提示：稅法沖刺階段 重點(diǎn)難點(diǎn)講解（八）

　　第八章　土地增值稅法

　　本章在單選、多選、判斷題占3分左右，計(jì)算題和綜合題近兩年每年都有，且難度有所上升。

　　一、征稅范圍

　　二、土地稅值額的確定

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：

　?、偌{稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款；

　?、诩{稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　?。?）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

　　這里的利息注意三點(diǎn)：

　　①不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計(jì)算的金額。

　?、诓话酉ⅰ⒘P息。所得稅前可扣除。

　?、蹖?shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，與土地增值稅計(jì)算無關(guān)，均按5%比例扣除。與所得稅計(jì)算有關(guān)。

　?。?）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)，實(shí)際發(fā)生的期間費(fèi)用與土地增值稅計(jì)算無關(guān)，均按10%比例扣除。與所得稅計(jì)算有關(guān)。

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣"兩稅一費(fèi)"（營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣"一稅"（營業(yè)稅）

　　非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：內(nèi)資扣"三稅一費(fèi)" （營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加），外資扣"兩稅"（營業(yè)稅、印花稅）。

　　5 .財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

　　加計(jì)扣除費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

　　對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：

　　1.房屋及建筑物的評估價(jià)格。

　　評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率

　　2.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

　　3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

　　三、應(yīng)納稅額計(jì)算

　　1.稅率

　　2.土地增值額確定

　　3.稅額計(jì)算步驟

　　4.房地產(chǎn)企業(yè)清算

　?。?）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　?、俜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)

　　②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　?。?）土地增值稅的扣除項(xiàng)目

　　①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

　?、谠谕恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　四、優(yōu)惠

　　1.建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠

　　納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。如果超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　20%是起征點(diǎn)，19.99%都不納稅，21%應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

　　2.國家征用收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

　　3.個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

　　個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，土地增值稅減免稅優(yōu)惠如下：

　?。?）居住滿5年或5年以上的，免征；

　?。?）居住滿3年未滿5年的，減半征稅；

　?。?）居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。