房地產(chǎn)業(yè)營改增：土地增值稅存廢引爭議

　　2015年是“十二五”規(guī)劃的收官之年，稅制改革中的“營改增”也將在今年擴圍至房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)、金融業(yè)。那么，房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”后，房價的走向會是怎樣的趨勢？與其密切相關的另一個稅種———土地增值稅是否還有存在的必要？是否也會面臨著改革？

　　1月17日，中央財經(jīng)大學稅收籌劃與法律研究中心和北京理家舟稅務師事務所聯(lián)合舉辦了主題為“房地產(chǎn)業(yè)走向及土地增值稅疑難解析”的2015年第1期財稅學術沙龍。

　　房地產(chǎn)業(yè)面臨著“營改增”的背景下，土地增值稅的現(xiàn)狀如何？又該何去何從？房地產(chǎn)業(yè)的走向及與稅制改革的關系如何？本網(wǎng)整理了與會專家的觀點，分享給大家。

　　土地增值稅現(xiàn)狀：“不上不下、不尷不尬”

　　在當前的財稅體制改革中，并沒有把土地增值稅列入改革的重點內容當中，那么土地增值稅在整個稅收體系當中處于一個什么樣的位置，其當前的征收狀況如何？

　　對此，首都經(jīng)濟貿易大學財稅學院稅務系主任劉穎認為，土地增值稅是一個“不上不下、不尷不尬”的稅種。她說，“不上不下”體現(xiàn)在征稅環(huán)節(jié)上，土地增值稅既不像增值稅、營業(yè)稅在第一環(huán)節(jié)征收，也不像所得稅在損益環(huán)節(jié)征收：“不尷不尬”是指收入，實際上土地增值稅在稅收收入中的排名是排在7名之后的，一般來說，它在全國稅收收入中只占到2.3%左右。

　　她從多個角度分析了我國的土地增值稅目前的狀況：從稅種稅制角度來看，土地存在重復征稅，土地增值稅的設計存在于增值稅和營業(yè)稅的結構之外，土地增值稅增值額的計算與增值稅的直接計算法相類似，但又有其特殊性；從財政收入角度，土地增值稅在財政收入中的地位比較尷尬，同時，影響土地增值稅收入和納稅人重視的原因在于其計算的復雜性，如各項扣除項目的確定；從收作用種角度，稅種應具有調控作用，土地增值稅的調控作用在于打壓房價。但是國家出臺的土地增值稅政策在房價上漲時并沒有體現(xiàn)出它的調控作用，或者說作用不突出；從監(jiān)督角度，稅種應涉及到監(jiān)督，應該體現(xiàn)對經(jīng)濟運行過程的監(jiān)督，但實際上土地增值稅的監(jiān)督功能體現(xiàn)得并不充分，它反而被監(jiān)督了。在去年年初，因為有記者的報道缺乏專業(yè)性，導致國家稅務總局在巨大的輿論壓力下給各省市強加了土地增值稅清算的任務，稅務局也成為被監(jiān)督對象。

　　河北省石家莊地稅局稅收政策處王軍輝以他多年的稅務基層工作經(jīng)驗談道，土地增值稅管理的嚴格和寬松與國家大的經(jīng)濟形勢是分不開的。自2013年以來，稅收下行壓力較大，加上“營改增”的減稅因素，地稅機關對土地增值稅的清算工作越來越重視，政府沒有給地稅機關一個很好的空間，一個3年或5年的項目，要求稅務機關在60或90天內把清算工作做出來是不現(xiàn)實的；國家在增值稅和企業(yè)所得稅上投入大量的人力、財力，如增值稅軟件的開發(fā)和升級，但對復雜的土地增值稅卻缺少投入。一旦稅收收不上來，地方稅務機關將面臨來自各方的輿論壓力。

　　王軍輝表示，隨著“營改增”的推進，土地增值稅在現(xiàn)有地稅稅種中的地位越來越高，車船稅及其他一些小稅種占比也會逐步提高。但目前土地增值稅沒有統(tǒng)一的清算結論，100個清算可能會出現(xiàn)100個結果，工作程序極為繁瑣。因此，土地增值稅清算和企業(yè)所得稅清算可以開發(fā)出類似增值稅的軟件，使用專用軟件進行清算。

