廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局
關(guān)于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》的公告
廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號
《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》已經(jīng)審議通過，現(xiàn)予以發(fā)布。本公告自2018年5月1日起施行。
特此公告。
廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局
2018年3月30日
廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）及有關(guān)文件規(guī)定，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理工作。
第三條 納稅人應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，對申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。
第四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)，及時(shí)對納稅人申報(bào)的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。
第五條 本辦法所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所在地的縣（市、區(qū)）級地方稅務(wù)局、稅務(wù)分局（所）以及自治區(qū)地方稅務(wù)局直屬稅務(wù)分局、欽州保稅港區(qū)地方稅務(wù)局。
第二章 項(xiàng)目管理
第六條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目第一份《建設(shè)工程施工許可證》后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目清算單位確認(rèn)表》（附件1），同時(shí)提供以下書面資料：
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)批文。
�。ǘ﹪型恋厥褂脵�(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、土地使用權(quán)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
�。ㄈ┙ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證。
（四）建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
�。ㄎ澹┙ㄔO(shè)工程施工許可證。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及保障性住房項(xiàng)目的，納稅人還需提供政府主管部門制發(fā)的相關(guān)文件。
第七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人提交的《土地增值稅項(xiàng)目清算單位確認(rèn)表》之日起30日內(nèi)確認(rèn)清算單位并告知納稅人。納稅人在收到《土地增值稅項(xiàng)目清算單位確認(rèn)表》30日內(nèi)，根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的清算單位填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》（附件1-1），辦理土地增值稅項(xiàng)目信息登記。
清算單位應(yīng)以縣（市、區(qū)）級（含）以上發(fā)展改革部門下達(dá)項(xiàng)目立項(xiàng)（核準(zhǔn)、備案）文件或建設(shè)規(guī)劃主管部門下達(dá)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為依據(jù)。
納稅人分期分批開發(fā)的項(xiàng)目，根據(jù)實(shí)際情況確定清算單位。
第八條 項(xiàng)目同時(shí)涉及多種房產(chǎn)類型的，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，統(tǒng)一劃分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三大類別。
納稅人轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照其他類型房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)征和清算。
配套設(shè)施是指有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、雜物房、儲藏室、閣樓等不動(dòng)產(chǎn)。
第九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理，根據(jù)納稅人報(bào)送的資料，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，同時(shí)重視納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第十條 納稅人在項(xiàng)目開發(fā)過程中，應(yīng)將預(yù)售、竣工等資料按取得時(shí)間順序向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送。
（一）銷（預(yù)）售商品房環(huán)節(jié)：納稅人在取得商品房銷（預(yù)）售許可證時(shí)，應(yīng)在30日內(nèi)將銷（預(yù)）售許可、備案價(jià)格和銷售合同樣本等資料向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。
�。ǘ┛⒐を�(yàn)收備案環(huán)節(jié)：納稅人應(yīng)在完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收（備案）手續(xù)后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門出具的建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明。
�。ㄈ┤〉梅康禺a(chǎn)權(quán)屬證明環(huán)節(jié)：納稅人在取得商品房權(quán)屬證明后30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送以下資料：
1.建設(shè)工程竣工結(jié)算資料。
2.測繪成果報(bào)告及附件。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目登記內(nèi)容發(fā)生變化或項(xiàng)目建設(shè)過程中出現(xiàn)特殊情況導(dǎo)致工程造價(jià)偏高，自變化之日或特殊情況發(fā)生之日起30日內(nèi)應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告并提交相應(yīng)資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行實(shí)地核查記錄，納稅人應(yīng)予以配合。
工程造價(jià)偏高的特殊情況包括以下情形：
（一）地質(zhì)勘察不充分造成實(shí)際地基承載力與設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)物不符、施工過程中發(fā)現(xiàn)地下溶洞造成結(jié)構(gòu)物基礎(chǔ)類型改變，或者造成安全事故。
�。ǘ┰O(shè)計(jì)原因、工程變更、材料價(jià)格上漲造成工程造價(jià)大幅增加。
�。ㄈ┮蝻L(fēng)、火、水、地震等嚴(yán)重自然災(zāi)害或其他不可抗力因素造成已建工程及工程材料、設(shè)備的毀損。
�。ㄋ模┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。
第十二條 各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要建立完善與同級發(fā)展改革、國土、建設(shè)、規(guī)劃、房管等部門的信息交換共享機(jī)制，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅管理。
第三章 預(yù)征管理
