美國(guó)樓市出現(xiàn)明顯“硬著陸”后，會(huì)對(duì)中美之間的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生越來(lái)越大的影響，美國(guó)樓市的疲軟或許最終會(huì)拖累中國(guó)樓市的發(fā)展。
很多人都知道，在中國(guó)樓市一派繁榮景象的同時(shí)，美國(guó)房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)走高。如果說(shuō)美國(guó)樓市行情影響了中國(guó)樓市，可能讓不少人感到意外。但事實(shí)上，二者之間的確存在著密切聯(lián)系。
從金融角度來(lái)看，美國(guó)樓市下跌對(duì)中國(guó)樓市理論上是個(gè)利好。這個(gè)結(jié)論的邏輯是：美國(guó)樓市如果出現(xiàn)“硬著陸”，則美國(guó)貨幣當(dāng)局會(huì)再次實(shí)行降低利率、增加貨幣供應(yīng)量等寬松貨幣政策，讓美元貶值，導(dǎo)致人民幣出現(xiàn)更大的升值壓力，進(jìn)而使中國(guó)外匯儲(chǔ)備增速更快，市場(chǎng)流動(dòng)性更加過(guò)剩，股市和樓市等資產(chǎn)價(jià)格越發(fā)膨脹。
“美國(guó)樓市下跌利好中國(guó)樓市”的邏輯中隱含著一個(gè)重要的假設(shè)前提，即美國(guó)的貨幣政策操作繼續(xù)有效。也就是說(shuō)，如果美國(guó)樓市泡沫破滅，美國(guó)貨幣當(dāng)局能夠通過(guò)擴(kuò)張的貨幣政策操作來(lái)避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。然而，通過(guò)分析最近幾個(gè)月的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)可以看出，這樣的假設(shè)前提可能是不成立的。
美國(guó)樓市的不斷上漲不僅助長(zhǎng)了中國(guó)樓市投資者的信心，而且在一定程度上使政府放松了對(duì)地產(chǎn)泡沫的警惕。然而，一旦美國(guó)樓市出現(xiàn)下跌，將很有可能導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”，對(duì)中國(guó)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大沖擊。這樣不僅會(huì)嚴(yán)重拖累中國(guó)樓市，還有可能使中國(guó)進(jìn)入流動(dòng)性陷阱。
樓市下跌可能會(huì)導(dǎo)致美國(guó)經(jīng)濟(jì)“硬著陸”
種種跡象表明，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能進(jìn)入了一個(gè)轉(zhuǎn)折期，持續(xù)多年的繁榮景象將很難再現(xiàn)，即使官方減息，也無(wú)力使房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫。
2006年上半年，美國(guó)GDP增長(zhǎng)了4.3%（折合成年增長(zhǎng)率），其中個(gè)人實(shí)質(zhì)消費(fèi)支出增長(zhǎng)3.7%，約占GDP總量的70%.盡管從總體上看，GDP和個(gè)人消費(fèi)支出增幅上半年都呈強(qiáng)勢(shì)，可第二季度較第一季度卻出現(xiàn)了明顯的落差。第一季度個(gè)人消費(fèi)支出的增幅為4.8%，但第二季度突然下降到2.8%.導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)出現(xiàn)下降的主要原因是住房消費(fèi)的疲軟。根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住屋企業(yè)監(jiān)管局辦公室的報(bào)告顯示，2006年第一季度全美房?jī)r(jià)按年率計(jì)算上漲8.8%，而第二季度僅上漲了4.7%，這是自1975年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅下降最快的一個(gè)季度。據(jù)美國(guó)商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，2006年7月未售住房數(shù)量創(chuàng)下了十一年來(lái)的新高，新屋銷售跌至近兩年來(lái)的新低，存貨增至730萬(wàn)棟。
其實(shí)，美國(guó)樓市的疲軟程度可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所反映的情況。據(jù)美聯(lián)社記者實(shí)地調(diào)查， 現(xiàn)在房主為了在疲軟的市場(chǎng)將房屋盡快賣出， 往往在賣房后將部份現(xiàn)金退還買主。例如， 一棟售價(jià)60萬(wàn)美元的房屋， 成交后賣主退還6萬(wàn)美元現(xiàn)金給買主，其實(shí)際成交價(jià)只有54萬(wàn)美元。對(duì)買主而言， 一是可向銀行多貸6萬(wàn)美元， 二是在將來(lái)出售該房， 可以多算6萬(wàn)美元成本， 減少應(yīng)付稅款。統(tǒng)計(jì)部門按房屋售價(jià)計(jì)算出的數(shù)據(jù)因此失真。
由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)已經(jīng)產(chǎn)生了嚴(yán)重依賴，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是非常糟糕的事情。據(jù)報(bào)道，自 2001年美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以來(lái)，新創(chuàng)造的就業(yè)崗位中有30%（140萬(wàn)）與房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮有關(guān)。2004～2005年，美國(guó)GDP的30%來(lái)源于房地產(chǎn)和與房地產(chǎn)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)成了名副其實(shí)的“支柱產(chǎn)業(yè)”。如果該行業(yè)出現(xiàn)較大幅度的下滑，將會(huì)對(duì)美國(guó)的就業(yè)及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生巨大沖擊。
