用專業(yè)化和信息化手段管理房地產(chǎn)稅收

　　筆者疏理多年的納稅評估工作實踐發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征管工作存在一些問題，導(dǎo)致不少稅款流失，亟待通過專業(yè)化的職能安排和一系列有針對性的信息化手段進行破解。

　　房地產(chǎn)開發(fā)涉及稅種多、管理部門多

　　我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般具有如下特點：業(yè)務(wù)范圍包括購買土地、建造房屋以及銷售房屋等，所開發(fā)產(chǎn)品包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施，項目開發(fā)周期長，常會滾動運行，同時涉及關(guān)聯(lián)方多且雜。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常涉及多個稅種，目前有增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅、車輛購置稅、車船稅、關(guān)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅以及相關(guān)的費用。

　　這個行業(yè)面對的職能管理部門也很多，除了國稅局和地稅局外，還有規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、房管局、環(huán)保局、公安局（消防）、地震局（人防）等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個管理部門都要留下管理信息。

　　該行業(yè)的稅收管理目前存在四個問題

　　對于這樣一個涉及復(fù)雜的行業(yè)，在我國不少地方，稅務(wù)機關(guān)仍采用傳統(tǒng)的手工方式進行稅收管理，比如手工采集數(shù)據(jù)，建立紙質(zhì)征管檔案等。在這種情況下，伴隨著近年來我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收流失現(xiàn)象日益嚴(yán)重。筆者總結(jié)認(rèn)為，目前我國在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理方面主要存在四個問題。

　　一、成本對象備案流于形式，成本核算管理失控

　　根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定，成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定，并報主管稅務(wù)機關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機關(guān)的同意。

　　所謂成本對象，是指為歸集和分配產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。然而，在實際中，有關(guān)成本對象的規(guī)定形同虛設(shè)。

　　這一方面是因為，目前稅法對于成本對象備案只是義務(wù)性規(guī)范，納稅人若不遵從，并不會受到什么懲罰，導(dǎo)致成本對象備案流于形式。據(jù)了解，現(xiàn)實中有許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都未按規(guī)定對成本對象備案。另一方面是因為，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然到稅務(wù)機關(guān)對其成本對象進行了備案，但多是備其以前傳統(tǒng)的紙質(zhì)檔案，也不去及時更新，形成備案沒有多少意義的局面。

　　加上房地產(chǎn)項目通常開發(fā)周期長、滾動開發(fā)、稅收管理員調(diào)動等因素，稅務(wù)機關(guān)對一項房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的成本很難理出清晰的頭緒。在這種情況下，稅務(wù)機關(guān)在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅申報業(yè)務(wù)時，關(guān)于成本的計稅基礎(chǔ)，基本上是由企業(yè)說了算。這種在成本對象管理上的漏洞，導(dǎo)致不少土地增值稅稅款和企業(yè)所得稅稅款流失。

　　二、國稅機關(guān)在房地產(chǎn)稅收管理方面比較被動

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅收由國稅機關(guān)和地稅機關(guān)共同管理。按照劃分，國稅機關(guān)主要負(fù)責(zé)銷售自產(chǎn)貨物方面的增值稅和作為房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的企業(yè)所得稅。地稅機關(guān)主要負(fù)責(zé)營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、契稅等相關(guān)稅種。

　　由于銷售不動產(chǎn)發(fā)票由地稅機關(guān)發(fā)放控管，地稅機關(guān)管理的房地產(chǎn)稅種數(shù)量和稅款金額也比國稅機關(guān)多，在房地產(chǎn)稅收管理方面，地稅機關(guān)通常更占優(yōu)勢，管理效果也相對較好。對于國稅機關(guān)來說，由于對銷售不動產(chǎn)發(fā)票沒有控管權(quán)，對開票金額缺乏有效的控管方法，加上對房地產(chǎn)企業(yè)在地稅機關(guān)繳納的營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅和房產(chǎn)稅的計算不夠熟悉，在受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅申報業(yè)務(wù)時，在許多情況下都是由企業(yè)說了算，很容易造成稅款流失。

　　三、國稅機關(guān)與地稅機關(guān)聯(lián)合辦稅的力度不夠

　　隨著稅收信息化建設(shè)的深入，不少地方已實現(xiàn)國地稅機關(guān)登記信息及時共享，但在更多的涉稅信息共享方面，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)涉稅信息共享方面，雙方聯(lián)合得還非常不夠。

　　這樣，房地產(chǎn)企業(yè)每月開具了多少不動產(chǎn)銷售發(fā)票，向地稅機關(guān)申報了多少營業(yè)稅，管理該企業(yè)所得稅的國稅機關(guān)都無從了解，因而也難以判斷該企業(yè)申報的企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入是否準(zhǔn)確。同理，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期在地稅機關(guān)繳納了多少土地增值稅，所繳稅款是如何計算的，國稅機關(guān)也無從了解。不能正確核算房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅，國稅機關(guān)自然也無法弄清楚納稅人所得稅前扣除的成本費用是否真實、準(zhǔn)確，自然也難以判斷企業(yè)當(dāng)期申報的企業(yè)所得稅是否準(zhǔn)確。

