jì)適用房的生產(chǎn)與開發(fā)。在這方面，有相應(yīng)的稅收政策，但所補(bǔ)助的力度與廣度還不夠。
其次是在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易環(huán)節(jié)對購買住房者及有房者稅收補(bǔ)貼與減免。其中包括對中低收入者來說，交易稅的優(yōu)惠，消費(fèi)性按揭貸款利息稅收減免、自住性住房不動產(chǎn)稅減免、第一套住房出售所得稅減免，以及其他的各種稅收優(yōu)惠政策。就目前中國的情況來看，現(xiàn)在房地產(chǎn)交易稅僅是優(yōu)惠一般，沒有差異化。至于其他減免稅收基本上沒有這樣一些減免稅種。
第三是住房租賃方面的稅收安排。由于中國房地產(chǎn)市場剛發(fā)展10年，二手房市場發(fā)展相當(dāng)緩慢。由于二手房市場不發(fā)達(dá)，從而也無法帶動住房租賃市場繁榮。市場沒有出來，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策也就無法出臺。但是，如果是一種中長期發(fā)展規(guī)劃，為了保護(hù)中收低家庭基本居民條件，租賃市場的稅收優(yōu)惠政策同樣是十分重要。
第四是不動產(chǎn)稅。如何通過有效的不動產(chǎn)稅政策來保護(hù)絕大多數(shù)民眾的利益，來增加地方財(cái)政收入、如何來調(diào)整房地產(chǎn)市場的價(jià)格關(guān)系，不動稅征收是房地產(chǎn)政策重要的方面。
可以說，早幾年，房價(jià)的上漲過快、房地產(chǎn)投資過熱，如何通過征收不動產(chǎn)稅來調(diào)整房地產(chǎn)市場這種態(tài)勢，連續(xù)幾年都有人大代表提出議案，希望通過中國開征不動產(chǎn)稅，來遏制房價(jià)過快上漲，來調(diào)整房地產(chǎn)市場過高空置率。我們注意到，從2005年起，國務(wù)院發(fā)展研究中心也完成了《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告。但是，幾年過去了，由于房地產(chǎn)稅收制度不健全，從而使得房地產(chǎn)市場的問題越來越多、越來越復(fù)雜，要求開征不動稅的社會吹呼聲也越來越大。2009年又有代表提高開征房地產(chǎn)空置議案。但是房地產(chǎn)不動產(chǎn)稅開征制度卻遲遲無法出臺？在這里，我們先得厘清幾個問題。
一般來說，不動產(chǎn)稅又稱房地產(chǎn)物業(yè)稅，它是一種選擇性的財(cái)產(chǎn)稅。它同其他財(cái)產(chǎn)稅一樣，是一個現(xiàn)代國家賦稅結(jié)構(gòu)的三大支柱(還有消費(fèi)稅、所得稅)。開征不動產(chǎn)稅，可以矯正現(xiàn)行所得稅的某些缺陷，堵塞逃稅的漏洞；發(fā)揮量能課稅的原則，促進(jìn)社會所得的公平分配；提供政府豐富和穩(wěn)定的財(cái)政收入，改變目前地方政府土地財(cái)政困境；提高資金市場的利率，從而使生產(chǎn)成本的增加，引起產(chǎn)品及勞務(wù)價(jià)格的上漲，而部分稅務(wù)負(fù)擔(dān)會透過價(jià)格的上漲而轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者身上；同時(shí)改變住房持有條件，從而改變住房持有的行為等。
但是，不動產(chǎn)稅作為以土地及建筑物等不動產(chǎn)為課稅對象的稅收，它的課稅環(huán)節(jié)既包括房地產(chǎn)的持有，也包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易和取得。因此，不動產(chǎn)稅可課稅依據(jù)為三類：不動產(chǎn)保有稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、不動產(chǎn)所得稅。通常的不動產(chǎn)稅是指不動產(chǎn)保有稅，它屬于財(cái)產(chǎn)稅類。而所謂不動產(chǎn)保有稅是指對自然人或法人所持有的不動產(chǎn)進(jìn)行課稅。
一般來說，不動產(chǎn)保有稅的課稅對象只限于土地及房屋。在計(jì)算稅基的時(shí)候，房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且不動產(chǎn)稅在大多數(shù)國家都屬于地方稅，為地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。如美國1996年地方財(cái)政收入1萬多億美元，其中不動產(chǎn)稅就占20%以上。依照各國現(xiàn)行稅法，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以加上征定。各國不動產(chǎn)稅的稅率水平差異很大，而且由于不動產(chǎn)保有稅一般為地方稅，同一個國家的不同地方之間會有很大差異。但是從發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)國家情況來看，不動產(chǎn)稅多采用單一稅率。
從目前的國內(nèi)房地產(chǎn)稅征收情況來看，一方面是稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂，如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多，另一方面不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過重。比如，房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。這不僅增加征稅征費(fèi)的成本，也為逃稅漏稅、貪污腐化提供了條件與土壤，同時(shí)也導(dǎo)致了國家的財(cái)政收入大減，削弱了國家的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。