第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施先預(yù)征后清算的征管模式。納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：
應(yīng)預(yù)繳稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率
公式中預(yù)征率按各市的預(yù)征率執(zhí)行，各市可實(shí)行差別化預(yù)征率。
第十四條 納稅人以其他方式取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收益，按第十三條的計(jì)算方法預(yù)繳土地增值稅。
第十五條 保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
第十六條 納稅人清算申報(bào)之日起至收到土地增值稅清算審核結(jié)果之日止，納稅人應(yīng)就其銷售剩余開發(fā)產(chǎn)品取得的收入繼續(xù)預(yù)繳土地增值稅。
第十七條 納稅人應(yīng)按月預(yù)繳土地增值稅，填制《土地增值稅納稅申報(bào)表》，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款，并報(bào)送銷（預(yù)）售的銷控明細(xì)，內(nèi)容應(yīng)包括各類商品房的銷售收入、已售商品房建筑面積、可售商品房建筑面積、銷售比例等。
第四章 清算管理
第一節(jié) 清算實(shí)施
第十八條 土地增值稅的清算申報(bào)主體是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算申報(bào)的受理和審核。
第十九條 清算方式包括查賬征收和核定征收兩種方式。對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式原則上保持一致，具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
土地增值稅清算應(yīng)堅(jiān)持查賬征收為原則，核定征收為例外。
第二十條 符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
（四）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
第二十一條 符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
�。ㄒ唬┮芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租、自用的可售建筑面積合計(jì)占清算項(xiàng)目可售建筑面積比例在85%以上的。
�。ǘ┤〉庙�(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。
（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣（市、區(qū)）級地方稅務(wù)局局長批準(zhǔn)的。
第二十二條 第二十條、第二十一條中所稱的竣工是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一的情形：
�。ㄒ唬╅_發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。
�。ǘ╅_發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用（包括交付購買方）。
（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
第二十三條 符合本辦法第二十條規(guī)定的應(yīng)清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)。
符合本辦法第二十一條規(guī)定的可清算項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》并附清算資料清單（附件2）。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)按規(guī)定提供清算資料，辦理清算申報(bào)。對于確定暫不清算的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)做好動(dòng)態(tài)管理。
第二十四條 納稅人進(jìn)行清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算資料清單及下列紙質(zhì)資料，制定目錄，裝訂成冊：
�。ㄒ唬锻恋卦鲋刀惣{稅申報(bào)表》及其相關(guān)附表（附件3）。
（二）企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)事項(xiàng)說明（附件4）。主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納及成本分?jǐn)偡绞降然厩闆r和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
�。ㄈ┘{稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理的，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。
（四）取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議、《國有土地使用權(quán)證》、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者登記證明。涉及拆遷安置的，提供拆遷公告、拆遷（回遷）合同、支付憑證、個(gè)人簽收花名冊或簽收憑證。
（五）合同成本清單。項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書）單。項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)賬簿、竣工驗(yàn)收證明。工程結(jié)算審核報(bào)告。
�。┓课轀y繪成果報(bào)告及附件�！斗慨a(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開發(fā)分?jǐn)傆嘘P(guān)的證明資料。
（七）開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有和建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的相關(guān)證明資料。
�。ò耍┢渌Y料，如立項(xiàng)批準(zhǔn)文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地取得和開發(fā)、建筑工程許可文件、預(yù)（銷）售許可文件、商品房權(quán)屬證明等與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的資料，納稅人在項(xiàng)目管理過程中已向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備的，不需重復(fù)報(bào)送，但企業(yè)需留置備查。
（九）與清算項(xiàng)目相關(guān)的會計(jì)賬簿（電子版）。
稅務(wù)機(jī)關(guān)審核中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)、未采信或部分未采信的，可要求納稅人限期進(jìn)行說明或補(bǔ)充其他與清算有關(guān)的證明資料。
納稅人報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)的上述資料，須加蓋公章。報(bào)送資料為復(fù)印件的，應(yīng)加蓋“復(fù)印件與原件一致”印章。
第二十五條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報(bào)資料后，對符合清算條件且資料齊全的，予以受理。對符合清算條件但資料不全的，應(yīng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理。對不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理清算申報(bào)的，納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時(shí)，應(yīng)向納稅人下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》予以書面一次告知。
第二十六條 納稅人辦理清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)繳納申報(bào)的稅款。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，清算結(jié)果為多繳稅款的，由納稅人提出退還申請，稅務(wù)機(jī)關(guān)按有關(guān)規(guī)定處理。
