隨著物業(yè)稅開(kāi)征的日益臨近，人們的關(guān)注程度也越來(lái)越高。但從目前來(lái)看，物業(yè)稅正式開(kāi)征還有很多需要解釋和明確的地方。為此，記者總結(jié)了物業(yè)稅制定過(guò)程中八個(gè)不可回避的疑問(wèn)，希望政策能夠更細(xì)致、更具體、更有針對(duì)性。
一、物業(yè)稅是否將取代土地出讓金？
物業(yè)稅正式征收之后，是否將替代土地出讓金，又將如何替代，一直是業(yè)內(nèi)最為關(guān)注的熱點(diǎn)之一。原因在于，如果將土地出讓金等若干稅費(fèi)全部計(jì)入物業(yè)稅，那無(wú)疑將從根本上改變國(guó)內(nèi)延續(xù)了幾十年的土地轉(zhuǎn)讓規(guī)則，從而極其深刻地影響現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。對(duì)于消費(fèi)者而言，土地出讓金進(jìn)入物業(yè)稅，也相當(dāng)于將目前買房時(shí)一次性購(gòu)買的70年土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)變?yōu)榘茨辏ɑ蚣荆┓制诶U納并獲得土地使用權(quán)，由此帶來(lái)對(duì)“產(chǎn)權(quán)”概念的改變也將是根本性的。
專家視點(diǎn)：關(guān)于土地出讓金是否計(jì)入物業(yè)稅，在業(yè)內(nèi)專家中始終有著觀點(diǎn)鮮明對(duì)立的兩派。贊成者認(rèn)為，用物業(yè)稅取代土地出讓金，并將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅一并納入其中，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，是完善我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅制的必然結(jié)果�？梢詫⒛壳罢挤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本重要部分的地價(jià)由一次性付清轉(zhuǎn)為分期支付，有效地降低房?jī)r(jià)，減輕置業(yè)者日益沉重的負(fù)擔(dān)。
與此同時(shí)，質(zhì)疑的聲音也不乏其人，查看地圖）om/new/#c=12947472，4833783，16 target=_blank>中國(guó)人民大學(xué)土地資源管理專業(yè)副教授鄭華就指出，物業(yè)稅是為了實(shí)現(xiàn)政府公共管理職能的需要，通過(guò)稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的一種方式；而土地出讓金實(shí)質(zhì)是地租的表現(xiàn)形式，或者說(shuō)是一定年限內(nèi)土地使用價(jià)值的現(xiàn)金符號(hào)。因此二者性質(zhì)完全不同，相互替代將引來(lái)很多難以界定的方面，引起操作困難。同時(shí)她也表示，試圖通過(guò)稅收抑制房?jī)r(jià)，從近幾年的實(shí)踐來(lái)看并不成功，相反卻給購(gòu)房人帶來(lái)了更大的壓力，所以，努力加大住宅供應(yīng)量，才是平抑房?jī)r(jià)的根本。
執(zhí)行障礙：土地出讓金是否將被物業(yè)稅取代，面臨的障礙其實(shí)不僅是概念上的厘定。一位不愿意透露姓名的專業(yè)人士告訴記者，土地轉(zhuǎn)讓是地方財(cái)政收入的重要組成部分，對(duì)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)起到了非常積極的作用。一旦將土地出讓金以物業(yè)稅的形式分期支付，那么地方財(cái)政收入會(huì)受到很大影響，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度也可能有所放緩。對(duì)于一個(gè)城市、特別是第一批開(kāi)始試點(diǎn)的城市而言，是否愿意承擔(dān)和接受這種犧牲，可能將直接關(guān)系到物業(yè)稅最終涵蓋的范圍。而這一點(diǎn)也是物業(yè)稅醞釀多年始終無(wú)法出臺(tái)的重要原因。
二、物業(yè)稅是否會(huì)使房?jī)r(jià)大幅下跌？
與是否取代土地出讓金直接相關(guān)的另一個(gè)問(wèn)題在于，物業(yè)稅的出臺(tái)是否會(huì)讓當(dāng)前高企的房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。一般認(rèn)為，包括土地購(gòu)置費(fèi)在內(nèi)的各類稅費(fèi)，已占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的60%以上；而開(kāi)征物業(yè)稅之后，這類稅費(fèi)將由之前買房時(shí)一次性承擔(dān)，轉(zhuǎn)為在房產(chǎn)持有過(guò)程中按期繳納。在這種背景下，有聲音甚至認(rèn)為，實(shí)施物業(yè)稅，會(huì)使當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)生“自由落體式”的下降，其幅度至少應(yīng)不低于30%.
