開(kāi)征房地產(chǎn)消費(fèi)稅恐難奏效
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為已有政策沒(méi)有得到嚴(yán)格落實(shí)是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲關(guān)鍵原因
最近有媒體報(bào)道稱物業(yè)稅即將在京滬深渝等重點(diǎn)城市開(kāi)通，也有一些媒體報(bào)道，中央政府即將開(kāi)征的并非物業(yè)稅，而是房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅。但是有一點(diǎn)是一致的，即加征不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅意在遏制持續(xù)飆升的房?jī)r(jià)。對(duì)此，不少業(yè)內(nèi)人士表示不能茍同。
北大法學(xué)院物權(quán)法專(zhuān)家錢(qián)明星及房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示，物業(yè)稅作為國(guó)家的一項(xiàng)稅種不能簡(jiǎn)單地作為調(diào)控房?jī)r(jià)的手段。
據(jù)了解，現(xiàn)在專(zhuān)家、學(xué)者對(duì)物業(yè)稅如何征收分歧很大。北大的兩位房地產(chǎn)法專(zhuān)家認(rèn)為，住房者已經(jīng)付出了70年的土地使用費(fèi)，土地增值稅等多項(xiàng)稅收也已經(jīng)被征收，政府將“土地財(cái)政”的錢(qián)收完了再?gòu)某钟协h(huán)節(jié)獲取收益是沒(méi)道理的。如按房產(chǎn)價(jià)值征稅，已經(jīng)收過(guò)了。如按占有資源的多少征稅，官員的房子首先都很大，有的不止一兩套。房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、單位集資房、商品房具體該怎么征收，不同地點(diǎn)、不同房齡如何估價(jià)、折舊，很多問(wèn)題尚須解決。而要想在短時(shí)內(nèi)把這些問(wèn)題統(tǒng)統(tǒng)厘清很難。此外，作為國(guó)家稅種，根據(jù)我國(guó)《立法法》的規(guī)定，涉及公民和法人基本民事義務(wù)的，須通過(guò)全國(guó)人大或人大常委會(huì)決定，還要經(jīng)過(guò)聽(tīng)證程序。物業(yè)稅的出臺(tái)不可能像調(diào)控政策那樣呼之即出。
然而，來(lái)自地方稅務(wù)局的某負(fù)責(zé)人表示，政府即將推出的不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種短期可抑制房?jī)r(jià)猛漲，長(zhǎng)期則可以成為地方財(cái)政最穩(wěn)定的收入來(lái)源，肯定是要推出的。至于這個(gè)稅種并不一定要叫“物業(yè)稅”，可以叫房產(chǎn)消費(fèi)稅或其他名稱。這樣可以使這項(xiàng)稅收在經(jīng)修改后的《房地產(chǎn)法》規(guī)范下推出，而不用依照《立法法》走復(fù)雜的程序。物業(yè)稅要牽涉到土地等問(wèn)題，而房地產(chǎn)稅則規(guī)避了土地出讓金的爭(zhēng)議，這個(gè)稅收只針對(duì)房子，不與續(xù)繳土地出讓金問(wèn)題放在一起，因此很多問(wèn)題可以簡(jiǎn)化。
北京中原地產(chǎn)認(rèn)為，如果這個(gè)稅收得以實(shí)施，將是世界上有史以來(lái)最嚴(yán)厲的調(diào)控。目前公認(rèn)的國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)最得力的國(guó)家是德國(guó)，德國(guó)房?jī)r(jià)10年未漲。重重的稅收限制大大壓縮了炒房者進(jìn)行“低買(mǎi)高賣(mài)”的利潤(rùn)空間。在德國(guó)其自有自用的住宅不需要交納不動(dòng)產(chǎn)稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產(chǎn)首先要繳納評(píng)估價(jià)值1%-1.5%的不動(dòng)產(chǎn)稅，房屋買(mǎi)賣(mài)還要交3.5%的交易稅。如果通過(guò)買(mǎi)賣(mài)獲得盈利，還要交15%的差價(jià)盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動(dòng)產(chǎn)稅外，租金收入還要交納個(gè)人所得稅，稅率在20%-45%不等，2009年后統(tǒng)一為25%的資本利得稅。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果以調(diào)控市場(chǎng)為目的，目前現(xiàn)有的政策若得到合理實(shí)施就完全可以控制市場(chǎng)，房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收的增加未必是瘋狂樓市的“殺手锏”，倒是可能會(huì)在土地出讓金之上使持有人普遍增大持有成本。當(dāng)前的關(guān)鍵問(wèn)題是，已有的房地產(chǎn)政策并沒(méi)有得到嚴(yán)格落實(shí)。
應(yīng)該看到，目前的所有調(diào)控政策中并沒(méi)有太嚴(yán)格的信貸政策，即使是對(duì)第二套房貸款也是執(zhí)行的首付四成，利率為風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，甚至不及2008年執(zhí)行的利率1.1倍嚴(yán)格。
從現(xiàn)有稅收看，二手房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)并沒(méi)有完全執(zhí)行。據(jù)中原地產(chǎn)提供的信息，按照個(gè)人所得稅的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)再交易應(yīng)該繳納財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得的20%，而目前市場(chǎng)上實(shí)際執(zhí)行的是1%。
此外，目前各地的計(jì)稅價(jià)格包括統(tǒng)計(jì)的價(jià)格依然與實(shí)際市場(chǎng)成交價(jià)格有非常明顯的差距。一套房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格為200萬(wàn)元很可能納稅價(jià)格僅為100萬(wàn)元。這些政策執(zhí)行過(guò)程中的漏洞早已“見(jiàn)怪不怪”。所以即使再疊加推出房地產(chǎn)特別消費(fèi)稅恐怕也難收到“特效”。