普通住宅增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％免征土地增值稅的，納稅人應(yīng)在辦理清算申報(bào)時(shí)，附送免稅申請報(bào)告等材料辦理免稅備案。
第二十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在發(fā)出《土地增值稅清算受理通知書》之日起180日內(nèi)完成清算審核。如有特殊情況無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成審核，經(jīng)縣（市、區(qū)）地方稅務(wù)局批準(zhǔn)，可延期完成，并書面告知納稅人。
上述期限不包含納稅人應(yīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)充資料的時(shí)間和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)（或納稅人）需要委托中介機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格、扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行評估所需的時(shí)間。
第二十八條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理納稅人報(bào)送的土地增值稅清算申報(bào)資料后，按以下程序進(jìn)行審核：
�。ㄒ唬┖藢�(shí)清算單位。
（二）核實(shí)項(xiàng)目各類型房產(chǎn)面積。采用實(shí)地核查結(jié)合房產(chǎn)實(shí)測報(bào)告的審核方式，核實(shí)項(xiàng)目各類型房產(chǎn)面積與納稅人申報(bào)的面積是否一致，確定項(xiàng)目房產(chǎn)總建筑面積、總可售建筑面積，各類型房產(chǎn)建筑面積、可售、已售、未售及出租自用建筑面積，確定成本費(fèi)用分?jǐn)偙壤?/p>
�。ㄈ┖藢�(shí)房地產(chǎn)收入。對各類型房產(chǎn)收入進(jìn)行審核，對有差異的按相關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整。
�。ㄋ模┖藢�(shí)扣除項(xiàng)目金額。對成本費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行審核，對不符合規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行調(diào)整，確定允許扣除的成本費(fèi)用總扣除項(xiàng)目金額。
審核人員對上述（一）至（四）項(xiàng)內(nèi)容審核過程中，應(yīng)針對存在的事項(xiàng)和問題進(jìn)行詳細(xì)記錄，形成工作底稿（附件5）。
�。ㄎ澹┯�(jì)算土地增值稅稅款：
1.計(jì)算已售各類型房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額。根據(jù)審定的允許扣除的總扣除項(xiàng)目金額、總可售建筑面積及成本費(fèi)用分?jǐn)偙壤葦?shù)據(jù)在各項(xiàng)目、各期、各類型房產(chǎn)間對共同成本費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算，審定各項(xiàng)目、各期、已售各類型房產(chǎn)成本費(fèi)用扣除項(xiàng)目金額。
2.計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額。根據(jù)審定的各項(xiàng)目、各期、已售各類型房產(chǎn)收入、成本、面積等數(shù)據(jù)，分項(xiàng)目分期分房產(chǎn)類型計(jì)算應(yīng)納土地增值稅。
3.與納稅人申報(bào)資料、預(yù)繳稅款數(shù)據(jù)進(jìn)行比對，計(jì)算應(yīng)補(bǔ)（退）土地增值稅。
�。⿲⒊鯇徢闆r（附件6）書面告知納稅人，充分聽取納稅人提出的意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體合議，并做好記錄。
�。ㄆ撸┳珜懲恋卦鲋刀惽逅銓徍藞�(bào)告（附件7）。
�。ò耍┬纬赏恋卦鲋刀惽逅銓徍私Y(jié)果。
第二十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填制《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。納稅人應(yīng)按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的期限補(bǔ)繳土地增值稅，逾期未繳納的按日加收滯納金。
第二節(jié) 收入確認(rèn)
第三十條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料，結(jié)合發(fā)票、普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)明細(xì)表、商品房預(yù)售（銷售）許可證、測繪成果資料，核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。具體確認(rèn)方式如下：
�。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
�。ǘ┘{稅人在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價(jià)向購房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
（三）因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的定（訂）金、違約金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)并入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
（四）因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的定（訂）金、違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
第三十二條 納稅人將本項(xiàng)目房地產(chǎn)用于捐贈(zèng)、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、安置回遷戶、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：
�。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。
�。ǘ┯芍鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托縣級以上（含縣級）價(jià)格認(rèn)證中心參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)價(jià)格認(rèn)證中心的評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。
第三十三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格明顯偏低的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本辦法第三十二條確定計(jì)稅價(jià)格。
對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由：
�。ㄒ唬┓ㄔ号卸ɑ虿枚ǖ霓D(zhuǎn)讓價(jià)格。
�。ǘ┮怨_拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格。
�。ㄈ┱飪r(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
�。ㄋ模┯邢嚓P(guān)資料證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格符合獨(dú)立交易原則，買賣雙方不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
（五）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理情形。
第三十四條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用，其面積計(jì)入相應(yīng)房產(chǎn)類型可售建筑面積。
第三節(jié) 扣除項(xiàng)目
第三十五條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、加計(jì)扣除。
