國家稅務總局相關負責人日前在稅務總局前三季度稅收情況新聞發(fā)布會上明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥地進行物業(yè)稅出臺前的準備工作。有主流媒體稱權威人士表示明年有望在一些城市進行物業(yè)稅開征的試點。這條消息一經公布，就引起了不小的波瀾，當日股市中，地產板塊就出現(xiàn)了逆勢下跌。那么，物業(yè)稅是否具有房地產宏觀調控的功能呢？或者說，物業(yè)稅能否起到抑制房價的作用？
事實上，近兩年來，理論界也不斷有一種聲音，認為國家應該盡快出臺征收物業(yè)稅的政策，在房子的持有環(huán)節(jié)上增加持有成本，抑制商品房的投機性需求，以緩解供求緊張的矛盾，從而達到抑制高房價的目的。這種邏輯是否成立呢？
在我國，物業(yè)稅的開征是在房地產調控的宏觀背景下提出來的。但是，物業(yè)稅從本質上來講，并不是房地產調控的產物。稅收最基本的兩大特點就是：獲取財政與進行收入再分配。物業(yè)稅也不例外。這里的“物業(yè)”是房地產或不動產的別稱，包括已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地。因此，物業(yè)稅即指房地產稅或不動產稅。在不同國家、地區(qū)其名稱不盡相同，但均指國家對不動產所有者或承租人每年都征收一定稅款，其納稅額也隨不動產的價值提高而提高。
在當今世界200多個國家中，已經開征物業(yè)稅的國家有80多個。從世界各國征收不動產稅的特征看，征收統(tǒng)一的不動產稅是經濟發(fā)展到一定階段的產物，已成為許多國家穩(wěn)定而重要的收入來源。
目前在國內存在著一種觀點，即開征物業(yè)稅可以使購房者在房子的持有環(huán)節(jié)上增加持有成本，從而起到抑制其對商品房的投機性需求，由此抑制上升的房價。這種觀點是片面的、不科學的。這是因為，我們在將物業(yè)稅作為成本時，還必須考慮持有收益問題，即通過成本—收益法來分析：當持有（或交易）的收益大于成本時，所有者就會選擇持有（或交易）；當持有（或交易）的收益小于成本時，所有者就會選擇不持有（即不購買新的物業(yè)）或不交易（不出售手中的物業(yè)）。因此，只要扣除物業(yè)稅后，其收益仍然為正的情況下，人們就會選擇物業(yè)的持有或交易。那么，在什么情況下，收益會正呢？那就取決于房價。房價越高的情況下，相對于較為穩(wěn)定的物業(yè)稅率來講，持有物業(yè)可能就更具吸引力。因此，當從不動產投資的角度來講，高的房價恰恰形成了持有或交易物業(yè)的基礎。而相對低的或者固定的物業(yè)稅率則不會成為不動產決策的考慮依據(jù)。
我國現(xiàn)行物業(yè)稅改革的基本框架是將現(xiàn)行房產稅、城市房地產稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費合并，轉化為房產保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。而事實上，與持有成本相關的另一個問題是物業(yè)交易中的稅負轉嫁問題。在把物業(yè)稅作為持有成本來考慮時，還必須考慮稅負轉嫁問題，這是稅收理論與實踐中必須特殊考慮的問題。
所謂稅負轉嫁，就是納稅人不實際負擔國家課于他們的稅收，而通過購入或賣出商品價格的變動，將全部或部分稅收轉移給他人負擔。具體到物業(yè)稅來說，如果存在稅負轉嫁，就是物業(yè)持有人不實際負擔物業(yè)稅，而通過不動產交易將稅收負擔轉移至買方。在西方發(fā)達的市場經濟國家，物業(yè)稅作為直接稅而被列入為不會轉嫁的稅收類型中。但是，在當前我國房地產市場供不應求的情況下，商品房在二手交易中由下一位購買者來承擔所有稅收負擔已經是個不爭的事實。
但是，房價上升幅度與稅負轉嫁密切相關：當房價上升幅度小于稅額時，物業(yè)稅被部分轉嫁至購買者；當房價上升幅度等于稅額時，物業(yè)稅被全部轉嫁至購買者；當房價上升幅度大于稅額時，不僅物業(yè)稅被全部轉嫁給購買者，原物業(yè)持有者還能獲得額外所得。
此外，物業(yè)稅轉嫁還取決于商品的需求彈性。對于一般商品而言，當商品價格的上升會引起對該種商品需求減少時，就不容易出現(xiàn)稅負轉嫁問題；反之，當商品價格的上升不會引起該種商品需求減少時，則容易出現(xiàn)稅負轉嫁問題。具體以不動產來講，當房價上升引起商品房需求量下降時，物業(yè)稅轉嫁情形就不會出現(xiàn)；但是，由于不動產的特殊的投資屬性，購房者很容易受預期的影響，房價上升反而會引起對商品房需求量的猛增，如此一來，稅負轉嫁就會出現(xiàn)。
總之，物業(yè)稅與房價的關系并不是物業(yè)稅影響房價，而是反之，即房價的變動不僅影響著持有成本，也影響著物業(yè)稅的稅負轉嫁問題。如此關系，決定了物業(yè)稅不能起到宏觀調控以及抑制房價的作用。
中國房地產報
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經被建設部、財政部及稅務總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺。征收范圍可能為120平方米以上房產。征稅目的是為了“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求，加大中小戶型房屋的供應量。
知識點小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財產稅”或“地產稅”，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財產，并為之提供保護；然后，作為一種對應，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應的支出。
報載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點，上海、南京、廣東的試點將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產市場存在嚴重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經濟適用房等需求得不到滿足，房地產商普遍在追求利潤的驅使下，盲目建設高檔商品房和商用房產，豪華住宅，牟利的同時無形中造成房價瘋狂上漲，也為投資投機者提供了空間，更使房價增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價過高的治本之策是加強普通商品房和經濟適用房的供應，優(yōu)先保證土地的供應，同時加以配套的打擊投資投機行為。
可見調控房價需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預和調控，長遠來看不符合市場經濟的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計考慮，健全經濟調控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
