幾乎涉及每個(gè)社會(huì)成員切身利益的物業(yè)稅，隨著又一批試點(diǎn)城市的推出，以及有望在明年由試點(diǎn)城市的“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”，正在離我們漸行漸近……
國(guó)慶節(jié)過(guò)后，國(guó)家稅務(wù)總局如期召開(kāi)的一個(gè)例行新聞發(fā)布會(huì)引起了人們的極大關(guān)注。
在這次看似平常的新聞發(fā)布會(huì)上，對(duì)于財(cái)政部啟動(dòng)的物業(yè)稅第二輪模擬試點(diǎn)，國(guó)家稅務(wù)總局地方稅司副巡視員曹聰表了態(tài)，雖然他表示第二批試點(diǎn)延承了第一批試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，兩者并無(wú)本質(zhì)區(qū)別。但隨著又一批試點(diǎn)城市的推出，以及有望在明年由試點(diǎn)城市的“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”，物業(yè)稅毫無(wú)疑問(wèn)已經(jīng)離人們漸行漸近。
那么，為什么要征收物業(yè)稅？物業(yè)稅會(huì)在多大程度上影響甚至改變?nèi)藗兊纳�？物業(yè)稅推出后，越爬越高的房?jī)r(jià)會(huì)降下來(lái)嗎？
物業(yè)稅，不為調(diào)控房?jī)r(jià)而生
所謂物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對(duì)房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時(shí)征收的稅種。征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)將隨之取消。其征收主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
物業(yè)稅最早提出的動(dòng)議，是試圖改變目前一些地方“寅吃卯糧”的狀況。在一些地方，本屆政府為緩解財(cái)政壓力，樂(lè)于進(jìn)行土地交易，其后接任者手中的土地資源變得越來(lái)越少，地方財(cái)政的收入會(huì)越來(lái)越趨緊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)最發(fā)達(dá)的幾十個(gè)城市中，土地批租收入基本上占了地方財(cái)政收入的30%以上。
毫無(wú)疑問(wèn)，這樣的財(cái)政模式?jīng)]有持續(xù)性，弊大于利。因?yàn)檎呢?cái)政收入過(guò)多地依賴(lài)于土地，而土地是有限的，當(dāng)?shù)胤秸诸^可批的地批得差不多了的時(shí)候，那么未來(lái)的財(cái)政收入流就危險(xiǎn)了。
到2006年底，全國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)持有所征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)稅總計(jì)692億元，僅占地方財(cái)政收入來(lái)源的3.8%.全社會(huì)的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量和價(jià)值相對(duì)穩(wěn)定，物業(yè)稅的稅率和征收方式一旦確定，將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。
近幾年來(lái)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格越來(lái)越趨于高漲，一部分人將調(diào)控房?jī)r(jià)的目光也轉(zhuǎn)向物業(yè)稅，希望能夠借助持有稅的征收，一方面，限制投資炒房者的購(gòu)房需求及加大炒房成本；另一方面，希望房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者不再一味地求多求大，從而達(dá)到平抑房?jī)r(jià)的調(diào)控目的。
然而，物業(yè)稅能否如人們所愿，起到平抑房?jī)r(jià)的作用，著實(shí)還是一個(gè)未知數(shù)。
物業(yè)稅會(huì)影響房?jī)r(jià)嗎？
2007年年中，面對(duì)氣勢(shì)如虹的房?jī)r(jià)，國(guó)家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析課題組撰寫(xiě)的一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報(bào)告曝光。針對(duì)目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問(wèn)題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問(wèn)題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的有效釋放。
這份報(bào)告闡述的理由是：
首先，物業(yè)稅的開(kāi)征，最直接的結(jié)果便是降低開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降。據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤(rùn)占到60%，建筑成本只占40%.購(gòu)房者買(mǎi)一套房子的錢(qián)中，有30%~40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多國(guó)家采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大幅度下降。
另一方面，物業(yè)稅的開(kāi)征將有效抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國(guó)際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對(duì)投資、出租等經(jīng)營(yíng)性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對(duì)自住房屋則采取免征或少征的做法。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個(gè)人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費(fèi)。另外，目前投資者投資股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費(fèi)用的，而惟獨(dú)投資房產(chǎn)不付費(fèi)，這對(duì)投資者來(lái)講也是不公平的，因此物業(yè)稅通過(guò)增加房地產(chǎn)持有人的成本可以達(dá)到有效抑制炒房的作用。
其次，開(kāi)征物業(yè)稅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資方向和房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。迫于物業(yè)稅的壓力，對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)推出的高檔豪華別墅會(huì)缺乏很多吸引力。同時(shí)，物業(yè)稅主要對(duì)房產(chǎn)的擁有者征收，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)空置面積過(guò)多時(shí)，開(kāi)發(fā)商不但要負(fù)擔(dān)貸款利息，還要負(fù)擔(dān)很重的物業(yè)稅。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商為了應(yīng)對(duì)這些負(fù)擔(dān)，將采取加大促銷(xiāo)力度，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)的方法盡快將手中開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)變現(xiàn)，而對(duì)于炒房投機(jī)者來(lái)說(shuō)，也必將會(huì)更加慎重。