第三十六條 開發(fā)產(chǎn)品總可售建筑面積按以下方法確定：
總可售建筑面積=總建筑面積-不可售建筑面積
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)房屋實(shí)測報(bào)告上載明的所有建筑物（開發(fā)產(chǎn)品）的實(shí)測建筑面積來確定總建筑面積。不可售建筑面積包括產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的建筑面積、無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的建筑面積。
第三十七條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒ǎ?/p>
（一）建筑面積法：即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
�。ǘ┱嫉孛娣e法：即按照房地產(chǎn)土地使用權(quán)面積占土地使用權(quán)總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法。
第三十八條 納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：
�。ㄒ唬⿲儆诓辉谕蛔谕恋厣系亩鄠�(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按建筑面積法分?jǐn)偂?/p>
（二）納稅人成片受讓同一宗土地的使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，取得土地的成本按占地面積法分?jǐn)�，其他共同成本按建筑面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，各清算單位扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致。
�。ㄈ┩磺逅銌挝恢屑{稅人可以提供土地使用權(quán)證或規(guī)劃資料及其他材料證明該類型房地產(chǎn)屬于獨(dú)立占地的，取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
�。ㄋ模┩磺逅銌挝恢胁糠洲D(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或在建工程，其共同受益的項(xiàng)目成本，無法按照建筑面積法分?jǐn)傆?jì)算的，可按照占地面積法或稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
�。ㄎ澹┩磺逅銌挝恢薪ㄔ觳煌愋头康禺a(chǎn)，建筑安裝工程費(fèi)有明顯差異的，可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他合理方法計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
第三十九條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列原則：
�。ㄒ唬┙�(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生，且合法、相關(guān)的。
�。ǘ┛鄢�(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：
1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。
2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。
3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證，包括法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。
5.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。
�。ㄈ┘{稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。
（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。
�。ㄎ澹┘{稅人支付的罰款、滯納金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。
第四十條 除本辦法第三十九條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：
�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額，是指為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
1.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金。以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金。以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。
2.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”準(zhǔn)予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。
3.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)，應(yīng)政府要求承擔(dān)的紅線外道路、橋梁等市政建設(shè)支出，提供與本項(xiàng)目有關(guān)的證明材料，憑合法有效的憑證據(jù)實(shí)扣除，取得的收益抵減相應(yīng)的扣除項(xiàng)目金額。
4.納稅人取得土地使用權(quán)支付的拍賣傭金不得扣除。
（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С�、安置�?dòng)遷用房支出等。
1.拆遷補(bǔ)償費(fèi)必須是真實(shí)發(fā)生并實(shí)際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個(gè)人簽收花名冊或簽收憑據(jù)一一對應(yīng)。
2.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照本辦法第三十二條的規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)�；剡w戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按本辦法第三十二條的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
�。ㄈ┣捌诠こ藤M(fèi)，是指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費(fèi)、招標(biāo)代理費(fèi)、以及水文、地質(zhì)、勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、“七通一平”等前期費(fèi)用。
�。ㄋ模┙ㄖ惭b工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。
1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班使用費(fèi)等。
2.納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日已取得建筑安裝施工企業(yè)發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除。未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
3.納稅人應(yīng)確保所取得發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與其施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。
4.納稅人自購建筑材料時(shí)，自購建材成本不得重復(fù)計(jì)算扣除。
�。ㄎ澹┘{稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費(fèi)用可計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
1.納稅人銷售已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同（協(xié)議）中明確約定。沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。
2.納稅人銷售已裝修的房屋時(shí)，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。
