又到一年一度匯算清繳季，大家又在為如何按稅法規(guī)定扣除成本費(fèi)用以及成本費(fèi)用合法憑證無(wú)法及時(shí)取得的問(wèn)題煩惱了吧！尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，項(xiàng)目情況復(fù)雜，工期長(zhǎng)，合法憑證取得不及時(shí)。下面小編就房地產(chǎn)企業(yè)的情況簡(jiǎn)單捋了一下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用扣除的規(guī)定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)，以下簡(jiǎn)稱31號(hào)）

第十一條規(guī)定，企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本；

第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

根據(jù)上述規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)核算時(shí)首先應(yīng)分清期間費(fèi)用與成本，再分清已銷與未銷成本，分清哪些能在當(dāng)期按規(guī)定扣除那些不能。

成本、費(fèi)用核算與扣除的大方向有了，接下去要看開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算規(guī)定了。

2、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算

根據(jù)31號(hào)文件第三十二條規(guī)定，除以下幾項(xiàng)預(yù)提(應(yīng)付)費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但不得超過(guò)合同總金額的10%。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第三十四條規(guī)定，企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

根據(jù)31號(hào)文件第三十二條和第三十四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，除允許預(yù)提項(xiàng)目金額計(jì)入計(jì)稅成本外，剩余未取得發(fā)票的成本不得計(jì)入計(jì)稅成本。

那么，那些未及時(shí)取得合法憑證的成本、費(fèi)用怎么辦呢？別急，這類支出扣除有規(guī)定。

3、未及時(shí)取得合法憑證的成本、費(fèi)用支出扣除的規(guī)定

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額若干稅務(wù)處理問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2012年第15號(hào))第六條規(guī)定，對(duì)企業(yè)發(fā)現(xiàn)以前年度實(shí)際發(fā)生的、按照稅收規(guī)定應(yīng)在企業(yè)所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業(yè)做出專項(xiàng)申報(bào)及說(shuō)明后，準(zhǔn)予追補(bǔ)至該項(xiàng)目發(fā)生年度計(jì)算扣除，但追補(bǔ)確認(rèn)期限不得超過(guò)5年。

因此，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年度未取得工程發(fā)票，在以后年度取得發(fā)票的，在稅法規(guī)定追補(bǔ)確認(rèn)期限內(nèi)，可以追溯調(diào)整當(dāng)年度已結(jié)算的計(jì)稅成本，并按31號(hào)文件關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用扣除的規(guī)定和總局公告2012年第15號(hào)公告第六條的規(guī)定進(jìn)行稅前扣除。