更為嚴(yán)重的是，由于國內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費(fèi)偏低及凌亂無序，房地產(chǎn)市場炒作嚴(yán)重，從而使得通過房地產(chǎn)市場讓社會財(cái)富在短期時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人集中，社會財(cái)富兩極分化越來越嚴(yán)重，從而導(dǎo)致了群體性的社會矛盾與沖突四起，引起整個社會生活的不和諧。
由于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的偏低也使個人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張。比如目前國內(nèi)購房者最大主要對象是25-35歲的人，但是歐美國家這個年齡段很少自己購房的，基本上是租房��；還有使得國內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高，在香港20世紀(jì)80年代民眾住房得持有率不到30%，但是現(xiàn)在國內(nèi)的每一個人恨不得都能有一套房子；再就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張，如在香港20世紀(jì)90年代，60平方米以下的住房占72%以上，90平方米以上的住房不足10%，但是在目前國內(nèi)，無論是人口(中國人口少)還是財(cái)富水平(國內(nèi)收入水平低)來看，哪一點(diǎn)都不及香港，可是中國住房開發(fā)其面積動輒100平方米以上，大的200多平方米，即所謂購買住房一步到位。
再就是房地產(chǎn)稅費(fèi)偏低也使得房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作十分嚴(yán)重，房價(jià)快速上漲。而房地產(chǎn)投資炒作嚴(yán)重，不僅使得許多民眾居住條件不能改善，帶來了許多嚴(yán)重的社會問題，而且導(dǎo)致國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起，使得國內(nèi)金融市場、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。還有，就目前的情況來說，由于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收過低，不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)商住房銷售行為扭曲(早期住房銷售悟盤)，而且使得國內(nèi)不少居民購買住房后空置十分嚴(yán)重。據(jù)了解，不少城市的住房，居民購買后空置率十分高。住房資源十分浪費(fèi)。
因此，開征不動產(chǎn)保有稅不僅勢在必行，而且對國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來說是一個全面多贏的事情。特別是對目前國內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過開征不動產(chǎn)保有稅，讓房地產(chǎn)炒作者顆粒無收，即讓房地產(chǎn)炒作者損手而出，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會回落到真實(shí)的市場價(jià)格上來，房地產(chǎn)市場的泡沫也會自然消退，從而來保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
為什么征收不動產(chǎn)稅的好處這樣多，但這項(xiàng)稅收的征收政策遲遲無法出臺？最為根本的就在于目前中國有沒有征收不動產(chǎn)稅的條件。依照各國現(xiàn)行不動產(chǎn)稅稅制，每一筆土地及房屋都得征稅，都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征定。為了課稅的目的，政府通常會在每隔一階段就會對所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價(jià)，此工作完成后，每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價(jià)格加以計(jì)算。而這種查定的價(jià)格，在進(jìn)行下一次查定價(jià)格之前，沒有重大事故發(fā)生，不得變更。
同時(shí)，如同個人所得稅的征收一樣，不動產(chǎn)保有稅的征收同樣對某些特定人持有房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對象通常包括：政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋；宗教、教育、慈善或非營利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋；自用住宅及個人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。在這意義上說，對過度性住房消費(fèi)收取不動產(chǎn)保有稅費(fèi)，既要對房地產(chǎn)過度消費(fèi)征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費(fèi)者給予一定人稅收優(yōu)惠。