專家視點(diǎn)：土地購(gòu)置費(fèi)、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)……這一系列種類龐雜的稅費(fèi)，確實(shí)成為了當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，比重不輕的一部分支出，特別是土地購(gòu)置費(fèi)，某種程度上更是被視為房?jī)r(jià)躥升的始作俑者。但是，物業(yè)稅真的能解決“地價(jià)”的問(wèn)題嗎？
北京成業(yè)行經(jīng)紀(jì)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理邵念強(qiáng)此前在接受記者采訪時(shí)表示，單是地價(jià)這一項(xiàng)，很可能就會(huì)占到未來(lái)房?jī)r(jià)的50%左右，然而在龐大的地價(jià)開(kāi)支當(dāng)中，土地出讓金僅占一小部分，絕大部分的地價(jià)存在于拆遷、安置和一級(jí)開(kāi)發(fā)等過(guò)程當(dāng)中。即便土地出讓金真的被包含在物業(yè)稅當(dāng)中，這個(gè)較小的比例是否真正能對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響也不確定。不過(guò)，有關(guān)專家也承認(rèn)，實(shí)行物業(yè)稅，原則上說(shuō)會(huì)通過(guò)成本的降低帶動(dòng)房?jī)r(jià)下行。但是，左右房?jī)r(jià)的內(nèi)在因素依然是供求關(guān)系，“成本+利潤(rùn)”的定價(jià)方式在樓市已并不常用，如果不能打破供求失衡的矛盾，即使開(kāi)發(fā)成本再低，也很難讓價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)的可能。
執(zhí)行障礙：北京中原副總經(jīng)理殷則環(huán)（殷則環(huán)博客，殷則環(huán)新聞，殷則環(huán)說(shuō)吧）指出，開(kāi)征物業(yè)稅要注意對(duì)原有房產(chǎn)持有者的保護(hù)。他解釋說(shuō)，一方面，原先的購(gòu)房者事實(shí)上已經(jīng)支付了包括土地出讓金在內(nèi)的各類稅費(fèi)，不應(yīng)當(dāng)一概而論地再去收取這些人的物業(yè)稅；另一方面，如果房?jī)r(jià)因物業(yè)稅而發(fā)生下滑，對(duì)于那些已經(jīng)購(gòu)買房產(chǎn)的人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是相當(dāng)大的利益損失，如果這類房產(chǎn)再上市，交易過(guò)程中是按原先的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)定價(jià)，還是按物業(yè)稅執(zhí)行之后的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，這將深刻關(guān)系到這些房產(chǎn)持有者的個(gè)人利益。所以，物業(yè)稅的執(zhí)行，理應(yīng)對(duì)新購(gòu)房人和原購(gòu)房人區(qū)別對(duì)待，同樣也應(yīng)當(dāng)對(duì)新購(gòu)置土地和原購(gòu)置土地區(qū)別對(duì)待。
三、物業(yè)稅將如何征收？
物業(yè)稅面臨的另外一大難點(diǎn)在于征收。目前，居住社區(qū)物業(yè)管理費(fèi)收取難已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)，據(jù)有關(guān)單位統(tǒng)計(jì)，全市的物業(yè)費(fèi)收繳率甚至不到30%.而一旦開(kāi)征數(shù)額要龐大得多的物業(yè)稅，業(yè)主是否能夠積極配合，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何有效地收取，也成了很多人關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。
專家視點(diǎn)：香港在物業(yè)稅的執(zhí)行上已經(jīng)積累了很多經(jīng)驗(yàn)，可以被內(nèi)地所學(xué)習(xí)和借鑒。為此，記者采訪了中原地產(chǎn)（中國(guó)）董事副總經(jīng)理黃雄。黃雄告訴記者，香港的物業(yè)稅包含“差餉”和“地租”兩個(gè)部分，“差餉”原指警政開(kāi)支，后來(lái)擴(kuò)大到用于支付街燈、供水、消防等市政開(kāi)支；而“地租”則特指土地使用金。有關(guān)部門會(huì)制定一套非常嚴(yán)密的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)所在的地段、物業(yè)檔次、住宅面積等眾多因素來(lái)規(guī)定每套房產(chǎn)所應(yīng)繳納的物業(yè)稅金，并且根據(jù)市場(chǎng)及時(shí)浮動(dòng)，按季度收繳。在這當(dāng)中，“差餉”部分在政府財(cái)政收入比較理想的季度當(dāng)中，是可以免征的。
