房地產(chǎn)企業(yè)的定義，它與其他行業(yè)會(huì)計(jì)的區(qū)別由其產(chǎn)品的特殊性所決定，房地產(chǎn)企業(yè)以房屋建筑物的建設(shè)，土地的開發(fā)，設(shè)備安裝為主要生產(chǎn)活動(dòng)。這些建設(shè)產(chǎn)品本身的特點(diǎn)是施工生產(chǎn)的流動(dòng)性，單件性和長期性。 其生產(chǎn)的房屋作為產(chǎn)成品與一般的商品在核算方法上有所不同。

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳務(wù)處理上最大的差異就是成本的核算；房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本其明細(xì)科目可以歸納為以下六類：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

　　房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本”與工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”內(nèi)涵相同。按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)分類賬，對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)成本明細(xì)分類賬；具體的明細(xì)核算如下：

　　1、發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷的凈支出、安置動(dòng)遷用房等支出：

　　借：開發(fā)成本—A項(xiàng)目-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　　貸：銀行存款等科目

　　2、發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出時(shí)：

　　借：開發(fā)成本—A項(xiàng)目-前期工程費(fèi)

　　　貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等科目

　　3、以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)：

　　借：開發(fā)成本—A項(xiàng)目-建筑安裝工程費(fèi)

　　　貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等

　　4、開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　借：開發(fā)成本—A項(xiàng)目-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

　　　貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等

　　5、發(fā)生的不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　借：開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)

　　　貸：銀行存款，應(yīng)付帳款等

　　6、與直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　借：開發(fā)成本—開發(fā)間接費(fèi)

　　　貸：銀行存款，其他應(yīng)付款等

　　待產(chǎn)品開發(fā)完成后，將“開發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”。按多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行核算的還涉及到成本的歸集和分配。

　　1、直接成本：可以直接計(jì)入該成本計(jì)算對(duì)象，如：某一項(xiàng)目支付的地價(jià)款，建安成本，以及能分別核算可資本化的利息費(fèi)用等。

　　2、間接成本：如多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清對(duì)象的公共配套設(shè)施費(fèi)（有小區(qū)內(nèi)的幼兒園，醫(yī)院等），需要按發(fā)生地點(diǎn)或者用途加以歸集，待結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)選擇一定的方法分配后計(jì)入有關(guān)成本計(jì)算對(duì)象的費(fèi)用。：最常用的方法有面積分?jǐn)偡ā?

　　3、共同成本：主要有由多個(gè)成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)并按一定比例進(jìn)行分?jǐn)偟某杀�，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價(jià)款。

　　會(huì)計(jì)分錄：

　　借：開發(fā)產(chǎn)品－按項(xiàng)目或棟號(hào)設(shè)置明細(xì)

　　　貸：開發(fā)成本—相關(guān)明細(xì)科目

　�。ǘ�）房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)收入的帳務(wù)處理

　　通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售行為在開發(fā)產(chǎn)品完工前就已經(jīng)開始，而且完工后還會(huì)繼續(xù)下去，直到全部開發(fā)產(chǎn)品售出完畢。

　　1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前，不論是否簽訂正式購銷合同，所收到的均為預(yù)售房地產(chǎn)款，一律不確認(rèn)收入，其款項(xiàng)暫記入“預(yù)收帳款”科目；因預(yù)收房地產(chǎn)款而交納的營業(yè)稅費(fèi)等暫在“應(yīng)交稅金一應(yīng)交營業(yè)稅”等科目核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在促銷時(shí)收到的購房訂金在“其他應(yīng)付款”科目核算。

　　收到房款時(shí)帳務(wù)處理：

　　借：銀行存款

　　　貸：預(yù)收帳款—按房號(hào)及客戶名稱進(jìn)行明細(xì)核算

　　同時(shí)應(yīng)交納稅金的賬務(wù)處理

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅（按預(yù)售房款計(jì)稅）

　　　貸：銀行存款

　　2、開發(fā)項(xiàng)目完工經(jīng)驗(yàn)收合格、竣工決算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照購銷合同規(guī)定將合格的房地產(chǎn)產(chǎn)品移交給購買方，辦妥移交手續(xù)后可以確認(rèn)銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

　　借：預(yù)收帳款“應(yīng)收帳款”等科目

　　　貸：營業(yè)收入

　　同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　　營業(yè)稅金及附加

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品—相關(guān)明細(xì)科目

　　　　　應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交土地增值稅等

　　幾種特殊情況的帳務(wù)處理：

　　1）房地產(chǎn)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，先按周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值

