內外資房地產所得稅稅收政策差異簡析

　　房地產企業(yè)作為一個特殊的行業(yè)，在會計核算與稅務管理上都有別與其他行業(yè)，主要表現(xiàn)在經營對象、銷售方式、成本結轉和征收方式等方面。而內外資房地產企業(yè)雖屬同一行業(yè)，但由于其投資主體不同，所適用的稅收政策也有很大的區(qū)別。對于內資企業(yè)，適用國家稅務總局《關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2003]83號）文，對于外資企業(yè)，適用國家稅務總局《關于外商投資房地產開發(fā)經營企業(yè)所得稅管理問題的通知》（國稅發(fā)[2001]142號）文，筆者僅從對兩個文件的理解上談談內外資房地產在稅收政策上的異同。

　　一、收入的確認：

　　內資房地產企業(yè)是根據(jù)收入來源的性質和銷售方式確認收入的，主要分以下四種方式：

　　1、采取一次性全額收款方式的，以收訖價款或取得索取價款的憑據(jù)時確認收入；

　　2、采取分期付款方式銷售的，按合同或協(xié)議約定的付款日期確認收入，提前付款的，按實際付款日確認收入；

　　3、采取銀行按揭方式銷售的，首付款于實際收到日確認收入，余款在貸款辦理轉帳之日確認收入；

　　4、采取委托方式銷售的，又分四種情況來確認收入。

　　5、將開發(fā)產品先出租再出售的；

　　6、以非貨幣性資產換取收入的；

　　7、關于開發(fā)產品視同銷售收入的確認

　　外資房地產企業(yè)在收入確認上仍然按照銷售方式的不同分別確認，但又有別于內資企業(yè)。對于外資房地產企業(yè)來說，確認收入必須使得開發(fā)產品達到一定的狀態(tài)，對此國稅發(fā)（2001）142號文有明確的規(guī)定，即企業(yè)應以房地產管理部門出具工程項目合格證明之日，或者首筆房地產使用權交付之日，或者辦理首筆產權轉讓手續(xù)之日的較早者為房地產銷售開始，只有達到上述狀態(tài)，才能開始確認收入，具體又分以下幾種銷售方式，這幾種銷售方式的規(guī)定與內資企業(yè)仍然有差別，具體如下：

　　1、采取一次性全額收款方式的，以房產使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日確認收入；

　　2、采取分期付款方式銷售的，以合同約定時間確認收入；

　　3、采取銀行按揭方式銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉帳之日確認收入；

　　4、采取以土地使用權或其他財產置換的，以房產使用權交付之日確認收入。

　　由此可見，內外資房地產企業(yè)在收入確認上存在很大的差別，雖然都按不同的銷售方式確認收入，但銷售方式的分類也存在差異，即使在同一銷售方式下，收入確認的時點也各不相同。差異最大之處在于外資房地產的稅收政策對視同銷售未給予明確規(guī)定，這給一線稅務干部帶來了執(zhí)法的困難?？偟膩碚f，國稅發(fā)（2003）年 83號文對內資房地產收入確認的規(guī)定比外資企業(yè)適用的國稅發(fā)（2001）142號文更具體，更細致，且操作性更強。隨著近幾年房地產行業(yè)的日益紅火，其經營模式與銷售方式也逐步多樣化、靈活化，142號文對收入確認的規(guī)定局限性較大，還有待進一步完善。

　　二、成本的核算：

　　對于房地產企業(yè)的成本核算，無論內資還是外資，在會計和稅務處理上基本一致，在計算應納稅所得額時必須遵循收入與成本配比的原則；在會計科目設置中必須劃分直接成本與間接成本，按照不同項目分別歸集；在結轉銷售成本時都按照“當期銷售面積*可售面積單位工程成本”進行計算。但是，內外資房地產企業(yè)在稅收政策上仍然存在以下兩點差異：

