美國樓市出現明顯“硬著陸”后，會對中美之間的實體經濟產生越來越大的影響，美國樓市的疲軟或許最終會拖累中國樓市的發(fā)展。
很多人都知道，在中國樓市一派繁榮景象的同時，美國房價也在節(jié)節(jié)走高。如果說美國樓市行情影響了中國樓市，可能讓不少人感到意外。但事實上，二者之間的確存在著密切聯系。
從金融角度來看，美國樓市下跌對中國樓市理論上是個利好。這個結論的邏輯是：美國樓市如果出現“硬著陸”，則美國貨幣當局會再次實行降低利率、增加貨幣供應量等寬松貨幣政策，讓美元貶值，導致人民幣出現更大的升值壓力，進而使中國外匯儲備增速更快，市場流動性更加過剩，股市和樓市等資產價格越發(fā)膨脹。
“美國樓市下跌利好中國樓市”的邏輯中隱含著一個重要的假設前提，即美國的貨幣政策操作繼續(xù)有效。也就是說，如果美國樓市泡沫破滅，美國貨幣當局能夠通過擴張的貨幣政策操作來避免經濟“硬著陸”。然而，通過分析最近幾個月的國際經濟形勢可以看出，這樣的假設前提可能是不成立的。
美國樓市的不斷上漲不僅助長了中國樓市投資者的信心，而且在一定程度上使政府放松了對地產泡沫的警惕。然而，一旦美國樓市出現下跌，將很有可能導致美國經濟“硬著陸”，對中國的實體經濟產生巨大沖擊。這樣不僅會嚴重拖累中國樓市，還有可能使中國進入流動性陷阱。
樓市下跌可能會導致美國經濟“硬著陸”
種種跡象表明，美國的房地產市場很可能進入了一個轉折期，持續(xù)多年的繁榮景象將很難再現，即使官方減息，也無力使房地產市場升溫。
2006年上半年，美國GDP增長了4.3%（折合成年增長率），其中個人實質消費支出增長3.7%，約占GDP總量的70%.盡管從總體上看，GDP和個人消費支出增幅上半年都呈強勢，可第二季度較第一季度卻出現了明顯的落差。第一季度個人消費支出的增幅為4.8%，但第二季度突然下降到2.8%.導致個人消費出現下降的主要原因是住房消費的疲軟。根據美國聯邦住屋企業(yè)監(jiān)管局辦公室的報告顯示，2006年第一季度全美房價按年率計算上漲8.8%，而第二季度僅上漲了4.7%，這是自1975年以來房價漲幅下降最快的一個季度。據美國商務部統(tǒng)計，2006年7月未售住房數量創(chuàng)下了十一年來的新高，新屋銷售跌至近兩年來的新低，存貨增至730萬棟。
其實，美國樓市的疲軟程度可能遠遠超出統(tǒng)計數據所反映的情況。據美聯社記者實地調查， 現在房主為了在疲軟的市場將房屋盡快賣出， 往往在賣房后將部份現金退還買主。例如， 一棟售價60萬美元的房屋， 成交后賣主退還6萬美元現金給買主，其實際成交價只有54萬美元。對買主而言， 一是可向銀行多貸6萬美元， 二是在將來出售該房， 可以多算6萬美元成本， 減少應付稅款。統(tǒng)計部門按房屋售價計算出的數據因此失真。
由于美國經濟對房地產已經產生了嚴重依賴，因此，房地產市場的疲軟對美國經濟來說是非常糟糕的事情。據報道，自 2001年美國經濟復蘇以來，新創(chuàng)造的就業(yè)崗位中有30%（140萬）與房地產市場的繁榮有關。2004～2005年，美國GDP的30%來源于房地產和與房地產相關的產業(yè)。美國的房地產行業(yè)成了名副其實的“支柱產業(yè)”。如果該行業(yè)出現較大幅度的下滑，將會對美國的就業(yè)及經濟增長產生巨大沖擊。