　　借：開發(fā)產(chǎn)品

　　　貸：周轉(zhuǎn)房

　　再按購銷合同中雙方簽訂的價(jià)格

　　借：銀行存款等科目

　　　貸：經(jīng)營收入

　　并結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品

　　2）舊城改造中的回遷房收入，包括拆遷面積內(nèi)補(bǔ)償部分和增加面積部分的價(jià)款收入，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收入

　　借：預(yù)收帳款等科目

　　　貸：經(jīng)營收入

　　3）采用分期收款方式銷售房地產(chǎn)。在辦妥移交手續(xù)后，先將“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目。按購銷合同約定的期限收取銷售價(jià)款或確定當(dāng)期應(yīng)收價(jià)款時(shí)

　　借：銀行存款”或“應(yīng)收帳款”

　　　貸：經(jīng)營收入

　　按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計(jì)算確定當(dāng)期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本

　　借：經(jīng)營成本

　　　貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同，合資開發(fā)項(xiàng)目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產(chǎn)品的，分出去的開發(fā)產(chǎn)品不作為經(jīng)營收入；如果是分享合資開發(fā)項(xiàng)目利潤的，對(duì)主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售（包括合資方購買的）均作為經(jīng)營收入核算；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，不論合同規(guī)定分配開發(fā)產(chǎn)品或分享合資開發(fā)項(xiàng)目利潤，所開發(fā)的所有開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外出售或分配給其他合資各方，均作為主辦企業(yè)的經(jīng)營收入核算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預(yù)收帳款”處理。

　　房地產(chǎn)是一項(xiàng)價(jià)值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對(duì)不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。這是與企業(yè)理財(cái)活動(dòng)相關(guān)的費(fèi)用，應(yīng)作為企業(yè)的“財(cái)務(wù)費(fèi)用”，不影響房地產(chǎn)銷售收入金額的確認(rèn)。購買方出于種種原因?qū)σ奄徶玫姆康禺a(chǎn)要求退貨，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當(dāng)期的“經(jīng)營收入”。

　　在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收、辦妥移交手續(xù)前收到的銷售款不符合收入確認(rèn)條件的，只能作為“預(yù)收帳款”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達(dá)成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產(chǎn)銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。如果是融資業(yè)務(wù)，與銷售的房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬仍保留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即使已辦妥移交手續(xù)，也不能確認(rèn)收入。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應(yīng)分析退貨的可能性，估計(jì)可能發(fā)生退貨的，不能確認(rèn)收入。在不能確認(rèn)收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù)

　　借：開發(fā)產(chǎn)品一已售

　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品一庫存

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

　　與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用與一般企業(yè)核算方法相同。不同的地方就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　�。ㄋ模┓康禺a(chǎn)企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等因?yàn)槠涔こ炭罱痤~大而且時(shí)間長，一般企業(yè)都先通過“預(yù)付帳款”等科目。

　　1、支付工程進(jìn)度款及備料款時(shí)

　　借：預(yù)付帳款—××公司

　　　貸：銀行存款—××銀行及帳號(hào)

　　2、工程竣工結(jié)算時(shí)再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本”（附“建筑安裝工程發(fā)票”等）

　　借：開發(fā)成本—××棟—建筑安裝工程費(fèi)－－-土建工程款、安裝工程款等

　　　　開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)—道路、供水等

　　　　開發(fā)成本—公共配套設(shè)施費(fèi)—游泳池、假山等

　　　貸：預(yù)付帳款—××公司

　　　　　應(yīng)付帳款—××公司(結(jié)算差額)

　　（五）關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的“代建”行為

　　稅法規(guī)定房屋開發(fā)公司承辦國家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的統(tǒng)建房，如委托建房單位能提供土地使用權(quán)證書和有關(guān)部門的建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)書以及基建計(jì)劃，且房屋開發(fā)公司（即受托方）不墊付資金，同時(shí)符合“其他代理服務(wù)”條件的，對(duì)房屋開發(fā)公司取得的手續(xù)費(fèi)收入按“服務(wù)業(yè)”稅目計(jì)征營業(yè)稅，否則，應(yīng)全額按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”計(jì)征營業(yè)稅。這里所說的“其他代理業(yè)務(wù)”是指受托方與委托方實(shí)行全額結(jié)算（原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)。（這里代建房的條件非常重要）。例如：國稅函[1998]554號(hào)對(duì)新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局提出的：（關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營業(yè)稅問題的批復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位(以下簡稱乙方)的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。

　　關(guān)于“代建”的有關(guān)帳務(wù)處理如下：

　　1、 代建成本不需要做專門的帳務(wù)處理。

　　2、 收到委托方的款項(xiàng)時(shí)

　　借：銀行存款

　　　貸：其他應(yīng)付款

　　3、支付施工單位時(shí)

　　借：其他應(yīng)付款

　　　貸：銀行存款