也就是說，開征不動產(chǎn)保有稅需要一定的基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動產(chǎn)登記資料，即能夠全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際情況；二是用科學(xué)方法或市場方式對房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)；三是政府有稅收征管能力；四是要有嚴(yán)格細(xì)化科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。如不動產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對象界定等，只有在這些方面創(chuàng)造條件，不動產(chǎn)稅的開征才能有效地進(jìn)行，并達(dá)到開征不動產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。所以開征不動產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則、然后試點(diǎn)，并在這基礎(chǔ)上全面展開。
但是，就目前的情況來看，由于中國住房體系的復(fù)雜性，如有商品房、單位建房、公房、個人建房等，如果不對當(dāng)?shù)氐恼麄�住房存量有一個全面清楚的了解，不僅不動產(chǎn)稅的稅基無法確立，而且也不能夠?qū)Σ粍赢a(chǎn)稅的稅收減免做一個清楚的規(guī)定。二是由于中國房地產(chǎn)市場剛剛發(fā)展幾年，二手房市場相當(dāng)不發(fā)達(dá)。在二手房市場不發(fā)達(dá)的情況下，有效住房評估體系也就無法確立。還有，物業(yè)法律缺乏、個人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全，這些都是征收不動產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒有，要開征不動產(chǎn)稅要面對著許多困難。
但是，如果能夠讓不動產(chǎn)稅制簡化，也能夠創(chuàng)造條件開征不動產(chǎn)。比如，首先規(guī)定，每一個家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無論其條件如何，家庭情況如何都不征不動產(chǎn)稅)，而不動產(chǎn)稅從征收第二套住房開始。而第二套住房征稅，不同地方所征收的稅率不同，基本上由各地方來決定，但稅收分配，則采取越是發(fā)達(dá)地方或房價(jià)高的地方，其地方所占的比重越低。這樣，一則使得地方政府沒有動力來推高當(dāng)?shù)胤績r(jià)，二則可用中央所收取不動產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達(dá)地方。然后，在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國的不動產(chǎn)稅征收制度。當(dāng)然，要做到這一點(diǎn)，首先就對全國住房進(jìn)行普查，則嚴(yán)格采取住房購買實(shí)名制(在這一點(diǎn)上，政府可以采取嚴(yán)格的規(guī)則對不采取實(shí)名的住房購買，不可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓與交易等)。
可以說，目前不動產(chǎn)稅之所以遲遲沒有啟動，市場的困難與問題、體制的問題是自然，更為重要的不動產(chǎn)稅制度規(guī)則制定與推動者往往是最大既得利益者，如果在這一點(diǎn)有所突破，中國的不動產(chǎn)稅的出臺還是遙遠(yuǎn)的事情。這就與以前單位的住房福利分配委員會一樣，無論分配規(guī)則如何改變，都不會以委員會的人有多少利益沖突。但是，為了保證中國房地產(chǎn)市場公平公正及持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，中國也要創(chuàng)造條件開始征收不動產(chǎn)稅。征收不動稅可以先從簡單開始。
總之，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)高速的發(fā)展，在中國土地資源十分稀缺，無論是房地產(chǎn)過度投資及過度消費(fèi)都與中國的國情相悖的。而要解決這個問題既有中國房地產(chǎn)發(fā)展模式的問題、信貸政策的問題，也有稅收政策調(diào)整問題。通過不動產(chǎn)稅，不僅能夠增加政府財(cái)政收入來源，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的收益公平分配，也是減少房地產(chǎn)過度投機(jī)與過度消費(fèi)、遏制房價(jià)瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展的重要一步。但愿政府能夠創(chuàng)造條件來制定與完善不動產(chǎn)稅制度。但是，這種不動產(chǎn)稅制度更應(yīng)該是公平公正的，更應(yīng)該是關(guān)注與保護(hù)中低收入者的利益。