黃雄介紹說(shuō)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，物業(yè)稅已經(jīng)成為了香港市民自覺(jué)承擔(dān)的一個(gè)稅種，居民會(huì)主動(dòng)按時(shí)繳稅。而如果出現(xiàn)未及時(shí)上繳的，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)收取一定滯納金；再不繳納，則可以依法向法院對(duì)納稅人提起訴訟；最嚴(yán)重的時(shí)候，法院可以判決業(yè)主破產(chǎn)，并對(duì)其資產(chǎn)、債權(quán)進(jìn)行重組。不過(guò)黃雄同時(shí)告訴記者，如果納稅人在一段時(shí)間里確實(shí)面臨了暫時(shí)的支付困難，也可以向稅務(wù)局申請(qǐng)緩交，通�？梢越�(jīng)過(guò)協(xié)商獲得批準(zhǔn)。
執(zhí)行障礙：黃雄指出，香港物業(yè)稅之所以能夠較為順暢地執(zhí)行，很大程度上要?dú)w功于稅種的清晰和標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一。而在內(nèi)地，房地產(chǎn)方面的稅費(fèi)體系非常龐雜，開(kāi)征物業(yè)稅的前提必須是對(duì)這一系列稅費(fèi)的梳理，否則，重復(fù)收取、有區(qū)別收取都無(wú)法服眾。同樣，內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅物業(yè)類別就有十多種，針對(duì)不同物業(yè)，是否收取、收取多少，都需要非常繁瑣的爭(zhēng)論過(guò)程。但在香港，除個(gè)別情況外，所有房產(chǎn)都要收取物業(yè)費(fèi)，用一套完整的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了具體到每套房子的稅收金額，針對(duì)性極強(qiáng)，同時(shí)條理清晰統(tǒng)一，對(duì)執(zhí)行環(huán)節(jié)給予了很大幫助。
四、物業(yè)稅能否避免“誤傷”？
政策的出臺(tái)是為了打擊投資客、抑制炒房，從而減輕自住型購(gòu)房者的資金負(fù)擔(dān)。但是，從近幾年出臺(tái)的政策來(lái)看，很多政策最初的想法和預(yù)期是好的，但最終往往事與愿違：要么因?yàn)槿狈︶槍?duì)性、打擊面過(guò)廣使普通購(gòu)房人也受拖累；要么由于投資者通過(guò)在存量房再交易環(huán)節(jié)中和稅費(fèi)“轉(zhuǎn)嫁”，讓原本應(yīng)當(dāng)由賣房者承擔(dān)的成本，最終又落到了買房者的頭上。
面對(duì)這種情況，很多人都在擔(dān)心，物業(yè)稅會(huì)不會(huì)也陷入這樣一種怪圈，顯出幾分“南轅北轍”。因此也有人建議，物業(yè)稅同樣應(yīng)當(dāng)對(duì)“自住”和“投資”、“首套房”和“多套房”做出區(qū)別。
業(yè)界觀點(diǎn)：對(duì)于這一問(wèn)題，業(yè)內(nèi)尚未形成統(tǒng)一的意見(jiàn)，各家都有各自的看法。我愛(ài)我家控股公司副總裁胡景暉認(rèn)為，如同首付比例區(qū)別對(duì)待一樣，小戶型和第一套房或許會(huì)免收物業(yè)稅，而大戶型、多套房或者“奢侈型”居所將適當(dāng)提高物業(yè)稅稅率。
相對(duì)于這種觀點(diǎn)，中國(guó)人民大學(xué)土地資源管理專業(yè)副教授鄭華則指出，目前物業(yè)稅遲遲不能出臺(tái)，重要因素恰在于對(duì)適用人群的難以界定。最理想的辦法是出臺(tái)一套獨(dú)立、完整、清晰的標(biāo)準(zhǔn)，將所有物業(yè)類型、物業(yè)檔次都包含在內(nèi)，而不是采用有的收、有的不收這種模棱兩可的界定方式。否則，很可能會(huì)落入目前對(duì)界定“第二套房”時(shí)面臨的困局，很難保持政策的一致性。
執(zhí)行障礙：不過(guò)，從目前看來(lái)，想對(duì)物業(yè)稅適用人群做出嚴(yán)謹(jǐn)區(qū)分，難度要比想象中大得多。徐東華（徐東華博客，徐東華新聞，徐東華說(shuō)吧）也表示，從目前的情況來(lái)看，物業(yè)稅的征收很難保持同一標(biāo)準(zhǔn)。中低收入者如果沒(méi)有住房就不牽扯物業(yè)稅，中等收入者只有一套住房的話，也不會(huì)受到太大影響。尤其是在征收物業(yè)稅的初期，其對(duì)象很可能集中于營(yíng)業(yè)性住房和高端物業(yè)。但是這種假設(shè)又會(huì)帶來(lái)新的問(wèn)題，就是如果只對(duì)高端物業(yè)征收物業(yè)稅，那么土地出讓金就不能取消或者不能完全取消。
