物業(yè)稅將征收 涉及購(gòu)房者切身利益

    只有通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問(wèn)題，才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”的利益需求。

    關(guān)于“年內(nèi)開(kāi)始開(kāi)征物業(yè)稅試點(diǎn)”的說(shuō)法不斷蔓延，繼廣東、湖南先后聲稱(chēng)要開(kāi)展物業(yè)稅征收試點(diǎn)后，上海、北京、南京等大都市以及溫州、丹東等中小城市，也出現(xiàn)了類(lèi)似的聲音。

    可以標(biāo)志物業(yè)稅正在緊張醞釀和積極推進(jìn)之中的是，11月22日至25日在福州舉行的“中國(guó)地方稅改革與發(fā)展高級(jí)研討會(huì)”上，包括國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部和部分省、市、自治區(qū)地方稅務(wù)局有關(guān)負(fù)責(zé)人，以及國(guó)內(nèi)頂級(jí)財(cái)稅經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家、學(xué)者在內(nèi)的100多人，就開(kāi)征物業(yè)稅進(jìn)行了研究探討。

    其實(shí)，物業(yè)稅之所以如此受到關(guān)注，不僅在于物業(yè)稅改革的實(shí)施，將徹底改變整個(gè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的格局，而且?guī)缀跎婕八�有的家庭，成為人人切身利益相關(guān)的一個(gè)主要稅種。

    專(zhuān)家的設(shè)想

    “我國(guó)的商品稅制和所得稅制已相對(duì)完善，但物業(yè)稅制仍相對(duì)滯后�！必�(cái)政部財(cái)科所稅收研究室主任孫鋼教授說(shuō)，“盡快開(kāi)征物業(yè)稅，可以強(qiáng)化對(duì)財(cái)富的調(diào)節(jié)，緩解收入分配領(lǐng)域中的不合理狀況。”

    在這次規(guī)�？涨暗摹爸袊�(guó)地方稅改革與發(fā)展高級(jí)研討會(huì)”上，26位國(guó)內(nèi)著名財(cái)稅經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的與會(huì)人員提出，改革、完善物業(yè)稅制度應(yīng)該作為加強(qiáng)中國(guó)地方稅體系建設(shè)的一個(gè)重要途徑。

    專(zhuān)家們提出的改革的建議是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項(xiàng)稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)稅不重征。

    根據(jù)這一設(shè)想，物業(yè)稅將改變目前對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀，把現(xiàn)行房地產(chǎn)運(yùn)行過(guò)程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費(fèi)并入物業(yè)稅“遺產(chǎn)與贈(zèng)與”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡(jiǎn)便稅制，降低不動(dòng)產(chǎn)交易成本，同時(shí)針對(duì)土地增值稅存在的邊際稅率過(guò)高問(wèn)題，取消60%一檔稅率，保留其余三檔稅率。

    在具體實(shí)施中，物業(yè)稅很可能以房地產(chǎn)的市場(chǎng)平均價(jià)格為基本計(jì)稅依據(jù)，沒(méi)有市場(chǎng)平均價(jià)格的，以評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)；鑒于中國(guó)地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，國(guó)家只規(guī)定物業(yè)稅0.1%—3%的幅度稅率，由地方根據(jù)本地區(qū)的收入水平和應(yīng)稅房地產(chǎn)的位置和用途，具體確定的適用稅率。

    此外，物業(yè)稅實(shí)行按年計(jì)稅、分兩次繳納的方式，并在物業(yè)稅開(kāi)征的初期，減免稅的范圍可適當(dāng)放寬，法定的人均免稅面積可定為25平米，這樣包括農(nóng)村在內(nèi)的大多數(shù)居住用房可以不必承當(dāng)物業(yè)稅的負(fù)擔(dān)，而且只保留對(duì)公共設(shè)施、軍事部門(mén)、行政機(jī)關(guān)等用房用地的免稅。

    房地產(chǎn)業(yè)稅收現(xiàn)狀

    一位參加這次“中國(guó)地方稅改革與發(fā)展高級(jí)研討會(huì)”的稅務(wù)官員表示，物業(yè)稅開(kāi)征將有可能提速的一個(gè)重要原因是，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為偷逃稅重災(zāi)區(qū)。

    來(lái)自國(guó)家稅務(wù)總局的信息顯示，房地產(chǎn)業(yè)是惟一一個(gè)連續(xù)3年被列為稅務(wù)專(zhuān)項(xiàng)稽查的行業(yè)，“房地產(chǎn)企業(yè)偷稅漏稅的手段越來(lái)越復(fù)雜，尋求公開(kāi)保護(hù)越來(lái)越多，部分地區(qū)約有90%的房地產(chǎn)企業(yè)存在涉稅問(wèn)題”。

    據(jù)新華社消息，山東省地稅局不久前以房地產(chǎn)行業(yè)為重點(diǎn)進(jìn)行了地方稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)被檢查的665戶企業(yè)中有偷逃稅行為的達(dá)542戶，占八成以上；共查補(bǔ)各項(xiàng)稅款3.9億元，占該省專(zhuān)項(xiàng)檢查查補(bǔ)稅款的61.55%.