　　此外，他認為，3月1號起實施的《不動產(chǎn)登記條例》解決了房產(chǎn)證、土地證分離的問題，同時物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的應用趨勢（如不動產(chǎn)登記，納稅人識別號等），有利于稅務機關掌握涉稅信息，方便稅務機關后期征稅。

　　河南省地稅局鄭州新區(qū)流轉稅和財產(chǎn)行為稅處處長秦權認為，對于土地增值稅現(xiàn)存的問題，首先是土地增值稅清算中有些政策不清楚，導致不能輕易定義偷稅。第二，預征環(huán)節(jié)預征率太低，導致土地增值稅清算的時候，可能出現(xiàn)幾千萬的稅要繳納，給企業(yè)造成困惑。第三，是土地增值稅鑒證法律責任問題相關法律文件缺失。

　　土地增值稅對房價影響不大

　　近年來，房價一直是社會各界熱議的話題和關注的焦點，影響房價的因素有很多，也很復雜，作為房價要素之一的土地增值稅在房地產(chǎn)業(yè)實行“營改增”后，是否會對房價產(chǎn)生一定的影響呢？

　　中央財經(jīng)大學稅收籌劃研究與法律中心主任蔡昌就此分析了中國房地產(chǎn)業(yè)的未來走勢，他指出房地產(chǎn)行業(yè)將從過去的黃金時代走向白銀時代。理由有五個：一是房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)周期拉長；二是房地產(chǎn)業(yè)的投資回報率降低；三是房地產(chǎn)業(yè)的流動負債比率不斷提高；四是房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率看漲；第五，房地產(chǎn)企業(yè)的資金束縛遠沒有松綁。其中在談到房地產(chǎn)企業(yè)稅負率看漲時，蔡昌介紹，這主要涉及三大稅種（營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅）。萬科集團2011年的綜合稅負率達到了17%，其中營業(yè)稅、土地增值稅的合計達到10%以上，企業(yè)所得稅實際稅負率達到6.76%，稅負水平相對較高。

　　首都經(jīng)濟貿易大學教授張春平認為，土地增值稅是造成房價上漲的影響因素之一。他說，稅務總局之前進行土地增值稅的征收，主要是從增加財政收入的角度進行考慮，如果現(xiàn)階段將土地增值稅并入“營改增”的話，房地產(chǎn)業(yè)的稅負會達到什么樣的程度不得而知，且國家還在陸續(xù)對土地增值稅推出政策，似乎有要對其進行完善的意圖。此外，譬如北京等大城市現(xiàn)有房地產(chǎn)商的利潤還是相當可觀的，國家為了保證財政收入，應當是不會取消土地增值稅，因為保證財政收入仍然是一個相當重要的原則。

　　秦權則認為，土地增值稅在房價處于上漲趨勢時不會產(chǎn)生影響，但在房價下跌時肯定會造成影響。

　　中財訊教育集團董事局主席周華洋指出，中國的房地產(chǎn)在未來的10年，必然會向下走，這是一種不可扭轉的趨勢，這與土地增值稅無關。

　　“營改增”后土地增值稅存廢起爭議

　　房地產(chǎn)業(yè)“營改增”后，土地增值稅是否會被取消還是會繼續(xù)保留，或是以另一種方式存在呢？

　　中央財經(jīng)大學黃樺教授認為，涉及房地產(chǎn)行業(yè)稅制改革的問題，層面很多，角度也很多。從稅制改革方面來說，這項改革是一個包括多個子系統(tǒng)相關稅種綜合調整的系統(tǒng)性改革。房地產(chǎn)企業(yè)從最開始的拿地、開發(fā)、銷售到未來的保有環(huán)節(jié)，涉及多個稅種。稅務機關在土地增值稅的征收過程中為了保證稅源，采取預征的方式。這顯然跟營業(yè)稅類似，也可以說跟土地出讓金類似，無論是類似的稅還是費，層層疊疊的征是沒有太大意義的。伴隨著整個流轉稅改革，如果把土地增值稅原來的稅負因素并到建筑、房地產(chǎn)企業(yè)改成增值稅是比較合理且便于操作的。從稅收征管成本角度看，土地增值稅以往的征收成本和納稅成本無論從稅務機關還是對企業(yè)來講都是很高的，實際征收的土地增值稅和設計初衷有非常大的差距。