�。┗A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
�。ㄆ撸┕才涮自O(shè)施費(fèi)，包括納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等為公共事業(yè)建造的公共設(shè)施。按以下原則處理：
1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，符合以下情形的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
�。�1）法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主所有的，納稅人應(yīng)提供移交全體業(yè)主的相關(guān)證明材料。
（2）經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)提供人民法院裁決文書和移交給全體業(yè)主的相關(guān)證明材料。
（3）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)提供移交給全體業(yè)主的相關(guān)證明材料。
�。�4）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。
2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。
�。�1）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。
（2）納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施應(yīng)由政府、公用事業(yè)單位接收，但因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。
3.建成后有償轉(zhuǎn)讓并取得產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)計(jì)算土地增值稅收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。建成后有償轉(zhuǎn)讓但未取得產(chǎn)權(quán)的，不計(jì)算土地增值稅收入，不扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，其相應(yīng)的面積計(jì)入其他類型房地產(chǎn)可售面積。
4.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。
5.納稅人未移交的公共配套設(shè)施和公共配套設(shè)施被納稅人或物業(yè)公司實(shí)際占有、使用、收益的，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用，其相應(yīng)的面積計(jì)入其他類型房地產(chǎn)可售面積。
�。ò耍╅_發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
1.行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。
2.開發(fā)間接費(fèi)用與納稅人的期間費(fèi)用應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的開發(fā)間接費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。
�。ň牛吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目。不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
第四十一條 納稅人修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施，按以下方法處理：
�。ㄒ唬┘{稅人在主體內(nèi)修建售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予在房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除。售樓部、樣板房內(nèi)電視機(jī)、冰箱等可移動(dòng)資產(chǎn)的購置性支出不得在房地產(chǎn)開發(fā)成本中列支。
�。ǘ┘{稅人在主體外修建建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。
第四十二條 單位建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明，納稅人拒不提供或無正當(dāng)理由的，按照以下方法處理：
�。ㄒ唬┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定建筑安裝工程費(fèi)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
�。ǘ┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)可委托當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門進(jìn)行評估，根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)管理部門出具的建安造價(jià)報(bào)告確認(rèn)建筑安裝工程費(fèi)的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按以下原則處理：
�。ㄒ唬┴�(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其它房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。
�。ǘ┓膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其它借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。
�。ㄋ模┘{稅人向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，視同金融機(jī)構(gòu)證明。
�。ㄎ澹┘{稅人為建造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目向金融機(jī)構(gòu)借款發(fā)生的利息支出，屬于該項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品最后一份竣工證明材料報(bào)備前發(fā)生的，計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的利息支出中按規(guī)定予以扣除。
�。┘{稅人向金融機(jī)構(gòu)借款，支付的籌資顧問費(fèi)、咨詢費(fèi)，因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。
第四十四條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、土地使用權(quán)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。
第四十五條 對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。如果代收費(fèi)用是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)。對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
第四十六條 取得土地使用權(quán)后未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：
（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅。
�。ǘ┡c轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。
第四十七條 取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了實(shí)質(zhì)性的土地整理、開發(fā)，但未建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，其扣除項(xiàng)目如下：
�。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵�(quán)所支付的金額和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅。
（二）開發(fā)土地的成本。
�。ㄈ┘佑�(jì)開發(fā)土地成本的20%.
