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房產(chǎn)稅——誰交?什么時候交?

2017-09-29 16:39 來源:正保會計(jì)網(wǎng)校   我要糾錯 | 打印 | | |

一、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人

房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的一種稅。因此,房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定,房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,在出典期間,因?yàn)榉慨a(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人已無權(quán)支配房產(chǎn),房產(chǎn)稅由承典人繳納。為了便于征收管理,保證房產(chǎn)稅及時入庫,產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。

納稅單位與免稅單位共同使用的房屋,按各自使用的部分劃分,分別征收或免征房產(chǎn)稅。

無租使用其他單位房產(chǎn)的應(yīng)稅單位和個人,依照房產(chǎn)余值代繳納房產(chǎn)稅。

融資租賃的房產(chǎn)由承租人繳納房產(chǎn)稅。

對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),由實(shí)際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。

凡以分期付款方式購買使用商品房,且購銷雙方均未取得房屋產(chǎn)權(quán)證書期間,應(yīng)確定房屋的實(shí)際使用人為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人,繳納房產(chǎn)稅。

軍隊(duì)無租出借的房產(chǎn),由使用人代繳房產(chǎn)稅。

二、房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋,從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅。

納稅人在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋,應(yīng)按法規(guī)征收房產(chǎn)稅:

(一)購置新建商品房,自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(二)購置存量房,自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三)出租、出借房產(chǎn),自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

融資租入的房產(chǎn),在合同約定租賃開始日期的次月繳納房產(chǎn)稅,合同沒有約定租賃開始日的,自租賃合同簽訂的次月繳納。

納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的,其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。

三、會員咨詢熱點(diǎn)問題

1、租入房產(chǎn)轉(zhuǎn)租,是否要交房產(chǎn)稅?

答:根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定:房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

但房產(chǎn)稅是地方稅種,各地實(shí)際執(zhí)行中需要參考當(dāng)?shù)氐胤秸。比如?

1)要求轉(zhuǎn)租方繳納房產(chǎn)稅的地方有:

青島——青地稅一函[2008]9號:對承租人轉(zhuǎn)租的房產(chǎn),由轉(zhuǎn)租人按其所得租金收入扣除轉(zhuǎn)租房產(chǎn)所支付的租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅,按照出租房產(chǎn)申報(bào)。

吉林——吉地稅發(fā)[2006]42號:承租人轉(zhuǎn)租的房屋,按轉(zhuǎn)租人取得的租金收入減去支付租金后的余額計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

海南——瓊地稅[1995]征字090號:房屋轉(zhuǎn)租的,按高于原租金的差額部分補(bǔ)征房產(chǎn)稅。沒有差額的或低于市場租金的,按所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額征收房產(chǎn)稅。

新疆——新地稅三字[2001]2號:個人出租房屋再轉(zhuǎn)租仍用于居住的,以租金差額依4%稅率計(jì)征房產(chǎn)稅。

2)轉(zhuǎn)租方取得租金收入不交房產(chǎn)稅的地方有:

大連——大地稅函[2006]149號:對轉(zhuǎn)手出租房屋所取得的租金收入,不繳納房產(chǎn)稅。

江蘇——蘇地稅發(fā)[2006]135號:蘇地稅發(fā)[1999]087號第一條第(四)款"對轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的,由轉(zhuǎn)租人按轉(zhuǎn)租收入和承租租金的差額繳納房產(chǎn)稅"的規(guī)定停止執(zhí)行。

浙江——浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第22號:轉(zhuǎn)租房產(chǎn)取得的收入不征房產(chǎn)稅。

安徽宿州:宿地稅[2007]97號:納稅人將承租的房屋轉(zhuǎn)手再出租的,對轉(zhuǎn)租人不征收房產(chǎn)稅。

湖北——鄂地稅發(fā)[2008]97號:房產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)類稅,不同于流轉(zhuǎn)稅,根據(jù)規(guī)定應(yīng)由房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人或代管人為納稅義務(wù)人。對出租房產(chǎn)已由產(chǎn)權(quán)所有人或代管人按租金收入繳納房產(chǎn)稅,是否要再對承租人將租入房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)租按收取租金高于原支付租金的差額征收房產(chǎn)稅的問題,經(jīng)請示國家稅務(wù)總局,現(xiàn)明確如下:

