房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳稅款的計稅依據(jù)，今天終于說清了！

來源: 正保會計網(wǎng)校編輯：qizhenzhen 2021/01/25 16:46:46　字體：大小

大家都知道，房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)繳稅款，預(yù)繳的稅種包括：增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營改增以后，預(yù)繳稅款的基數(shù)應(yīng)該為不含稅金額，那么，這幾個稅種的預(yù)征依據(jù)分別是如何計算的呢？

一、增值稅

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)
第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
預(yù)征依據(jù)：預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）。

二、土地增值稅

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）
一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：
土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
預(yù)征依據(jù)：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

三、企業(yè)所得稅

國家稅務(wù)總局暫未發(fā)布具體的政策文件，但從一些地方政策來看，營改增后也是還原成不含稅金額來計算企業(yè)所得稅的。
政策依據(jù)：北京稅務(wù)局《企業(yè)所得稅實務(wù)操作政策指引（第一期）》：
問：營改增后，開發(fā)企業(yè)取得含稅售銷收入如何還原計算為不含稅銷售收入？
答：不含稅銷售收入=含稅銷售收入÷（1+適用稅率或征收率）銷售開發(fā)產(chǎn)品適用一般計稅方法計稅的，按照 9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照 5%的征收率計算。
預(yù)征依據(jù)：預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）。

作者：劉老師（正保會計網(wǎng)校財稅專家）

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