一、發(fā)展歷程
2005年12月15日，“建元2005-1個人住房抵押貸款證券化信托優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券”在銀行間債券市場公開發(fā)行，這是我國首個MBS產(chǎn)品。
房貸證券化是建行多年來的心頭之癢。1996年，建行已在其房地產(chǎn)金融部下專設(shè)了住房貸款證券化處，積極著手研究房貸證券化。從1999年起開始向央行遞交方案，但由于方案本身存在問題，連續(xù)四次均未能過關(guān)。
2002年上半年，建行向中國人民銀行提交了個人住房貸款證券化的第五套方案，其核心內(nèi)容是通過表內(nèi)融資的方式出售資產(chǎn)。表內(nèi)融資模式的特點是銀行對信托資產(chǎn)進(jìn)行回購，這樣雖解決了銀行的流動性問題、提高了證券化產(chǎn)品的信用等級，但對銀行來說并沒有起到隔離風(fēng)險的作用。相比之下，監(jiān)管部門更趨向于建行采用真正標(biāo)準(zhǔn)的個人住房貸款證券化模式，即表外融資，一步到位，達(dá)到提高信貸資產(chǎn)流動性、轉(zhuǎn)移信貸風(fēng)險的目的。因此，7月底，建行住房貸款證券化方案最終遭到國務(wù)院的否決。
2002年4月1日，《信托法》出臺，并于當(dāng)年10月1日正式實施。這給資產(chǎn)證券化提供了可參照的法律框架，建行立即著手在這一法律框架下進(jìn)行新的設(shè)計，并于當(dāng)年向央行提交了以表外融資為主、以信托方式設(shè)計的第六套房貸資產(chǎn)證券化方案。據(jù)此方案，建行擬將部分住房貸款設(shè)定為信托財產(chǎn)信托給信托公司，設(shè)立特殊目的信托，由該信托發(fā)售以信托財產(chǎn)為支持的資產(chǎn)支持證券。
2005年2月，該資產(chǎn)證券化方案終于獲得原則批準(zhǔn)。資產(chǎn)主要來自于上海、福建、江蘇等三個住房抵押貸款資產(chǎn)最為良好、管理制度也最為完善的三個省市，所有入庫貸款都是建行正常類貸款，還必須有至少一年的還款記錄。
二、參與主體和作用
建行MBS發(fā)起機(jī)構(gòu)和服務(wù)機(jī)構(gòu)都為建設(shè)銀行擔(dān)當(dāng)，受托機(jī)構(gòu)（特設(shè)機(jī)構(gòu)）由中信信托擔(dān)當(dāng)，托管機(jī)構(gòu)（資金托管行）由建行之外的商業(yè)銀行擔(dān)當(dāng)，證券承銷商由中金擔(dān)當(dāng)，登記結(jié)算機(jī)構(gòu)由中國國債登記計算公司擔(dān)當(dāng)，投資者主要是保險公司、財務(wù)公司以及基金公司等銀行間債券市場的機(jī)構(gòu)投資者，原始債務(wù)人主要是申請住房抵押貸款的購房者。
三、交易結(jié)構(gòu)
第一步，從上海、江蘇、福建三家分行發(fā)放的個人住房貸款中挑選30億元進(jìn)入資產(chǎn)池。資產(chǎn)池將被分為四個部分。其中A、B、C三個檔次為優(yōu)先級證券。而S級作為最低檔次證券由建行自留。按照設(shè)置，優(yōu)先級證券投資人先收到還款，而損失首先由最低檔次證券投資人承擔(dān)。根據(jù)此證券的評級公司——穆迪和中誠信兩家公司的評測，A類貸款24億元，信用為AAA級；B類貸款3億元，信用為2A級；C類貸款2.1億元，信用為Baa級；S由建行持有，所以不參與評級，大概是0.9億元。
第二步，中信信托作為受托人以特殊目的信托方式，設(shè)立由受托人管理但獨立于委托人和受托人的信托賬戶，并接受建行信托資產(chǎn)設(shè)立信托。
第三步，證券承銷機(jī)構(gòu)中金公司在銀行間債券市場發(fā)售信托受益憑證。
第四步，作為服務(wù)機(jī)構(gòu)的建設(shè)銀行向購房者收取本金利息交給托管機(jī)構(gòu)，并向受托機(jī)構(gòu)（中信信托）提供服務(wù)商報告。
第五步，托管機(jī)構(gòu)受中信信托的委托托管資金賬戶，定期提供托管月報并定期對投資者還本付息。