《省地方稅務(wù)局關(guān)于地方稅若干政策規(guī)定的通知》(鄂地稅發(fā)[1997]314號)第二條“關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租收入征收房產(chǎn)稅問題”的規(guī)定廢止,從發(fā)文之日起對轉(zhuǎn)租行為不再征收房產(chǎn)稅。

甘肅——甘地稅發(fā)[2009]24號:房產(chǎn)稅屬財(cái)產(chǎn)類稅收,產(chǎn)權(quán)所有人、房產(chǎn)管理人或房產(chǎn)代管人為房產(chǎn)稅納稅義務(wù)人。因此,對房屋轉(zhuǎn)租取得租金收入的行為自發(fā)文之日起不再征收房產(chǎn)稅。原《甘肅省地方稅務(wù)局關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)如何征收房產(chǎn)稅問題的通知》(甘地稅二[1996]48號)和《甘肅省地方稅務(wù)局關(guān)于商場出租柜臺、場地收入征收房產(chǎn)稅有關(guān)問題的批復(fù)》(甘地稅函[2006]222號)第一條中“出租柜臺、場地屬按租金收入征收房產(chǎn)稅的,租用后再轉(zhuǎn)租的,應(yīng)按取得的租金收入差額計(jì)征房產(chǎn)稅,由轉(zhuǎn)租人繳納。”的規(guī)定,同時停止執(zhí)行。

2、房屋裝修費(fèi)是否要計(jì)繳房產(chǎn)稅

答:吉地稅發(fā)[2006]42號:對新建房屋進(jìn)行初次裝修,凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資,不論其帳務(wù)如何處理,一律并入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。對舊房重復(fù)裝飾裝修的投資額,按現(xiàn)行會計(jì)制度規(guī)定,凡記入固定資產(chǎn)科目,增加房產(chǎn)原值的,征收房產(chǎn)稅,未增加房產(chǎn)原值的,不征收房產(chǎn)稅。

京地稅地[2001]551號:企業(yè)裝修中的資本性支出應(yīng)計(jì)人房產(chǎn)原值,征收城市房地產(chǎn)稅。

遼地稅一[1996]182號:對房屋裝飾裝修后增值的部分,凡記入帳簿"固定資產(chǎn)"科目的,應(yīng)按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅;記入帳簿"遞延資產(chǎn)"等科目的,暫不征收房產(chǎn)稅。

閩稅外字[1987]542號:對企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營需要,對原有房屋進(jìn)行裝修而支付的裝修費(fèi),凡僅進(jìn)行簡單粉飾、貼紙等裝修的,可列為費(fèi)用處理;但對房屋進(jìn)行較大的修理、改裝的,則應(yīng)增列固定資產(chǎn)原價,一并計(jì)征房產(chǎn)稅。

東地稅發(fā)[2005]199號:企業(yè)將房屋進(jìn)行裝飾裝修而發(fā)生的費(fèi)用,凡屬按會計(jì)制度規(guī)定應(yīng)計(jì)入固定資產(chǎn)賬面房產(chǎn)原值的,則裝修費(fèi)應(yīng)并入房產(chǎn)原值計(jì)征房產(chǎn)稅。

如裝修費(fèi)中包含家具、家用電器,財(cái)務(wù)上又能分別核算的,可減除家具、家用電器的價款后再計(jì)征房產(chǎn)稅。

參考以上文件,按會計(jì)核算制度,與房屋實(shí)體不可分割的部分發(fā)生的裝修支出資本化的,以增加后的房產(chǎn)原值計(jì)繳房產(chǎn)稅;未資本化的,不需要交房產(chǎn)稅。

具體以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的判斷為主。

3、出租房屋的房產(chǎn)稅,是由出租人繳納、還是承租人繳納

答:根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定:房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的,由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的,由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的,或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的,由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人,統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。

湘地稅發(fā)[2004]92號:城市房地產(chǎn)稅原則上由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。對產(chǎn)權(quán)所有人不在房屋所在地或承租人不能提供產(chǎn)權(quán)所有人的,城市房地產(chǎn)稅應(yīng)由使用人或代管人繳納。

|作者:盛老師(正保會計(jì)網(wǎng)校答疑專家)

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