（四）與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金。
第四十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：
�。ㄒ唬┤〉梦纯⒐し康禺a(chǎn)所支付的價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括契稅。
�。ǘ└牧奸_發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本。
�。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
�。ㄋ模┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。
�。ㄎ澹┘佑�(jì)改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%.
第四十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易是否符合獨(dú)立交易原則。
第四節(jié) 核定征收
第五十條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，不得提前核定。
核定征收時(shí)應(yīng)按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的方法或者其他合理的方法進(jìn)行測算，結(jié)合清算申報(bào)時(shí)各市地方稅務(wù)局確定的核定征收率，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。
第五十一條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可實(shí)行核定征收：
�。ㄒ唬┮勒辗�、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
�。ǘ╇m設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
�。ㄈ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
�。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的。
第五十二條 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的按照本辦法第三十二條、第三十三條執(zhí)行。
單位建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高且無正當(dāng)理由的按照本辦法第四十二條執(zhí)行。
第五十三條 符合核定征收土地增值稅條件的，按下列程序進(jìn)行：
�。ㄒ唬⿲徍巳藛T填制《土地增值稅清算核定征收方式認(rèn)定表》（附件8），報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。
�。ǘ┫蚣{稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人進(jìn)行核定征收的理由和依據(jù)，認(rèn)真聽取納稅人的有關(guān)陳述和意見。
�。ㄈ⿲徍巳藛T對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展核查，撰寫核查報(bào)告。
�。ㄋ模┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)對初審結(jié)果進(jìn)行集體合議，并做記錄。
�。ㄎ澹┫蚣{稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第五章 后續(xù)管理
第五十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)果后，納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)（以下簡稱“清算審核后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”），按以下規(guī)定辦理：
�。ㄒ唬┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的納稅人應(yīng)在每月終了后15日內(nèi)進(jìn)行納稅申報(bào)（含零申報(bào)）。
�。ǘ┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
�。ㄈ┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目金額按清算審核結(jié)果確認(rèn)的普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積確認(rèn)。
單位建筑面積成本費(fèi)用=清算審核時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總可售建筑面積
上述“清算審核時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額”不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
�。ㄋ模┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)稅金在本次申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)予以扣除。
�。ㄎ澹┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按照上述方式計(jì)算的增值率未超過20％的普通住宅，免征土地增值稅。增值率超過20％的，應(yīng)征收土地增值稅。
�。⿲�(shí)行核定征收的，核定后再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，按核定時(shí)確定的核定征收率計(jì)征土地增值稅。
�。ㄆ撸┣逅銓徍撕笤俎D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)繳土地增值稅按照清算時(shí)的方式計(jì)征。
第五十五條 清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的按規(guī)定的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，清算審核結(jié)束后，扣除項(xiàng)目金額按本次清算確認(rèn)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算調(diào)整。具體計(jì)算公式按本辦法第五十四條第三款規(guī)定執(zhí)行。
