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拆分租金規(guī)避出租房產(chǎn)稅的風險分析

2014-11-17 10:42 來源:轉(zhuǎn)自互聯(lián)網(wǎng)   我要糾錯 | 打印 | | |

A公司一辦公大樓出租,年租金1000萬元,年需要繳納房產(chǎn)稅120萬元。

籌劃方案:該1000萬租金應(yīng)該由三部分構(gòu)成:房屋租金;物業(yè)管理費、消防安全費

風險點分析:

這是當前籌劃機構(gòu)給出的通用的規(guī)避房產(chǎn)稅的方案,很多企業(yè)也正在實踐中應(yīng)用。

該方案風險在于:理論上,房屋租金,是指承租人因使用房屋而向出租人交付的租金。房屋租金的基本構(gòu)成因素包括以下幾個方面:房屋折舊費、維修費、管理費、利息、土地使用費、房產(chǎn)稅、利潤、稅金、保險費。

稅收管理所謂的租金,包括了理論上應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人負擔的一切費用,如物業(yè)費、管理費房產(chǎn)稅等等。

由于規(guī)避房產(chǎn)稅問題突出,稅務(wù)機關(guān)一般制定最低租金標準來應(yīng)對。

如廣州、深圳等地稅機關(guān)規(guī)定:“出租人申報的租金收入低于稅務(wù)機關(guān)制定的核定計稅租金收入標準,又沒有正當理由的,稅務(wù)機關(guān)根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的規(guī)定,有權(quán)按照核定計稅租金收入標準核定出租人的應(yīng)納稅額”。

因出租房屋申報收入過低而補追究責任的案件屢見不鮮。納稅人申報的租金應(yīng)在合理水平之上,否則有被全額補稅的風險。

點評:

房產(chǎn)稅,特別是出租房屋的房產(chǎn)稅,是地稅部門非常糾結(jié)的業(yè)務(wù),避稅手段多,人情稅多,社會關(guān)注度高。經(jīng)過多年博弈,很多地區(qū)出臺了最低租金標準,實行核定征收,具體做法是:如申報的房產(chǎn)稅高于本街、路核定的單位面積房產(chǎn)稅最低標準,按申報數(shù)繳納;如低于最低標準,按最低標準繳納。

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