按：近日省住建廳在營改增試點督導調研工作中收集到部分房地產企業(yè)營改增試點相關問題，根據省營改增試點領導小組的要求，我們組織專人對這些問題逐一研究，并節(jié)選部分具有代表性的問題及答復，通過各種渠道向外宣傳輔導。
1、除以“招拍掛”支出土地出讓金以外，還要進行回遷房、配套等多種補償形式，這部分是否可抵，用何票據抵扣答：根據文件規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門實際支付的土地價款后的余額為銷售額�？鄢蛘Ц兜耐恋貎r款，以省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（�。┲频呢斦睋䴙楹戏ㄓ行{證。其他應稅范圍內支出項目的進項稅額抵扣，應按規(guī)定取得合法有效的增值稅扣稅憑證。
2、“營改增”后如何解決開發(fā)企業(yè)銷項稅與進項稅不匹配問題答：根據規(guī)定，房地產企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，當期納稅申報時未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續(xù)抵減，在一定程度上解決了進銷項不匹配的問題，建議納稅人加強內部核算管理，動態(tài)監(jiān)測每期應納稅額。
3、金融機構融資的資金利息，是否能進項抵扣答：購買貸款服務的利息支出所含增值稅均不允許進項抵扣。
4、土地增值稅中的稅款，是否包含于本次的增值稅之中答：土地增值稅與增值稅是獨立的兩個稅種。
5、違約后不予返還的預約金，是否界定為價外費用收入答：分兩種情況，若應稅行為依然成立，違約金屬于價外費用；若應稅行為中止，違約金不屬于價外費用。
6、房地產企業(yè)取得境外公司發(fā)票（如：規(guī)劃、設計費、勞務費）是否能夠抵扣答：房地產企業(yè)向境外單位購買服務，境外單位在境內未設有經營機構的，購買方作為增值稅扣繳義務人，按適用稅率計算并扣繳增值稅，取得的完稅憑證可以作為進項抵扣憑證。
7、一個項目分期開發(fā)，多次領取施工許可證的，如何界定簡易征收或一般征收答：房地產項目以取得的《建筑工程施工許可證》作為界定標準，一個許可證為一個項目。
8、新項目、新公司尚存在前期開發(fā)無銷售額，是否直接認定為一般納稅人答：年應稅銷售額未超過規(guī)定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。
9、房地產開發(fā)企業(yè)出租自行開發(fā)的房地產項目，是否可使用簡易征收率答：一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動產可以選擇適用簡易計稅方法，取得的不動產包括直接購買、接收捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等形式。
10、原已開具地稅的不動產發(fā)票若發(fā)生退房、更名等需要開具紅字發(fā)票的情況，紅字發(fā)票如何開具，發(fā)生退稅行為的去哪個部門受理答：根據福建省國家稅務局、福建省地稅局公告2016年第9號，試點納稅人2016年4月30日前銷售服務、無形資產或者不動產已開具發(fā)票，2016年5月1日后發(fā)生銷售中止、折讓、開票有誤等，且不符合發(fā)票作廢條件的，開具紅字增值稅普通發(fā)票，開具時應在備注欄內注明紅字發(fā)票對應原開具的營業(yè)稅發(fā)票的代碼、號碼及開具原因，不得抵減當期增值稅應稅收入。
根據36號文附件二規(guī)定，試點納稅人發(fā)生應稅行為，在納入營改增試點之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應當向原主管地稅機關申請退還已繳納的營業(yè)稅。
11、因政策頒布到實施時間較短，眾多納稅人如果不能及時在此期間完成開票操作，在地稅管征期間應開票未開的項目，后續(xù)移到國稅開票，如何避免地稅不再重復追繳同一筆稅金答：根據福建省國家稅務局、福建省地稅局公告2016年第9號，納稅人在地稅機關已申報繳納營業(yè)稅（含減免稅）未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，憑主管地稅機關出具的《已申報繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票證明》，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票，但不得開具增值稅專用發(fā)票。上述時間限制不適用于房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目的預收款。
12、營改增實施后，房地產企業(yè)代墊的施工水電費，可否作為代收代付處理答：有兩種處理方法：房地產企業(yè)可以直接轉售水、電給施工企業(yè)，開具增值稅發(fā)票；也可以由水、電部門直接向施工企業(yè)開具發(fā)票，并由房地產企業(yè)代收轉付相關款項。
