房屋部分自用部分出租如何分?jǐn)偟貎r(jià)繳納房產(chǎn)稅？

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅[2010]121號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。有些企業(yè)的房屋部分自用部分出租，如何分?jǐn)偟貎r(jià)并入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅呢？
國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《內(nèi)部便函解讀財(cái)稅[2010]121號(hào)文》中對(duì)于“如果一宗土地上既有已經(jīng)建成投入使用的房產(chǎn)，又有在建或規(guī)劃建設(shè)的房產(chǎn)，在將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅時(shí)，是否可以將該宗土地的價(jià)值在不同房產(chǎn)中進(jìn)行分?jǐn)?？”解讀如下：
在建房產(chǎn)和待建房產(chǎn)尚未建成使用，按照現(xiàn)行房產(chǎn)稅有關(guān)規(guī)定不屬于應(yīng)稅房產(chǎn)，不應(yīng)當(dāng)繳納房產(chǎn)稅，其占用土地的價(jià)值也不應(yīng)該作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)繳稅。據(jù)此，該宗土地的地價(jià)，應(yīng)按照建成和在建（包括待建）房產(chǎn)的建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｆ渲校航ǔ煞慨a(chǎn)所分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅；在建和待建房產(chǎn)分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)值，待房產(chǎn)建成后再計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。
對(duì)于房屋部分自用部分出租的情況，可以參考上述解讀按自用和出租部分建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。部分稅?wù)機(jī)關(guān)給出了明確的規(guī)定，實(shí)務(wù)操作中還要與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)具體的執(zhí)行口徑。

原江西地稅發(fā)布的《關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅政策進(jìn)一步解釋的通知》（贛地稅發(fā)[2012]21號(hào)）
二、“容積率”的具體解釋
容積率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)總建筑面積與該宗地土地面積之比。一宗地互相連接的，必須將互相連接的土地計(jì)算一個(gè)容積率；納稅人有多處不相連接土地的，應(yīng)分別計(jì)算容積率，分別確定地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值。
三、計(jì)入房產(chǎn)原值“地價(jià)”的解釋
1、對(duì)宗地容積率大于0.5的，按宗地內(nèi)的所有土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅，而不是僅按該宗地上所有建筑房產(chǎn)所占用面積折算的地價(jià)部分計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
2、對(duì)宗地容積率低于0.5的，屬于“大地小房”，按宗地內(nèi)房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積，并據(jù)此確定土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。
3、納稅人房產(chǎn)有部分出租、部分自用的，應(yīng)劃分出租與自用房屋建筑面積，在按上述原則確定宗地容積率后，根據(jù)出租和自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例分別確定地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值，再按從租和從價(jià)兩種計(jì)征方式征收房產(chǎn)稅。

原江蘇吳江盛澤地稅發(fā)布的《關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策解釋和相關(guān)要求》
二、政策執(zhí)行說(shuō)明
3、納稅人有出租房屋的，應(yīng)劃分出租與自用房屋建筑面積，并根據(jù)自用房屋建筑面積占總建筑面積的比例確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
舉例：B地塊面積為10000平方米、土地單價(jià)為200元/平方米、土地總價(jià)為200萬(wàn)元。B地塊已完成開(kāi)發(fā)建設(shè)，完工房屋建筑面積為4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。
B地塊容積率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面積與總建筑面積的比例為1：4，因此計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)應(yīng)為（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40萬(wàn)元。

原佛山地稅發(fā)布的《關(guān)于將地價(jià)計(jì)入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅的政策指引》
三、計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)的分?jǐn)偂?br/>（二）因宗地內(nèi)各獨(dú)立房產(chǎn)，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受稅收優(yōu)惠，因此，地價(jià)應(yīng)在宗地內(nèi)各獨(dú)立房產(chǎn)間進(jìn)行分?jǐn)?，分別計(jì)入各獨(dú)立房產(chǎn)原值，申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。因同一宗地只有一個(gè)容積率，因此，分?jǐn)倳r(shí)容積率可作分配率來(lái)使用。
某獨(dú)立房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟挠玫孛娣e＝某獨(dú)立房產(chǎn)建筑面積÷容積率
某獨(dú)立房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟牡貎r(jià)＝某獨(dú)立房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟挠玫孛娣e×單位地價(jià)
單位地價(jià)＝為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等÷取得土地使用權(quán)面積。