　　1、外資政策規(guī)定，對于企業(yè)在售后發(fā)生的綠化、道路等配套設施費，可在銷售房地產時進行預提，由企業(yè)提出申請，稅務機關審核同意后執(zhí)行；而內資政策規(guī)定按實際發(fā)生數(shù)進行稅前扣除，不允許預提，屬于成本對象完工前發(fā)生的，直接進入相應的成本對象，屬于完工后發(fā)生的，應在完工對象和未完工對象之間進行分配，再根據(jù)銷售面積進入當期損益。

　　2、對于成本對象報廢或毀損損失，內資企業(yè)的國稅發(fā)（2003）83號文有具體的規(guī)定，分單項或單位工程報廢和整體工程對象報廢兩種情況分別處理；而外資企業(yè)的國稅發(fā)（2001）142號文對此無明確的規(guī)定，實際操作中，外資房地產企業(yè)的做法是各不相同。

　　筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，無論是國稅發(fā)（2003）83號文，還是國稅發(fā)（2001）142號文，在成本核算的具體政策規(guī)定上都不夠完善。房地產企業(yè)產品生產周期較長的行業(yè)特征決定了其成本歸集必然滯后，收入與成本無法做到同步核算，也許產品已經開始銷售，但其項目還沒開發(fā)完工。因此要按照收入與成本配比的原則計算應納稅所得額顯然比較困難。筆者認為，國家稅務總局應盡快將房地產企業(yè)成本核算及稅前成本扣除的規(guī)定進行細化，使得一線執(zhí)法者在對房地產企業(yè)進行檢查與管理中具有更強的操作性。

　　三、期間費用的處理：

　　期間費用從會計角度來講，主要包括管理費用、財務費用和銷售費用。在期間費用的處理上，內外資房地產稅收政策有很大的區(qū)別，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

　　1、稅前扣除上：對于內資房地產企業(yè)來說，從會計角度，期間費用是直接進入當期損益的；從稅收角度，當期發(fā)生的期間費用也是可以直接稅前扣除的。而對于外資房地產企業(yè)來說，會計上是可以直接進入當期損益的，稅收上期間費用的處理是在分配到各成本對象后計入項目的可售總成本費用中，然后根據(jù)當期的銷售面積再進行稅前扣除。

　　2、稅前費用列支標準上：對于內資房地產企業(yè)來說，期間費用雖然可以直接進行稅前扣除，但有些明細項目必須按照稅法規(guī)定的標準進行稅前扣除，而外資房地產企業(yè)在限額列支費用的項目方面，明顯少于內資企業(yè)，主要有以下幾個項目：

　　由此可見，內外資房地產企業(yè)的稅收政策在期間費用處理上有著本質的區(qū)別，但筆者認為，考慮到房地產企業(yè)經營的復雜性、多樣性，在會計處理上的特殊性，外資房地產企業(yè)期間費用不能直接稅前扣除顯然是不合理的，這不僅增加了企業(yè)核算房產開發(fā)成本的復雜性和煩瑣性，也加大了稅務部門對外資房地產企業(yè)監(jiān)管的難度。因此，筆者建議在對外資房地產企業(yè)期間費用的處理上應與會計處理保持一致。

　　四、預收帳款的征管：

　　對預收帳款按照核定的利潤率進行預繳稅款，這個稅法規(guī)定完全是由其行業(yè)特征決定的。所謂預收帳款，是指企業(yè)在預售房產時向購買方收取的預售購房款，以及定金、押金、代收費用等類似性質的其他款項。對于內資或者外資房地產企業(yè)來說，無論是季度申報或者年度匯算清繳，對當期發(fā)生的預收帳款都必須按照稅法規(guī)定的利潤率計算和交納所得稅，但具體來說，在內外資政策上仍然存在以下差別：