同樣，雖然房?jī)r(jià)可能受到物業(yè)稅的影響而有所下滑，但專業(yè)人士也認(rèn)為，由于現(xiàn)在是賣方市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商其實(shí)是房?jī)r(jià)的最終確定者，如果他們保持房?jī)r(jià)不變，或降幅太小，而強(qiáng)大的剛性需求同樣會(huì)迫使一部分人買房，那樣的話等于變相擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，而把物業(yè)稅的成本轉(zhuǎn)嫁到了消費(fèi)者身上。想要解決這一問(wèn)題，需要有一系列的政策措施出臺(tái)。
五、原有房產(chǎn)再上市如何計(jì)價(jià)？
未開(kāi)征物業(yè)稅之前，房?jī)r(jià)中包含了土地出讓金的部分，如果這類房產(chǎn)在物業(yè)稅開(kāi)征之后上市交易，將如何計(jì)價(jià)？
專家說(shuō)法：盡管具體措施尚不可知，但一些專家還是給出了自己的意見(jiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)體質(zhì)改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)樊綱認(rèn)為，對(duì)于未開(kāi)征前已經(jīng)賣出的房子，在物業(yè)稅出臺(tái)后可予以區(qū)別對(duì)待�！靶氯诵罗k法、老人老辦法，新地新辦法、老地老辦法，新樓新辦法，老樓老辦法，以10年20年的過(guò)渡期，逐步逐步實(shí)行�！�
業(yè)界觀點(diǎn)：這一問(wèn)題一直是業(yè)界討論的熱點(diǎn)
之一。有人認(rèn)為這是一個(gè)比較復(fù)雜的技術(shù)性難題，也有人認(rèn)為解決之道不少，關(guān)鍵在于如何選擇。中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司營(yíng)銷總監(jiān)徐東華認(rèn)為，對(duì)于未開(kāi)征物業(yè)稅之前已經(jīng)交納過(guò)土地出讓金的房子，有可能在再次交易的環(huán)節(jié)進(jìn)行退稅，之后按照正常的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)稅，或者給予以前的房子一定期限的優(yōu)惠稅率，以達(dá)到公平的效果。
執(zhí)行障礙：“但這樣一來(lái)又有新的問(wèn)題產(chǎn)生，那就是那些經(jīng)濟(jì)適用房、老舊公房、房改房如何處理？目前經(jīng)濟(jì)適用房是在滿足一定限制條件并進(jìn)行二次交易時(shí)才補(bǔ)交土地出讓金，而出臺(tái)物業(yè)稅后，如果再交易時(shí)不用繳納土地出讓金，那是否意味著將對(duì)他們確定特別的稅率呢？”
而且由于物業(yè)稅的開(kāi)征將根據(jù)不同的物業(yè)類型確定不同的稅率，那么如果再加上經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等特殊房產(chǎn)的不同稅率，將加劇稅率混亂的狀況。這樣一方面很難使物業(yè)稅的公平性得到信服，而且過(guò)于細(xì)分化的情況會(huì)讓物業(yè)稅的征收變得繁瑣而復(fù)雜，不利于物業(yè)稅的貫徹落實(shí)。
六、物業(yè)稅會(huì)不會(huì)引發(fā)拋房高峰？
據(jù)多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析，從理論上說(shuō)，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50%多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，由此導(dǎo)致的成本下降，將會(huì)使房?jī)r(jià)大幅下滑。因此，“囤房”的投資客很可能會(huì)積極拋售房源以減少損失。
專家觀點(diǎn)：“就目前看來(lái)，物業(yè)稅的開(kāi)征引發(fā)無(wú)人接盤的可能性比較小。從供需關(guān)系來(lái)看，大量投資性拋盤正在被自住性需求買進(jìn)，這將使房地產(chǎn)回歸理性、健康發(fā)展�！睆垊Γ◤垊Σ┛�，張劍新聞，張劍說(shuō)吧）說(shuō)。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉認(rèn)為，“物業(yè)稅實(shí)施具體的效果和市場(chǎng)影響，必須得看物業(yè)稅最終確定的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，可以肯定，市場(chǎng)需求集中在某一個(gè)時(shí)間點(diǎn)爆發(fā)的時(shí)候，勢(shì)必扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有供需結(jié)構(gòu)，物業(yè)稅的出臺(tái)從長(zhǎng)期來(lái)看，將起到的是促進(jìn)購(gòu)房理性消費(fèi)的積極作用，控制房產(chǎn)投資的盲目性�！�
“作為一項(xiàng)稅種，物業(yè)稅直接牽涉生產(chǎn)、生活兩方面，影響到政府、企業(yè)以及民眾等多方利益。我國(guó)開(kāi)征物業(yè)稅是遲早的事情，但在時(shí)下利益各方對(duì)這個(gè)稅種的功能還存在模糊認(rèn)識(shí)的背景下，‘緩行’要比急著開(kāi)征更為妥當(dāng)。就目前來(lái)看，物業(yè)稅政策的正式實(shí)施，還有不短的一段路要走，短時(shí)期內(nèi)全面鋪開(kāi)的可能性很小�！蓖踔緜ヮA(yù)測(cè)。
七、物業(yè)稅是否會(huì)抑制投資者？
行業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同開(kāi)征物業(yè)稅對(duì)有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)，抑制房地產(chǎn)投資的顯著作用。目前房地產(chǎn)調(diào)控思路已經(jīng)有章可循，房地產(chǎn)主要矛盾是供需，目前從供給方面，國(guó)家增加廉租房、兩限房和經(jīng)適房等保障住房的土地供應(yīng)，年底前將迎來(lái)又一輪供應(yīng)高峰，勢(shì)必對(duì)普通商品房市場(chǎng)形成一定沖擊。從需求方面，央行此次出臺(tái)的第二套房首付提至四成的新政有效地抑制了部分投資需求，深圳、上海等房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快城市已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的降溫，樓市或?qū)⒊霈F(xiàn)拐點(diǎn)。出臺(tái)物業(yè)稅將增加購(gòu)房者的持有成本，打擊投機(jī)、抑制投資需求，有效調(diào)控房?jī)r(jià)。
專家觀點(diǎn)：物業(yè)稅一旦開(kāi)征，將會(huì)對(duì)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊，偉業(yè)顧問(wèn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張劍認(rèn)為，征收物業(yè)稅，將對(duì)投資性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的抑制作用。張劍說(shuō)，推動(dòng)目前房?jī)r(jià)上漲的重要?jiǎng)恿Γ切枨笥绕涫峭顿Y性購(gòu)房需求過(guò)于旺盛。近年來(lái)，國(guó)家宏觀調(diào)控在加大中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)的同時(shí)，更多著眼于控制投資性需求、抑制投機(jī)性需求。提高住房首付款比例、調(diào)高第二套以上住房的房貸利率等政策，影響最大的就是投資性購(gòu)房需求。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局決定在試點(diǎn)省市選擇部分省市實(shí)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)實(shí)”，將對(duì)這些省市的投資性購(gòu)房需求產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)。提高房貸利率，征收物業(yè)稅，意味著購(gòu)房者持有物業(yè)的成本在增加，而投資成本上升，就會(huì)影響投資收益。一部分投資者可能選擇將手中的物業(yè)轉(zhuǎn)讓，一部分準(zhǔn)備購(gòu)房的投資者則可能選擇暫時(shí)觀望。將部分投資性購(gòu)房需求擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，有助于消減這些城市的房地產(chǎn)泡沫，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
執(zhí)行障礙：“物業(yè)稅實(shí)施中，還應(yīng)當(dāng)對(duì)擁有不同套住房的人進(jìn)行區(qū)別對(duì)待，比如第一套房不征收物業(yè)稅，而隨著購(gòu)買套數(shù)的增加累進(jìn)稅率，另外針對(duì)不同的物業(yè)形態(tài)，比如限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等也要進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。所以，一旦開(kāi)征物業(yè)稅，將對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性的變化�！辨溂业禺a(chǎn)“市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉說(shuō)。