　　中央財經(jīng)大學稅務學院副院長曹明星認為，由于土地增值稅稅種本身的復雜性，稅收理論上也沒有一個清晰的界定，政府應當不會取消其征稅權。曹明星表示，在當前經(jīng)濟失衡的狀態(tài)下，要改善出現(xiàn)貧富較大差距的社會現(xiàn)狀，對于財產(chǎn)稅的調整是必要的，而土地增值稅作為其中的一環(huán)也發(fā)揮著重要的作用，政府在做決策時一定會慎重考慮平衡各方意見。

　　中國稅務報編采三部副主任鄒國金認為，雖然土地增值稅在稅收收入總額中占比不大，但是對于地方政府尤其是在“營改增”大背景之下是很重要的。另外，在考慮土地增值稅改革問題時還必須要充分考慮稅收法治的問題。

　　中央財經(jīng)大學國防科學研究院副院長張廣通認為，土地增值稅與增值稅“形似神不似”，“形似”是都按增值額征收，“神不似”是土增是為了調節(jié)暴利，在這方面土地增值稅更接近企業(yè)所得稅，因此他認為不能取消土地增值稅，一方面，土地增值稅是地方政府稅收收入的重要來源；另一方面，它是調節(jié)土地暴利的辦法。

　　劉穎表示，我們評價一個稅種往往會走兩個極端，要么說它多么萬能，要么說它多么無用。現(xiàn)在應該從收入、調控以及土地增值稅在整個稅制結構中的地位來思考土地增值稅的定位與作用：土地增值稅的收入比較低，不能指望它能取得多少財政收入；土地增值稅沒有對整體宏觀調控產(chǎn)生多大的影響；在稅制性重復問題上，土地增值稅是可以在稅制改革中和其他稅種比如房地產(chǎn)稅結合在一起考慮的。同時，土地增值稅的改革不要片面強調對地方政府財政收入的影響，因為財政管理體制是可以變動的。

　　秦權認為，房地產(chǎn)“營改增”之后，土地增值稅短期內不會被取消。他列出一系列數(shù)字作了解釋：2009年國家征收土地增值稅719億元，2011年征收2 062億元，2013年征收3 294億元，而2014年估計征收3 600~4 000億元。

　　王軍輝的看法是，由于房地產(chǎn)稅實施和“營改增”的推進，使得地稅系統(tǒng)缺少了營業(yè)稅的收入，所以5年內不會取消土地增值稅。土地增值稅在交易環(huán)節(jié)征，稅負雖是老百姓買單，但納稅人是開發(fā)商，而房地產(chǎn)稅是對產(chǎn)權所有人即老百姓直接征收。

　　關于土地增值稅改革的問題，周華洋的觀點是，隨著房地產(chǎn)稅的征收，“營改增”的完成，土地增值稅的歷史使命就完成了，將其取消也是必然的。

　　專家視角土地增值稅改革與稅制改革密不可分吉林財經(jīng)大學的王亭喜指出，稅種的設計理論上要符合三個原則：收入原則、公平原則與效率原則?，F(xiàn)階段，政府設計稅制時將收入原則推后考慮了，針對這種情況要考慮一個問題，就是現(xiàn)在一些稅種改革是遵循效率原則還是公平原則。

　　土地增值稅的改革并不是它自身的問題，而是稅制改革的一部分，因此才會產(chǎn)生“營改增”對土地增值稅影響的討論。政府需要通盤考慮，即對稅制改革的通盤考慮，也就是對流轉稅體系以及所得稅體系的綜合考慮，還有中央與地方稅權關系劃分問題的考慮。