    其實(shí)，不單是山東，近年來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)業(yè)涉稅案件的數(shù)量、案件發(fā)生率、查補(bǔ)稅款都有明顯增加，就連西南邊陲的云南省房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法案件占全部涉稅案件的比例，在過(guò)去的9年間也竟然上升了12倍。

    房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為主要表現(xiàn)在：在銷(xiāo)售商品房時(shí)，不按規(guī)定向購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票，隱瞞銷(xiāo)售收入；少報(bào)稅款或逃避納稅；不按配比原則進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，以假發(fā)票虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅；商品房代銷(xiāo)商不按月向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)售房款，造成稅款不能及時(shí)入庫(kù)；長(zhǎng)期拖欠稅款等。

    按理說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)是高利潤(rùn)、高收入行業(yè)，所提供的稅收也應(yīng)該是十分可觀的。在世界發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方總稅收的10%以上，但在房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展的中國(guó)這一比例卻不到7%.

    “毫無(wú)疑問(wèn)，除了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商追求利潤(rùn)最大化外，根本的問(wèn)題在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通環(huán)節(jié)稅費(fèi)多，稅費(fèi)負(fù)擔(dān)重，從某種程度上促使了房產(chǎn)商去投機(jī)和偷逃稅款。”稅務(wù)部門(mén)和專(zhuān)家大多持這種觀點(diǎn)。

    據(jù)了解，北京對(duì)房地產(chǎn)征收的各種名目的費(fèi)有40余種，而有的地方甚至多達(dá)近100種。因此有專(zhuān)家分析，在目前的房?jī)r(jià)中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到了60%，建筑成本只占40%.

    實(shí)際上，無(wú)法回避的現(xiàn)狀還表現(xiàn)在，立法工作一直處于“暫行條例”這一較低的立法層次上，而且，內(nèi)外資企業(yè)稅制不統(tǒng)一，稅負(fù)不公平的問(wèn)題也十分突出，據(jù)測(cè)算，同樣購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，內(nèi)資企業(yè)房產(chǎn)稅在20年后是外資企業(yè)的3.33倍。

    “這些問(wèn)題已經(jīng)到了必須由物業(yè)稅來(lái)解決的時(shí)候了。”廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院院長(zhǎng)張馨表示。

    土地失控壓力

    物業(yè)稅之所以還未開(kāi)征就備受矚目，一個(gè)主要的原因是，現(xiàn)行的土地稅收政策在出讓土地時(shí)，各種稅收一次性繳納。對(duì)于地方政府來(lái)講，批地的收入是除國(guó)有資產(chǎn)外最大的一塊金礦。在短期看來(lái)，地批得越快，地方經(jīng)濟(jì)就發(fā)展得越快。但這種急功近利的做法實(shí)際上是飲鴆止渴，其結(jié)果自然是土地失控、金融風(fēng)險(xiǎn)急劇攀升。

    近年來(lái)，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模，已經(jīng)造成了4000多萬(wàn)農(nóng)民失去土地。國(guó)家有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到5%到10%的土地收益，村一級(jí)可以得到25%到30%，而各級(jí)政府則可以得到60%到70%的收益，近20年來(lái)全國(guó)農(nóng)民最少喪失了3萬(wàn)億元的土地增值收益。

    中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授喬新生認(rèn)為，現(xiàn)階段只有通過(guò)征收物業(yè)稅來(lái)解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問(wèn)題，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財(cái)”參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益需求，“越早開(kāi)征越好”。

    從理論上講，采取征收物業(yè)稅的辦法后，物業(yè)稅收入主要用于為本地區(qū)提供公共服務(wù)，有利于形成“多征稅——多提供公共服務(wù)——財(cái)產(chǎn)增值——稅源增加”的良性循環(huán)機(jī)制，從而使地方政府改變以往那種短視的機(jī)會(huì)主義行為方式。

    廈門(mén)大學(xué)教授鄧子基表示，物業(yè)稅最重要的是這種稅賦的結(jié)構(gòu)性調(diào)整能均衡政府土地收入，實(shí)現(xiàn)政府的經(jīng)常性收益，因?yàn)槌鞘械耐恋貎r(jià)值會(huì)隨城市發(fā)展而不斷增長(zhǎng)。

    中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)劉維新認(rèn)為，物業(yè)稅是一種更合理的稅收制度，遲征不如早征，然而由于新稅種的開(kāi)征要經(jīng)過(guò)立法程序，由全國(guó)人大審批，因此要開(kāi)征物業(yè)稅，至少還需要2—3年時(shí)間。