提要：通過分析金融危機(jī)爆發(fā)原因，揭示公允價值的弊端，指出其并不是全球金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)祝�它只是一個放大鏡的作用。結(jié)合美國金融危機(jī)和公允價值在我國房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題，分析中國房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的挑戰(zhàn)，并就如何對待公允價值提出建議。

　　關(guān)鍵詞：金融危機(jī)；房地產(chǎn)企業(yè)；公允價值

　　公允價值的概念最早是由上世紀(jì)七十年代成立的美國財務(wù)會計準(zhǔn)則委員會提出的，并開始應(yīng)用于一些非貨幣性資產(chǎn)和債務(wù)的案例之中。至八十年代，美國發(fā)生了儲蓄和貸款危機(jī)，人們對歷史成本會計產(chǎn)生了懷疑，將目光轉(zhuǎn)向了公允價值計量模式。自此，公允價值計量模式得到了廣泛的應(yīng)用和不斷的擴(kuò)展。但是，公允價值的探索與應(yīng)用并不是一帆風(fēng)順的，2008年9月在美國全面爆發(fā)的金融危機(jī)就是一次深刻的教訓(xùn)。

　　一、金融危機(jī)的爆發(fā)

　　2008年9月爆發(fā)的金融危機(jī)與房地產(chǎn)企業(yè)及公允價值計量模式有著密切聯(lián)系。它從本質(zhì)上來說，就是美國的房地產(chǎn)次級抵押貸款引發(fā)的。

　　在此之前，美國的房地產(chǎn)市場供

　　不應(yīng)求，銀行、金融機(jī)構(gòu)為獲得高額的利息收入，開始向還款能力比較低的人提供房屋貸款。但是這種貸款能夠確保收回是有前提的，一是房地產(chǎn)價格要不斷上漲，確保貸款人無法償還貸款的情況下，有足以償還房貸的不動產(chǎn)作抵押；二是有相應(yīng)的監(jiān)管部門保證該貸款的質(zhì)量。

　　而顯然，當(dāng)時美國的金融監(jiān)管能

　　力已經(jīng)無法跟上金融衍生產(chǎn)品發(fā)展的步伐。加之，2007年開始房地產(chǎn)價格急速下降，次級抵押貸款無力償還，導(dǎo)致了次貸危機(jī)，并引起一系列金融衍生產(chǎn)品的價格下跌，從而爆發(fā)了全球金融危機(jī)。

　　二、公允價值視角下的金融危機(jī)

　　公允價值的確定來源有三個：1、活躍市場上的公開報價；2、最近市場上的交易價格；3、未來現(xiàn)金流量的現(xiàn)值。

　　美國房地產(chǎn)使用的就是公允價值的計量模式。當(dāng)房地產(chǎn)價格處于連續(xù)上漲階段，其公允價值遠(yuǎn)高于歷史成本，因此，這類企業(yè)就需要確認(rèn)大量的未實(shí)現(xiàn)的增值額，而這些全部計入了企業(yè)當(dāng)然的凈利潤。而當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌時，又因其公允價值急速下滑，導(dǎo)致以前未實(shí)現(xiàn)的公允價值變動損益一夕之間就要轉(zhuǎn)回，并確認(rèn)相應(yīng)的變動損失。這就導(dǎo)致了一個原本看起來優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)，短時間內(nèi)就可能面臨財務(wù)破產(chǎn)的命運(yùn)。這也是金融危機(jī)來勢如此迅猛的一個原因。所以，在當(dāng)時曾有人將公允價值計量模式看作是金融危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)住?

　　其實(shí)不然，公允價值的應(yīng)用是有條件的。在一個金融市場比較平穩(wěn)的條件下，公允價值計量模式不僅能真實(shí)、公允地反映一個企業(yè)的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果，而且不會引起資產(chǎn)、收益的大幅波動。在金融危機(jī)的背景下，公允價值只是起了放大鏡的作用，使得這種市場變化效應(yīng)在一定程度上被放大，引起市場的恐慌，促使房地產(chǎn)及相關(guān)金融產(chǎn)品的進(jìn)一步下跌，從而導(dǎo)致了危機(jī)的加劇。但這并不能說是公允價值這一計量模式的問題，關(guān)鍵還在于美國的金融監(jiān)管力度不夠，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，以及當(dāng)時的市場環(huán)境已經(jīng)不適用于公允價值。

　　三、公允價值在我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用中存在的問題

　　2006年新會計準(zhǔn)則頒布，擴(kuò)大了公允價值的使用范圍，其中對投資性房地產(chǎn)的初始確認(rèn)、后續(xù)計量、計量模式的轉(zhuǎn)變以及投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換、處置等都作出了明確規(guī)定。但這只是一些條文規(guī)定，實(shí)際應(yīng)用時仍存在著一定難度。