八、如何確定物業(yè)稅的起征點(diǎn)？持有兩套或多套房按照什么標(biāo)準(zhǔn)繳稅？
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前空轉(zhuǎn)階段物業(yè)稅的稅率有兩種計(jì)算模式：一種是自住需求，按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；對(duì)于投資性需求，則以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅�！�10個(gè)空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市并不能代表我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的總體水平，物業(yè)稅”空轉(zhuǎn)“到”落實(shí)“，如何設(shè)定起征點(diǎn)，還需更全面的考量。
專家看法：中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、北京大學(xué)稅法研究中心主任劉隆亨教授表示，要開(kāi)征物業(yè)稅，首先就必須具備完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度�！拔覈�(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度還不夠完善；還必須具備科學(xué)的針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格評(píng)估機(jī)制及嚴(yán)密的會(huì)計(jì)制度。
“征收物業(yè)稅的最大特點(diǎn)就是買房容易養(yǎng)房難”，因此，物業(yè)稅率的高低，是整個(gè)政策能否真正顯效的一個(gè)重點(diǎn)。假若稅率過(guò)低，每套房子每年僅僅繳納幾千元，對(duì)于投資者“九牛一毛”，與房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的利潤(rùn)無(wú)法抗衡；但是如果稅率過(guò)高，成普通購(gòu)房者的沉重負(fù)擔(dān)，甚至讓購(gòu)房者養(yǎng)不起房，也不是政策初衷�！啊辨溂业禺a(chǎn)“市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉說(shuō)。
多位專業(yè)人士比較一致的觀點(diǎn)則是，長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上保障性住房與商品房的界點(diǎn)為90平米，而確定普通住宅與非普通住宅的“分水嶺”則為120平米，各地有20%的浮動(dòng)空間。選擇90還是120平米作為起征點(diǎn)，成為物業(yè)稅落實(shí)的關(guān)鍵一環(huán)。征收物業(yè)稅的初衷是增加住房的保有成本，類似于征收個(gè)人所得稅，以縮小貧富差距。因此，物業(yè)稅征收很可能會(huì)采取大范圍低稅率的方式進(jìn)行征收，根據(jù)不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，對(duì)于處在征收范圍內(nèi)的住房，據(jù)其面積大小實(shí)行累進(jìn)稅率。
執(zhí)行障礙：專家表示，征收物業(yè)稅，新舊房產(chǎn)的對(duì)接問(wèn)題尤為重要，也是物業(yè)稅能否在保障各階段購(gòu)房者權(quán)益的前提下，順利執(zhí)行的關(guān)鍵。一般說(shuō)來(lái)，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)已經(jīng)把房產(chǎn)的大部分稅費(fèi)一次性支付，而物業(yè)稅是現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房產(chǎn)稅以及土地增值稅等的總和。開(kāi)征后繼續(xù)對(duì)購(gòu)房者實(shí)施收費(fèi)略顯重復(fù)，顯然有失公平。但是如果僅僅對(duì)于新房進(jìn)行征收，征收前市場(chǎng)中的投資性房產(chǎn)，則無(wú)法進(jìn)入到供需環(huán)節(jié)流通，因此如何選擇一個(gè)恰當(dāng)?shù)呐R界點(diǎn)，要在全方位考慮政策的基礎(chǔ)上妥善運(yùn)行。
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[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