在美國國內，有一種非常有影響力的觀點認為，即使房地產價格下跌，也不會對美國的就業(yè)和經濟增長產生嚴重影響。其依據是上世紀90年代初，房地產也曾經出現過波動，但并沒有給美國經濟帶來很大影響。然而，上次房地產泡沫破滅之所以只持續(xù)了非常短的時間，是因為高科技產業(yè)迅速崛起，因房地產泡沫破滅而拋出的剩余勞動力，馬上被另一產業(yè)的需求所接納。
2001年前后，也出現了類似情況。當新經濟泡沫破滅后，美國通過降低利率來刺激本已開始復蘇的房地產行業(yè)（美國的房地產是從1997年開始復蘇的），以房地產行業(yè)替代網絡科技行業(yè)，使美國經濟保持持續(xù)快速增長。
經濟熱點的承前啟后是貨幣政策操作成功的標志，也是操作成功的條件。當經濟發(fā)展到一定階段，經濟熱點難以承前啟后，貨幣政策就難以發(fā)揮作用。從經濟結構看，當前的情況似乎不太妙。目前，我們一時還看不出有任何產業(yè)像當年的電腦和網絡一樣，可以紅火到將房地產泡沫拋出的剩余勞動力吸收，很難看到哪個行業(yè)可以充當下一階段美國經濟增長的龍頭。
美國樓市疲軟將拖累中國樓市
如果美國經濟出現“硬著陸”，對中國房地產行業(yè)及整個宏觀經濟將產生什么影響呢？
中國經濟增長的主要動力不是個人消費支出，而是外需的增長，特別是美國消費者對中國產品需求的增長。從2001～2005年，中國出口貿易平均增長率為 25%，2004年和2005年的增幅分別達到35%和28%.2004年，出口增長占全國GDP增長的2%，而2005年這一比例則上升到4%.2006年上半年，出口增幅約占GDP增長的2.5%.
如果將經第三國或香港轉出口的貨品計算在內，中國對美國的出口價值約占中國出口總額的50%.中國的出口增長速度在很大程度上取決于美國的需求。由于中國以消費品出口為主，因此，美國對個人消費品的需求帶動了中國的出口經濟。
美國的消費需求在很大程度上決定了中國出口制造業(yè)投資規(guī)模的增長速度。如電廠、港口、公路及鐵路運輸建設等出口制造業(yè)所必需的硬件設施。外需直接或間接地帶動了中國65%的國內投資。美國個人消費支出的強勢增長及其產生的消費品需求，刺激了中國的投資增長。2001～2005年，中國投資額年均增長超過21%，而美國同期個人消費支出年均增長率為3%；美國個人消費支出的增長約占中國同期經濟增長的一半。
如果2007年美國個人消費支出增長放緩或收縮，勢必拖累中國的出口增長，中國的出口可能會出現零增長甚至負增長�？梢�，分析美國樓市對中國的影響不僅要從金融的角度，還要從實體經濟的角度。有可能出現的情況是，在美國樓市衰退初期，由于消費的慣性作用，美國對中國消費品的進口并不會出現明顯減少，這時，美國貨幣政策對中國貨幣政策影響較大。在美國停止提高利率的同時，人民幣將出現更大的升值壓力，中國金融體系的流動性更加過剩。但美國樓市出現明顯“硬著陸”后，會對中美之間的實體經濟產生越來越大的影響，從而使美國樓市的疲軟最終拖累中國樓市。
美國樓市的下跌對美國經濟來說是一個新的挑戰(zhàn)，對中國匯率改革來說也是新的挑戰(zhàn)。如果人民幣匯率改革的節(jié)奏控制得當，就會化被動為主動，利用美國經濟增長放緩機會來消除人民幣升值預期；如果節(jié)奏控制不好，加大人民幣升值步伐，則中國的金融會進入流動性陷阱，資產泡沫將進一步膨脹。中國中央銀行必須密切關注美國的通貨膨脹率和利率，建立以匯率為基礎的貨幣戰(zhàn)略。