　　四、稅務(wù)機關(guān)不能及時獲取房地產(chǎn)管理部門的信息

　　目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對的行政管理部門主要有地稅局、國土局、工商局、規(guī)劃局、建設(shè)局、房管局等。各部門各有其責(zé)，各掌握著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營信息。比如，規(guī)劃局主要受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的建設(shè)項目選址申請，國土局主要負(fù)責(zé)土地征用、劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、變更、收購、儲備和收回等工作，建設(shè)局主要負(fù)責(zé)頒發(fā)施工許可證，房管局主要負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)城市商品房的預(yù)售管理等工作。

　　這些信息，對于稅務(wù)機關(guān)的稅源情況摸查工作具有重要作用。但目前不少地方的稅務(wù)機關(guān)還沒有與國土等房地產(chǎn)管理部門之間實現(xiàn)信息共享，影響到了稅務(wù)機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理質(zhì)量。

　　應(yīng)采用專業(yè)化和信息化手段進行應(yīng)對

　　針對上述問題，筆者認(rèn)為，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)盡快采取以下措施應(yīng)對。

　　實行集中加專業(yè)化管理。針對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)稅種多、計算煩瑣的情況，各地縣、市、區(qū)級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，配備相應(yīng)的房地產(chǎn)專業(yè)管理人員，成立房地產(chǎn)稅源管理辦公室，對房地產(chǎn)企業(yè)稅收實行專業(yè)化、集中化管理。與此同時，建立房地產(chǎn)專業(yè)管理人員長效培訓(xùn)機制，確保房地產(chǎn)稅源管理人員既精通國稅業(yè)務(wù)，又擅長計算地稅稅種。

　　開發(fā)應(yīng)用房地產(chǎn)稅收管理軟件。筆者認(rèn)為，破解房地產(chǎn)稅收管理難題的關(guān)鍵，是盡快開發(fā)房地產(chǎn)稅收管理軟件，利用信息化手段采集開發(fā)項目的所有信息，監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程。比如，這個軟件可以從土地使用權(quán)的取得、土地開發(fā)、房地產(chǎn)交易、庫存房的管理四個環(huán)節(jié)設(shè)計對應(yīng)的應(yīng)用模塊，及時采集開發(fā)項目的進展信息。可以設(shè)計開發(fā)項目基礎(chǔ)信息和申報納稅信息采集模塊，及時采集企業(yè)的開發(fā)項目基本情況、開發(fā)項目規(guī)劃情況、相關(guān)建筑工程信息、項目銷售基本情況、項目銷售總體情況、各職能部門對外信息公布情況、納稅申報信息、財務(wù)會計報表信息等涉稅信息。在設(shè)計這些模塊的過程中，應(yīng)根據(jù)征管實際設(shè)立相應(yīng)的參數(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并在邏輯關(guān)系設(shè)計方面多下工夫。這樣，房地產(chǎn)稅源管理辦公室就可以統(tǒng)籌房地產(chǎn)專業(yè)管理人員，依托房地產(chǎn)稅收管理軟件，高效、準(zhǔn)確地開展房地產(chǎn)企業(yè)的信息采集、檔案管理、項目工程跟蹤和稅源監(jiān)控等具體工作。

　　加大與職能部門的信息共享力度。國土等房地產(chǎn)行政管理部門的信息，對于稅務(wù)機關(guān)來說至關(guān)重要，很大程度上決定著房地產(chǎn)業(yè)的稅收管理質(zhì)量。比如，國稅機關(guān)若與地稅機關(guān)全面實現(xiàn)信息共享，就可以及時了解房地產(chǎn)企業(yè)納稅期開具銷售發(fā)票和土地增值稅繳納情況，準(zhǔn)確核算企業(yè)的收入和成本，準(zhǔn)確征收企業(yè)所得稅。若稅務(wù)機關(guān)能及時獲取國土、建設(shè)等部門的信息，就能及時確認(rèn)房地產(chǎn)企業(yè)的土地出讓金成本是否真實，是否多列了房屋拆遷費用，實際預(yù)售了多少商品房，項目施工進度究竟如何等，這些信息都為準(zhǔn)確核算企業(yè)的所得稅和土地增值稅金額提供了重要依據(jù)。因此，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)積極拓展與房地產(chǎn)其他管理部門之間的信息溝通渠道，爭取盡早全面實現(xiàn)信息實時共享，利用共享信息，提高房地產(chǎn)業(yè)征管的科學(xué)性和準(zhǔn)確度。

　　作者單位：湖北省丹江口市國稅局