第五十六條 因下列原因，納稅人自收到清算審核結(jié)果之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)多繳稅款的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自接到納稅人書面退還申請之日起30日內(nèi)核查，對查實(shí)的事項(xiàng)應(yīng)予以追溯調(diào)整，涉及從國庫中退庫的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國庫管理的規(guī)定退還。
�。ㄒ唬┣逅銜r(shí)應(yīng)取得但未取得合法有效憑證，清算后取得的。
（二）清算時(shí)應(yīng)實(shí)際支付但未實(shí)際支付的款項(xiàng)，清算后實(shí)際支付的。
�。ㄈ┣逅銜r(shí)應(yīng)分?jǐn)偟珜?shí)際未能分?jǐn)偟墓餐某杀举M(fèi)用，清算后能夠按照受益對象、采用合理的分配方法分?jǐn)偟摹?/p>
�。ㄋ模┢渌戏ê侠碓颉�
第六章 風(fēng)險(xiǎn)管理
第五十七條 各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理，依托現(xiàn)代化信息技術(shù)，對土地增值稅管理的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行識別、監(jiān)控、預(yù)警，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對處置工作。
第五十八條 各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)根據(jù)國家稅務(wù)總局、自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于稅收風(fēng)險(xiǎn)管理的總體要求以及財(cái)產(chǎn)和行為稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作的具體要求開展土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理工作。
第五十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)從項(xiàng)目立項(xiàng)開始，針對土地增值稅征管薄弱環(huán)節(jié)和稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，堅(jiān)持問題導(dǎo)向，創(chuàng)新工作方式，逐步建立土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理模型，分別采取風(fēng)險(xiǎn)提醒、調(diào)查巡查、納稅評估、稅務(wù)審計(jì)、反避稅調(diào)查等措施，對發(fā)現(xiàn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行核實(shí)反饋，并挖掘利用其他涉稅信息，努力提高風(fēng)險(xiǎn)納稅人的稅法遵從行為。
第七章 稽查銜接
第六十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核過程中發(fā)現(xiàn)有以下情形之一的，應(yīng)責(zé)成納稅人改正或者說明理由，納稅人拒絕改正、說明理由或作出承諾的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按程序出具審核意見后，再移交稽查部門處理。
（一）有初步證據(jù)證明涉嫌偷稅行為的。
（二）不配合清算審核，拒絕提供合法、有效舉證資料或提供舉證資料不真實(shí)、不完整，涉及稅額較大的。
�。ㄈ┥婕鞍l(fā)票的違法行為，達(dá)到刑事立案標(biāo)準(zhǔn)的。
�。ㄋ模┓�、法規(guī)規(guī)定其他需要移送的情形。
第六十一條 稽查部門在稽查工作中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的，應(yīng)及時(shí)告知主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
第六十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)中止清算審核。中止清算審核后，待稽查完畢后重新進(jìn)入清算事宜。
第六十三條 稽查部門對已清算項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行檢查時(shí)，不應(yīng)改變主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的清算單位、清算方式、分?jǐn)偡椒ā?/p>
第八章 法律責(zé)任
第六十四條 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款，或者土地增值稅清算后未按規(guī)定期限補(bǔ)繳稅款，或者未按后續(xù)管理規(guī)定期限繳納稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，從限定繳納稅款期限屆滿次日起，按日加收滯納金。
第六十五條 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的納稅人，未按照規(guī)定期限辦理清算申報(bào)和報(bào)送清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定處理。
第九章 附 則
第六十六條 本辦法未盡事項(xiàng)按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和現(xiàn)行土地增值稅政策的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第六十七條 凡以前規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法執(zhí)行。本辦法實(shí)施前已收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算受理通知書的土地增值稅清算項(xiàng)目，仍按原相關(guān)規(guī)定處理。
附件：
1.土地增值稅項(xiàng)目清算單位確認(rèn)表.doc
2.土地增值稅清算資料清單.xls
3.土地增值稅納稅申報(bào)表及其附表.xls
4.企業(yè)基本情況和土地增值稅清算稅款申報(bào)事項(xiàng)說明（參考文本）.doc
5.稅務(wù)機(jī)關(guān)清算事項(xiàng)工作底稿.doc
6.土地增值稅清算審核意見書。doc
7.土地增值稅清算審核報(bào)告（參考文本）.doc
8.土地增值稅核定征收認(rèn)定表.xls
9. 解讀稿.doc