　�。ㄒ唬┓课莨纼r問題。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，社會對土地的需求增加，而土地的總量有限，從而導(dǎo)致土地價格的大幅上漲。利益的驅(qū)使，導(dǎo)致大部分企業(yè)、個人紛紛投入房地產(chǎn)這一行業(yè)，加速了其價格的上漲。結(jié)果使得根據(jù)當(dāng)前市場環(huán)境對房地產(chǎn)作出的評估價格遠(yuǎn)高于其實(shí)際的價值。

　�。ǘ�）財務(wù)報告數(shù)據(jù)的可比性受到損害。投資性房地產(chǎn)公允價值的確認(rèn)依據(jù)，新準(zhǔn)則要求以同類或類似房地產(chǎn)在活躍的交易市場中的價格為參考。而現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價格還與其他好多因素相關(guān)。例如，同樣一處房產(chǎn)在一線城市就比在二線城市的價格要高很多；即使在同一座城市，市中心繁華地段比市郊也要高出許多。這些對房地產(chǎn)價格影響很大的因素，報表使用者無法從企業(yè)的財務(wù)信息披露中獲得，從而無法判斷企業(yè)所采用的計量模式，這就損害了公允價值計量的可比性。

　　（三）企業(yè)凈利潤的大幅波動。對于一些“暴漲”的投資性房地產(chǎn)以公允價值計量，那么企業(yè)會將其公允價值變動的增值額全部計入當(dāng)年的凈利潤，造成企業(yè)凈利潤的大幅波動。對于投資者來說，必須正確評價這部分增值所帶來的利潤才能做出有利的投資決策。

　　四、金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的啟示

　　采用公允價值計量模式對我國的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計量，不僅能增強(qiáng)會計信息的相關(guān)性、真實(shí)反映企業(yè)的價值，而且有利于企業(yè)的融資，從某一程度上來說，能夠增加我國上市公司數(shù)量，同時也可以提高我國資本市場的活躍程度。對于我國目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，我們可以類比金融危機(jī)發(fā)生以前的情況。

　�。ㄒ唬┪覈�房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了連續(xù)幾年突飛猛進(jìn)的發(fā)展，房地產(chǎn)價格一路狂飆。而房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，基于資金短缺以及轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的需要，其資金來源主要是銀行貸款。這就出現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)、資產(chǎn)價格與信貸增加如影隨形的局面。從另一個方面說明了公允價值是順經(jīng)濟(jì)周期的。在公允價值的作用下，當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲時，企業(yè)資本總量以及利潤都會迅速增加。

　　而對于提供貸款的銀行來說，為中國的房地產(chǎn)企業(yè)投入資金以及為房產(chǎn)購買者房貸都是有著相當(dāng)可觀的利益動機(jī)的。

　　首先，我國居民的儲蓄率比較高，因此銀行必須支付高額的利息費(fèi)用，而要獲得收益就要放貸。其次，我國銀行實(shí)施的是資本充足率管理，要求達(dá)到8%的資本充足率，而這一指標(biāo)在我國銀行中普遍沒有達(dá)到。所以，在我國目前投資渠道相對較少、房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展的當(dāng)下，銀行資金很容易流入預(yù)期收益相對較高、風(fēng)險相對較小的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　資金大量涌入房地產(chǎn)行業(yè)造成投資過度，加上國家宏觀調(diào)控失利時，就會出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。而一旦企業(yè)選擇公允價值的計量模式，資產(chǎn)的入賬價值就會隨著市場的變化而波動。當(dāng)房地產(chǎn)價格長期增長的勢頭逆轉(zhuǎn)，出現(xiàn)大幅下跌，可能就會出現(xiàn)又一次由房地產(chǎn)企業(yè)引發(fā)的危機(jī)。

　�。ǘ�）金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)企業(yè)的啟示。我們要慎重對待我國現(xiàn)在面臨的局面，采取必要的宏觀調(diào)控措施，轉(zhuǎn)變我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)。除此之外，還要正確對待公允價值在資產(chǎn)計量中的應(yīng)用。借鑒美國金融危機(jī)的教訓(xùn)，完善我國的金融監(jiān)管機(jī)制；在與國際趨同的同時，結(jié)合中國的國情，制定相應(yīng)的準(zhǔn)則。企業(yè)也要謹(jǐn)慎使用公允價值計量屬性，正確估計自己所在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一旦自己所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不再適用公允價值計量時，要結(jié)合歷史成本進(jìn)行計量，有效防止公允價值對不利情況和經(jīng)濟(jì)泡沫的放大。此外，在企業(yè)對外財務(wù)報告披露中，可以以歷史成本計量屬性為基礎(chǔ)進(jìn)行表內(nèi)確認(rèn)，將其公允價值及其期間變動作為附注進(jìn)行表外披露。

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