在美國(guó)國(guó)內(nèi)，有一種非常有影響力的觀點(diǎn)認(rèn)為，即使房地產(chǎn)價(jià)格下跌，也不會(huì)對(duì)美國(guó)的就業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重影響。其依據(jù)是上世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)也曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)波動(dòng)，但并沒(méi)有給美國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大影響。然而，上次房地產(chǎn)泡沫破滅之所以只持續(xù)了非常短的時(shí)間，是因?yàn)楦呖萍籍a(chǎn)業(yè)迅速崛起，因房地產(chǎn)泡沫破滅而拋出的剩余勞動(dòng)力，馬上被另一產(chǎn)業(yè)的需求所接納。
2001年前后，也出現(xiàn)了類似情況。當(dāng)新經(jīng)濟(jì)泡沫破滅后，美國(guó)通過(guò)降低利率來(lái)刺激本已開始復(fù)蘇的房地產(chǎn)行業(yè)（美國(guó)的房地產(chǎn)是從1997年開始復(fù)蘇的），以房地產(chǎn)行業(yè)替代網(wǎng)絡(luò)科技行業(yè)，使美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)。
經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)的承前啟后是貨幣政策操作成功的標(biāo)志，也是操作成功的條件。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段，經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)難以承前啟后，貨幣政策就難以發(fā)揮作用。從經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)看，當(dāng)前的情況似乎不太妙。目前，我們一時(shí)還看不出有任何產(chǎn)業(yè)像當(dāng)年的電腦和網(wǎng)絡(luò)一樣，可以紅火到將房地產(chǎn)泡沫拋出的剩余勞動(dòng)力吸收，很難看到哪個(gè)行業(yè)可以充當(dāng)下一階段美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭。
美國(guó)樓市疲軟將拖累中國(guó)樓市
如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“硬著陸”，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)及整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生什么影響呢？
中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Σ皇莻�(gè)人消費(fèi)支出，而是外需的增長(zhǎng)，特別是美國(guó)消費(fèi)者對(duì)中國(guó)產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)。從2001～2005年，中國(guó)出口貿(mào)易平均增長(zhǎng)率為 25%，2004年和2005年的增幅分別達(dá)到35%和28%.2004年，出口增長(zhǎng)占全國(guó)GDP增長(zhǎng)的2%，而2005年這一比例則上升到4%.2006年上半年，出口增幅約占GDP增長(zhǎng)的2.5%.
如果將經(jīng)第三國(guó)或香港轉(zhuǎn)出口的貨品計(jì)算在內(nèi)，中國(guó)對(duì)美國(guó)的出口價(jià)值約占中國(guó)出口總額的50%.中國(guó)的出口增長(zhǎng)速度在很大程度上取決于美國(guó)的需求。由于中國(guó)以消費(fèi)品出口為主，因此，美國(guó)對(duì)個(gè)人消費(fèi)品的需求帶動(dòng)了中國(guó)的出口經(jīng)濟(jì)。
美國(guó)的消費(fèi)需求在很大程度上決定了中國(guó)出口制造業(yè)投資規(guī)模的增長(zhǎng)速度。如電廠、港口、公路及鐵路運(yùn)輸建設(shè)等出口制造業(yè)所必需的硬件設(shè)施。外需直接或間接地帶動(dòng)了中國(guó)65%的國(guó)內(nèi)投資。美國(guó)個(gè)人消費(fèi)支出的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)及其產(chǎn)生的消費(fèi)品需求，刺激了中國(guó)的投資增長(zhǎng)。2001～2005年，中國(guó)投資額年均增長(zhǎng)超過(guò)21%，而美國(guó)同期個(gè)人消費(fèi)支出年均增長(zhǎng)率為3%；美國(guó)個(gè)人消費(fèi)支出的增長(zhǎng)約占中國(guó)同期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一半。
如果2007年美國(guó)個(gè)人消費(fèi)支出增長(zhǎng)放緩或收縮，勢(shì)必拖累中國(guó)的出口增長(zhǎng)，中國(guó)的出口可能會(huì)出現(xiàn)零增長(zhǎng)甚至負(fù)增長(zhǎng)�？梢姡治雒绹�(guó)樓市對(duì)中國(guó)的影響不僅要從金融的角度，還要從實(shí)體經(jīng)濟(jì)的角度。有可能出現(xiàn)的情況是，在美國(guó)樓市衰退初期，由于消費(fèi)的慣性作用，美國(guó)對(duì)中國(guó)消費(fèi)品的進(jìn)口并不會(huì)出現(xiàn)明顯減少，這時(shí)，美國(guó)貨幣政策對(duì)中國(guó)貨幣政策影響較大。在美國(guó)停止提高利率的同時(shí)，人民幣將出現(xiàn)更大的升值壓力，中國(guó)金融體系的流動(dòng)性更加過(guò)剩。但美國(guó)樓市出現(xiàn)明顯“硬著陸”后，會(huì)對(duì)中美之間的實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生越來(lái)越大的影響，從而使美國(guó)樓市的疲軟最終拖累中國(guó)樓市。
美國(guó)樓市的下跌對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的挑戰(zhàn)，對(duì)中國(guó)匯率改革來(lái)說(shuō)也是新的挑戰(zhàn)。如果人民幣匯率改革的節(jié)奏控制得當(dāng)，就會(huì)化被動(dòng)為主動(dòng)，利用美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩機(jī)會(huì)來(lái)消除人民幣升值預(yù)期；如果節(jié)奏控制不好，加大人民幣升值步伐，則中國(guó)的金融會(huì)進(jìn)入流動(dòng)性陷阱，資產(chǎn)泡沫將進(jìn)一步膨脹。中國(guó)中央銀行必須密切關(guān)注美國(guó)的通貨膨脹率和利率，建立以匯率為基礎(chǔ)的貨幣戰(zhàn)略。