另外，物業(yè)稅開(kāi)征后，在政府增加土地供應(yīng)時(shí)，將變?cè)瓉?lái)的土地批租一次性收取高額土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政收入大部分依賴(lài)土地，而且地方政府本身還有推高房?jī)r(jià)的沖動(dòng)。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購(gòu)買(mǎi)者在一次性繳納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要繳納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過(guò)度批租的可能，從而在制度上杜絕了地價(jià)的無(wú)控制上漲，也抑制了房?jī)r(jià)的上漲。
但是，能否如這些分析者所認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)也起到作用，亦需一套漫長(zhǎng)的傳導(dǎo)過(guò)程，在傳導(dǎo)過(guò)程，任何一個(gè)變量，都可能會(huì)影響到最終的結(jié)果。一個(gè)簡(jiǎn)單的例子是，在歐美等一些國(guó)家，一直征收物業(yè)稅等持有稅種，卻并不能改變市場(chǎng)中存在大量投資性購(gòu)房的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的情況亦屢有出現(xiàn)。
除此之外，更重要的一點(diǎn)是，在目前的房?jī)r(jià)成本中，稅費(fèi)固然是一個(gè)很大的部分，但更大的一塊成本實(shí)際上在于土地出讓金。
兩年前，華潤(rùn)地產(chǎn)在北京清河與地產(chǎn)黑馬順馳血拼之后，拿下清河的一塊地，被稱(chēng)為當(dāng)年的地王。其最終成交價(jià)格為樓面價(jià)每平方米近4000元，這也就意味著，在最后的房?jī)r(jià)中，每平方米有將近4000元是作為土地出讓金支付的。
物業(yè)稅的推出，并不能改變政府收取土地出讓金的現(xiàn)狀。就在今年年初，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局和國(guó)土資源部官員在多個(gè)場(chǎng)合不約而同地表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會(huì)將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。
這也就是說(shuō)，目前房地產(chǎn)交易中，政府收取的最大一部分費(fèi)用，并沒(méi)有減少。
對(duì)于目前社會(huì)上存在的一些物業(yè)稅與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的認(rèn)識(shí)，曹聰表示，“這是對(duì)物業(yè)稅本質(zhì)作用的曲解�！蔽飿I(yè)稅不會(huì)為打壓房?jī)r(jià)而設(shè)計(jì)，稅制的設(shè)計(jì)是為了完善政府財(cái)產(chǎn)稅體系，所取得的稅收是為了增加財(cái)政收入，并且用來(lái)改善居民的公共生活，與目前的物業(yè)費(fèi)有相似之處。
未來(lái)會(huì)是買(mǎi)房易養(yǎng)房難？
目前，在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度中，存在著“價(jià)、稅、費(fèi)”并存的現(xiàn)象。直接以房地產(chǎn)作為征稅對(duì)象的稅種共有六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。
在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對(duì)外商投資企業(yè)和外籍個(gè)人征收城市房地產(chǎn)稅，對(duì)國(guó)內(nèi)企業(yè)和個(gè)人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對(duì)內(nèi)外資企業(yè)和個(gè)人征收土地增值稅、契稅、所得稅、營(yíng)業(yè)稅。
此外，與其他企業(yè)一樣，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)還涉及營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加。
收費(fèi)項(xiàng)目更是繁多。除了中央政府出臺(tái)的收費(fèi)項(xiàng)目外，地方政府出臺(tái)的收費(fèi)少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)等。
物業(yè)稅開(kāi)始探索起步以后，首先面對(duì)的問(wèn)題便是理清這種混亂的局面，許多專(zhuān)家以及研究機(jī)構(gòu)的意見(jiàn)是，將目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并為物業(yè)稅；耕地占用稅實(shí)質(zhì)上與土地出讓金重復(fù)，這一稅種可以考慮取消。
土地增值稅的功能是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值征稅，將來(lái)物業(yè)稅出臺(tái)后，因其依據(jù)評(píng)估值征稅已經(jīng)體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)增值的收益，因此可以取消土地增值稅。
但無(wú)論如何，土地出讓金如果不能并入物業(yè)稅中的話(huà)，曾經(jīng)被廣為宣傳的“物業(yè)稅出臺(tái)后房?jī)r(jià)降低”的最主要條件就不存在了。因此，對(duì)房屋業(yè)主而言，開(kāi)征物業(yè)稅后意味著多了一個(gè)稅種，未來(lái)稅負(fù)將是實(shí)實(shí)在在的增加，而不是一廂情愿的減少。
雖然目前的一些稅費(fèi)會(huì)并入物業(yè)稅中，從持有環(huán)節(jié)征收，但可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，極有可能越來(lái)越高。由于稅種的轉(zhuǎn)變，購(gòu)房后的物業(yè)稅將比過(guò)去有所增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能導(dǎo)致住宅商品房“平買(mǎi)貴用”的現(xiàn)象，也就是說(shuō)老百姓有可能買(mǎi)房稍微容易一點(diǎn)，但養(yǎng)房難了。
據(jù)了解，為使改革順利推進(jìn)，財(cái)稅部門(mén)已經(jīng)在考慮制定過(guò)渡性政策，如初期可以設(shè)定較高的標(biāo)準(zhǔn)，只對(duì)符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅征稅。
對(duì)于物業(yè)稅出臺(tái)的具體時(shí)間表，曹聰表示，“一個(gè)稅制設(shè)計(jì)成熟的稅種如若出臺(tái)，在立法上都需要兩年的時(shí)間。目前物業(yè)稅的設(shè)計(jì)還不夠完善，而且還沒(méi)有相關(guān)的立法動(dòng)作，近期難以出臺(tái)�！�
工人日?qǐng)?bào)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
