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在銷售過程中的增值稅是按什么預繳的？

預繳的稅率是多少？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預收款項，計入“預收賬款”核算。今天對該結(jié)算稅務處理分析如下： 一、增值稅 1.營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按3%預征率預繳增值稅。 預繳增值稅=當期收取的價款和價外費用/(1+9%)*3% 2.房地產(chǎn)企業(yè)的預收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。 誠意金、訂金作為預付款性質(zhì)，是當事人一種支付手段，不具有擔保性質(zhì)，如合同履行則沖抵房款，不履行不適用“定金雙倍返還罰則”，非合同約定，僅按《訂房單》或《承諾書》或類似憑據(jù)約定收的，不受《合同法》約束和保護，僅具有暫收應付性質(zhì)，因此在“其他應付款”核算。 3.預收款的發(fā)票開具 （1） 開票系統(tǒng)中有 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。 （2）第一，期房銷售 交房前收到預收款，選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼開票，并在稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票。開發(fā)票次月按3%預繳率預繳增值稅，不需納稅申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。 交房后，需將之前開的稅率欄為 “不征稅”的普通發(fā)票收回紅沖后再重新開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并于次月納稅申報。 此項要求在各地執(zhí)行過程中，部分地區(qū)從工作量等角度考慮并不實際收回原有發(fā)票，有一定的爭議存在。 第二，現(xiàn)房銷售 由于預收房款后會馬上交房，可直接開稅率欄帶實際稅率的增值稅發(fā)票，并申報。 第三， 已申報繳營業(yè)稅未開票補開票 選 6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票” 編碼開票，并在發(fā)票稅率欄填“不征稅”，開普通發(fā)票，不得開專用發(fā)票，開發(fā)票后不用申報。如系統(tǒng)清卡不成功，需在申報期去辦稅服務廳手工清卡。 4、預繳增值稅的填報 預繳的稅款應填報《增值稅預繳稅款表》進行納稅申報，營改增后，收到預收款的當天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間。只有開具售房發(fā)票或不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移以及合同約定的交房日期方可確認納稅義務發(fā)生。所以，無需在《增值稅納稅申報表》第1行“按適用稅率計稅銷售額”欄中填報。僅在《增值稅預繳稅款表》中第2行的第1列“銷售額”填寫本期收取的預收款（含稅）包括在取得預收款當月或主管國稅機關(guān)確定的預繳期取得的全部預收價款和價外費用，第2列“扣除金額”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不需要填寫，第3列“預征率”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預征率為3%，第4列“預征稅額”填寫按照規(guī)定計算的應預繳稅額。同時，增值稅納稅申報表附列資料（四）對預繳的稅款進行臺賬登記，第4行第2列填寫本月發(fā)生的應在以后抵減的預繳增值稅額。 二、土地增值稅 1、預繳土地增值稅計算 納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 預繳土地增值稅=當期收取的價款和價外費用/1.09*預征率 預征率在各個地方有所不同，根據(jù)當?shù)氐木唧w政策執(zhí)行。 2、預繳土地增值稅的填報 土地增值稅預征的計征依據(jù)指土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預征適用）中的應稅收入。 納稅人可以通過電子稅務局或到辦稅服務廳辦理土地增值稅預征申報。在預征申報時，應選擇稅務機關(guān)已經(jīng)登記的項目，按照不同項目分別填報《土地增值稅納稅申報表（一）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預征適用）》。 申報表填報注意事項： （1）必須按照不同的房產(chǎn)類型分別填報。如：普通住房、非普通住房、其他類型房地產(chǎn)。 （2）必須按照不同的預征率分別填報。如西安市保障性住房預征率為0；普通標準住房預征率為1%；非普通標準住房2%及其他類型房地產(chǎn)預征率為3%。 三、企業(yè)所得稅 1、企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入，應先按預計計稅毛利率（由各地按物業(yè)形態(tài)區(qū)分各不相同，一般為10%-20%）分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。 完工產(chǎn)品銷售收入確認用竣工、使用、確權(quán)三者孰早原則： （1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。 （2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。 （3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 2、收入的確認以交房、業(yè)主正式取得使用權(quán)為標準確認收入的實現(xiàn)，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開發(fā)票的，應全部確認銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)外其他收取部門、單位開發(fā)票的，可作代收代繳款項管理。 3、預繳企業(yè)所得的填報 按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預繳納稅申報表》填報說明填報如下： 第5行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務的應納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算的預計毛利額填入此行。

收到，謝謝老師

不客氣，祝工作順利