近期A股市場(chǎng)地產(chǎn)股受物業(yè)稅政策預(yù)期影響而持續(xù)走弱,“物業(yè)稅有望‘實(shí)轉(zhuǎn)’，退房潮隱約呈現(xiàn)”、“物業(yè)稅冷風(fēng)刮倒地產(chǎn)股”、“物業(yè)稅觸動(dòng)地產(chǎn)商神經(jīng)”、“樓市上演‘勝利大逃亡’”，類似的消息還在不斷傳來(lái)。
物業(yè)稅開征準(zhǔn)備工作步伐加快，提高二套住房首付等新的信貸調(diào)控措施以及加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控和招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地的規(guī)定，都顯示了政府促使房地產(chǎn)降溫的決心已經(jīng)堅(jiān)定不移。越來(lái)越多的人感受到，這一輪政策調(diào)控的力度和密度都是空前的。
此次新政，給市場(chǎng)傳遞了一個(gè)非同尋常的明確信號(hào)，那就是政府在宣告不允許住宅成為投資產(chǎn)品。無(wú)數(shù)事實(shí)證明，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量正是投資性買家，對(duì)于持有多套住房或面積超過計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)主，物業(yè)稅政策預(yù)期已形成一種巨大的威懾�？梢灶A(yù)見的是，如果現(xiàn)有措施還不能抑制房?jī)r(jià)，更嚴(yán)厲的措施或?qū)⒊雠_(tái)。
據(jù)一些業(yè)界人士坦承，物業(yè)稅是最有可能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的政策。物業(yè)稅的征收將使得房屋持有環(huán)節(jié)成本增加，對(duì)投資和投資性需求的確有較大抑制作用。作為一種持有稅，物業(yè)稅要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而且應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著房地產(chǎn)市值的升高而提高。因此，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行有效的評(píng)估成為了物業(yè)稅征收的重要環(huán)節(jié)。
但國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人已經(jīng)表示，稅務(wù)總局和財(cái)政部加強(qiáng)了與有關(guān)專家及國(guó)際組織的合作、溝通、聯(lián)系，創(chuàng)建了符合國(guó)情的評(píng)稅工作模式，開發(fā)了計(jì)算機(jī)評(píng)稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，同時(shí)也培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。上述大量準(zhǔn)備工作為物業(yè)稅的開征創(chuàng)造了條件。
加快開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備作為全面稅收改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，與十七大以后調(diào)整失衡經(jīng)濟(jì)和社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制的政策密切關(guān)聯(lián)。其對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的影響是此前任何調(diào)控政策所無(wú)法量比的。
主要由投資性購(gòu)房引起的房地產(chǎn)升溫房?jī)r(jià)飛漲的背后，實(shí)質(zhì)是富人不斷將自己獲取的財(cái)富固化到房產(chǎn)上，并使房地產(chǎn)成為貧富分化最量化的體現(xiàn)。
不過抑制房?jī)r(jià)可能從來(lái)都不應(yīng)是物業(yè)稅出臺(tái)的理由，房?jī)r(jià)的高漲自然也影響不了物業(yè)稅的出臺(tái)。物業(yè)稅屬財(cái)產(chǎn)稅的一種，遲早要征收，但它最主要的目的是為了調(diào)節(jié)貧富差距。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，歸結(jié)到一點(diǎn)就是嚴(yán)重的利益失衡。如何來(lái)看待現(xiàn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)制度規(guī)則的缺陷，如何來(lái)清理這些制度規(guī)則，如何來(lái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益關(guān)系，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，恐怕正是十七大之后更受關(guān)注最需解決的實(shí)際問題。
從另一個(gè)角度看，物業(yè)稅的開征將既是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調(diào)整，也體現(xiàn)了民眾對(duì)于建立地方公共財(cái)政體制的努力與期待。美國(guó)征收物業(yè)稅歷史和現(xiàn)實(shí)效果表明，征收物業(yè)稅的首要功能是改善社區(qū)環(huán)境和服務(wù)，提高住戶的生活質(zhì)量，吸引更多的人來(lái)本區(qū)購(gòu)買住房。
盡管美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制復(fù)雜，且與我國(guó)有著巨大差異，但其成熟的物業(yè)稅機(jī)制仍值得我們認(rèn)真借鑒。要使得各方普遍支持物業(yè)稅開征，需要透明高效的地方公共財(cái)政，需要使民眾知道稅收的用途。物業(yè)稅若是對(duì)物業(yè)持有人的挑戰(zhàn)，就更是對(duì)地方政府財(cái)政公共性和透明度的挑戰(zhàn)。
可以肯定，十七大之后，多占住房多納稅將是一種調(diào)節(jié)社會(huì)財(cái)富分配機(jī)制的必然政策取向，也是一種重視民生、改善民生的必然的社會(huì)發(fā)展方向。