　　1、核定利潤率的差別：

　　國稅發(fā)（2003）年83號文件規(guī)定，內資房地產企業(yè)預收收入的利潤率不得低于15%（含15%），由主管稅務機關結合本地實際情況確定，江蘇省國家稅務局《轉發(fā)〈國家稅務總局關于房地產開發(fā)有關企業(yè)所得稅問題的通知〉的通知》（蘇國稅發(fā)[2003]195號）文件規(guī)定，內資房地產企業(yè)預售收入的利潤率不分房型暫定為15％；對于外資房地產企業(yè)，國家稅務總局《關于外商投資企業(yè)從事房地產開發(fā)經營征收所得稅有關問題的通知》（國稅發(fā)[1995]153號）文件規(guī)定，各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務機關可制定對從事房地產開發(fā)、經營的外商投資企業(yè)預征所得稅的具體實施辦法及預計利潤率的確定方法，并報國家稅務總局備案。蘇國稅發(fā)［96］047號文件規(guī)定，外資房地產企業(yè)預收款預計利潤率分為兩檔：第一，別墅、寫字樓、公寓、營業(yè)用房等項目預計利潤率為10%-20%；第二，普通住宅等項目預計利潤率為5%-10%.

　　由此可見，預收收入利潤率的確定內外資有一定的差異，首先，內資企業(yè)所有房型的利潤率一致，只有一檔，外資企業(yè)按照房型將利潤率分為兩檔；其次，在利潤率的確定上，內資企業(yè)規(guī)定由主管稅務機關結合本地實際情況確定，不得低于15%，外資企業(yè)由各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市主管稅務機關指定預計利潤率的確定方法，并報國家稅務總局備案。內資政策定量地給予主管稅務機關一定的權限，而外資政策定性地給予稅務機關一定的權限。筆者認為，外資房地產在確定預收收入利潤率的稅收政策上更加合理，因為房地產企業(yè)的經營利潤是和當?shù)卣麄€市場大環(huán)境相聯(lián)系的，地域性較強，而開發(fā)產品的銷售價格及成本完全受地方環(huán)境影響，且不同的房型，無論從理論上計算，還是實際數(shù)據(jù)顯示，利潤率都是不相同的，因此建議內資房地產稅收政策在確定預售收入的利潤率上應更加靈活。

　　2、預繳稅款功能的差別：

　　從國稅發(fā)（2003）年83號文和國稅發(fā)（2001）142號文中我們了解到，對于房地產企業(yè)，無論是內資還是外資，對預售收入都必須按照稅法規(guī)定的利潤率預繳稅款。但是，在年度匯算清繳中，根據(jù)預售收入按照核定利潤率計算出來應納稅所得額在申報表中的涵義是完全不一樣的。具體來稅，內資房地產企業(yè)年度匯算清繳計算的應納稅所得額包括兩部分，一部分為根據(jù)企業(yè)確認的收入、成本、費用等計算出來的應納稅所得額；另一部分為根據(jù)預售收入按照核定利潤率計算出來預計應納稅所得額，這兩者之和在彌補以前年度虧損后為當年實際應繳稅的應納稅所得額。對于外資房地產企業(yè)來說，年度匯算清繳計算的應納稅所得額只包括企業(yè)根據(jù)當年收入、成本、費用等項目計算出來的應納稅所得額，對于企業(yè)根據(jù)預售收入按照核定利潤率計算出來的應納稅所得額屬于預繳稅款計算的基數(shù)，不允許與前面的應納稅所得額合并，更不允許彌補以前年度虧損。但是，在實際操作中筆者發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行的所得稅申報表（無論是內資還是外資）無法適應房地產企業(yè)的行業(yè)特征，很多數(shù)據(jù)在表中無法填寫，尤其對于預售收入，企業(yè)只能將該項目反映在“其他項目調增（調減）”欄目里。按照外資企業(yè)所得稅申報表的計算流程，該項目是可以用來彌補虧損的。

　　綜上所述，筆者建議，應盡快對房地產企業(yè)的所得稅申報表進行重新設計，根據(jù)其行業(yè)特征和稅收政策的特殊性增加相應欄目，這既有利于企業(yè)財務人員的申報，能夠更直觀地反映其數(shù)據(jù)的來源，也方便稅務人員對申報表的審核，對房地產企業(yè)進行有效地監(jiān)管。